宁波邱隘动车所上盖物业开发策略研究*

贠毅超

(中铁第四勘察设计院集团有限公司， 430063， 武汉∥工程师)

铁路场站、车辆段、动车所等场所的上盖物业开发是实现土地高效集约使用、提升铁路项目整体效益的重要方式。上盖物业开发对盖下铁路设施的设计、建设和使用有较大影响。盖板建设投资较大，需合理制定分期开发实施策略，以减小开发影响、优化盖板建设投资。本文以宁波邱隘动车所为例，浅析铁路车场上盖物业开发的分期实施策略。

1 邱隘动车所概况

铁路邱隘站位于浙江省宁波市邱隘镇。邱隘动车所位于既有邱隘站以北，用地北侧紧邻宁波地铁1号线的天童庄车辆段(如图1所示)。邱隘动车所(含动车走行线)总用地面积为62.25万m2，近期建设规模为6线检查库、存车线24条,远期预留规模为4线检查库、存车线16条，因此远期总规模为检查库10线、存车线40条。

图1 邱隘动车所区位示意图

2 邱隘动车所上盖物业开发的影响分析

2.1 下部铁路设施的影响分析

为满足上盖开发立柱需要，邱隘动车所平面布置需调整线间距，并适当扩大动车所的用地范围。上盖盖板需满足盖下建筑的净空要求，同时增加通风、排烟灭火、照明、防雷接地等设施，由此将引起下部铁路设施在工程设计和投资方面的变化。

2.2 交通条件的影响分析

邱隘动车所周边规划道路主要有城市干道(五乡西路)和城市快速路(东环南路、南外环路)，规划的交通条件较为便捷。但是，由于受天童庄车辆段、河道,以及既有和规划铁路线的影响，该区域的东西、南北方向道路阻隔不通，且缺乏内部的交通支路。

2.3 天童庄车辆段的影响分析

邱隘动车所北侧有天童庄车辆段上盖物业在建，其开发布局如图2所示。该上盖物业规划在中部形成人行活力主轴，外部交通有4条规划道路，其中：1条规划道路与东环南路衔接,3条规划道路与五乡西路衔接。内部交通包含连通盖上与盖下的环路，共设3处上盖出入口通道。

图2 天童庄车辆段上盖开发布局示意图

2.4 500 kV高压线的影响分析

邱隘动车所涉及500 kV超高压电力线路交叉上跨动车所股道。邱隘动车所检查库部分区域在高压线路保护区范围内，动车所咽喉区也有高压线路上跨。根据《电力设施保护条例》及实施细则，电力线路上跨上盖区域不能实施除盖板外其他的建设开发。

2.5 周边军事设施的影响分析

邱隘动车所周边3 km范围内有军事设施。根据相关要求，该军事设施3 km范围以内不能进行大规模的上盖物业开发。目前已有计划将该军事设施搬迁，但因相关程序问题，具体搬迁时间尚未确定。

3 邱隘动车所上盖物业开发的规划要点

3.1 上盖物业开发的结构设计

邱隘动车所上盖盖板采取设置转换层、传递至结构柱的结构形式，使盖上建筑平面变化更加自由，并充分利用转换层结构腔体，作为停车库使用。检修库和存车场的直线轨道区域均考虑上盖物业开发，咽喉区局部立柱困难区域考虑挖洞处理。

邱隘动车所上盖开发建筑采取框架结构。根据《高层建筑混凝土结构技术规程》及《中国地震动参数区划图》，邱隘动车所所处的宁波市属于7度震区，上盖物业开发结构的最大高度按50 m考虑。结合竖向设计，盖上建筑的总高不得超过35 m。邱隘动车所上盖物业开发竖向设计如图3所示。

图3 邱隘动车所上盖物业开发竖向设计示意图

3.2 上盖物业开发的规模和指标

邱隘动车所上盖物业开发范围按全部上盖考虑(局部挖空处理区域暂不计)。邱隘动车所上盖物业开发业态以居住为主，同时配套了商业和公共服务设施。高压线影响地块布局商业和公共服务设施。根据盖上建筑限高要求和相关容积率指标控制要求，建议直线轨道区域的开发容积率控制值为2.50，咽喉区的开发容积率控制值为0.40，受500 kV高压线影响区域的开发容积率控制值应适当下调至1.80。上盖物业开发盖板基底面积为385 128 m2，根据不同上盖区域划分为如图4所示的6个地块。邱隘动车所上盖物业开发指标如表1所示。

3.3 上盖物业开发