不动产登记中的房产与地籍测绘数据整合分析

2021-07-28吴健雄

数字技术与应用 2021年6期

吴健雄

(泉州市房地产测绘队,福建泉州 362200)

1 地籍测绘数据技术应用项目概况

泉州市本级自2016年8月实施不动产登记以来,根据不动产登记中心提供数据,共颁发了约43万本不动产权证,43万本证中扣除共有权证、换不动产证后发生交易等相关重复的记录。以2016年8月以前原房产登记、土地登记的物理档案及泉州市不动产登记中心成立以后(2016年8月)现有基础空间数据、土地房产登记数据为基础,以不动产登记整合建库技术标准为依据,完成泉州市本级不动产登记测绘成果数据数字化整理汇交入库工作,满足不动产登记发证要求,支撑不动产登记日常业务的开展。需要进行泉州市本级土地宗地图数据整理、泉州市本级房产分布图整理以及泉州市本级权籍调查表整理,并将整合成果整合入库现有不动产权籍调查成果管理系统,供权籍调查成果管理系统及业务发证系统管理和应用。泉州市本级不动产登记存量数据整合技术线路图1所示。

图1 泉州市本级不动产登记存量数据整合技术线路图Fig.1 Technical roadmap for integration of real estate registration

2 不动产登记中房产与地籍测绘管理的统计内容

2.1 土地宗地图整理

土地宗地图内容包括权利人名称、面积、界址点号、界址线、界址边长、界址内的建筑物、构筑物及宗地外靠界址的附属物,相邻宗地的权利人、道路街巷名称、指北方向和比例尺等,参照《不动产权籍调查技术方案(试行)》附录宗地图制图要求,并满足泉州市本级不动产登记应用要求。

2.2 房产分户图整理

房产分户图以不动产登记单元为单位、按幢分层分户绘制,表示房屋权属范围的细部图,供核发不动产权证的附图使用及建筑面积计算使用,内容包括坐落、面积、结构、层数、不动产单元号、指北方向和比例尺等,参照《不动产权籍调查技术方案(试行)》附录房产分户图制图要求,并满足泉州市本级不动产登记应用要求。

2.3 权籍调查表整理

(1)地籍调查表:主要内容包括核实、调查不动产权属和界址状况,以及不动产权籍调查表各类项内容。(2)房屋调查表:主要内容应包括房屋座落、产权人(户主姓名)、产别、用途、层数、层次、建筑结构、建成年份、墙体归属、他项权利、房屋交易等基本情况。

2.4 整合入库现有不动产权籍调查成果管理系统

表1所示,将整合成果整合入库现有不动产权籍调查成果管理系统,供权籍调查成果管理系统及业务发证系统管理和应用。

表1 泉州市不动产登记系统–功能组成Tab.1 Quanzhou real estate registration system - function composition

3 不动产登记系统概述

3.1 基础设施层

基础设施层是将计算资源、存储资源、网络资源等物理资源和操作系统、数据库管理软件、GIS软件等基础软件资源进行整合,形成可按需动态扩展的高性能计算环境、大容量存储环境,满足海量不动产登记数据存储、高并发用户登记业务办理和信息共享查询,以及登记业务系统接入省级平台的需要。

3.2 平台层

平台层是不动产登记信息系统枢纽,负责对物理资源、数据资源、应用服务、通用资源等进行统一管理、监控与调度,提供应用开发和部署的环境。

3.3 数据资源层

数据资源层负责数据的统一组织与管理,对应用层各系统提供数据支撑。由基础类、专业类及管理类数据实体组成。其中,基础类数据主要包括基础地理数据、遥感影像数据、地籍调查数据等;专业类数据主要包括房屋、草原、林地、海域、土地等不动产的权籍调查数据;管理类数据包括不动产的登记发证数据,档案管理数据及系统运维数据等。

3.4 应用层

应用层是面向各类用户,通过网络提供不动产登记业务办理、数据共享、信息查询、分析服务。服务对象包括各级不动产登记机构,国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门,公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门,以及权利人、利害关系人等。根据部署方式的不同,采用不同级别的应用服务门户向对应用户呈现。

4 不动产登记中房产与地籍测绘数据整合技术

4.1 清理无效数据并进行规范化梳理

在整合不动产数据时,应检查原有的土地、不动产和财产状况,并重新注册已经注销的登记册,在表上注明其所有权,然后将相关的信息资料传送给特定管理人员,根据土地登记、房地产档案管理和房屋登记的流程对所有档案进行管理。房地产的注册信息和土地信息的进一步整合可以获得房地产信息的原始有效状态,按照不动产登记的数据库进行标准的管理,就能够对不动产登记信息进行全面统计和描述。

4.2 核实土地房屋登记信息并重构逻辑关系

在进行房屋分析的时候,必须将房屋登记和土地登记等信息结合起来并注册,根据原始产权证明信息和宗地信息完成宗地代码的填写,同时还应该积极完善房屋登记信息,有效进行房地产登记工作。此外,要合理使用地籍图数据库来调查宗地的各种数据。根据现有的宗地图形进行补录工作,对宗地进行统一的改进和编码,并合理地调整跨区域的宗地,以避免工作时出现需要频繁修改地籍的现象。目前的房地产登记管理措施,与传统的登记方式存在一定的矛盾,这就必须对原始数据进行核实。在记录与不动产登记相关的数据时,应先研究之前的等级数据,并且做好原始营业编号的继承工作,有效的继承可以确保现有数据与原始数据的一致性。同时,有必要通过建立特定的映射关系来做好原始数据的存储,完成房地产与地籍的测量和制图的工作[1]。

4.3 编制房产单位编号并进行检查

图形和土地登记是第一个标志,根据统一的编码规则来开发新的统一代码,以确保土地可以完成代码转换。转换时,必须将先前的编码值更改为现有的编码值,并确保数据转换工作的准确性,确保原始土地注册可以与图形工作的一致性进行联系。使用数据库地图在地图上找到合适的位置,并按一定顺序借助一定编码完成编译工作,确保房屋的转换数据被正确记录在合适的表中。完成统一的宗地编码,按照房地产登记管理的要求分析原有的房产土地和房屋登记信息,并继承原登记证信息等。在统一代码登记备案系统下,根据登记信息和房地产份额来统一房地产单位和编号,并建立房地产登记表以实现抵押登记、预测和扣押等财产登记活动等各种分类信息的分类,然后对转化后的数据进行全面审核以确保数据的准确性。在数据的核查过程中,可以从空间数据和非空间数据两个方面开始。对于空间数据审核,主要是用检查规则通过计算机图形管理系统进行检查活动,包括房屋的平面图、地籍区域的空间位置和空间重叠等的检查。而非空间数据审核可以通过计算机审核和手动审核两种方法完成。

5 泉州市本级不动产登记存量数据整合成果分析

2018年3月,泉州市不动产登记存量数据整合建库服务采购项目正式开始施工。该项目成果包括数据库成果(包括宗地、自然幢空间数据和登记业务数据)和文字成果等,该项目成果数据是泉州市不动产登记工作的极其重要的基础数据支撑。但成果中不包含分户图和调查表数据,本项对宗地图、房产分户图和不动产权籍调查表数据的整理是对泉州市不动产登记数据的进一步完善和必要的延伸。至2019年5月,泉州市中心城区(鲤城区、丰泽区、清濛经济开发区)的历年不动产登记房屋测绘成果按数据预计总量约43万户,其中2016年8月至今有颁发不动产权证17万户(具有规范的不动产单元号,且不动产单元号具有唯一性)、2016年8月前已有房屋登记数据由系统支撑部分约28万户、有房屋登记档案部分没有系统支撑部分约5万户。其中已颁发不动产权中的17万户数据中,再扣除私房、厂房(约3000-4000),即成套房(商品房、集资房、房改房、安置房等)共约有16万余户,该16万余户分布在约1000-1500幢。预计本项目涉及到的宗地宗数2.5万宗、房屋楼幢数量4.5万宗。由于本项目中采集了大量的高精度基础地理信息数据成果,这些成果的整合使得项目的为顺利开展做了有力数据支持,从而使得本项目中涉及的不动产测绘成果整合过程中在精度和效率方面会更加有优势。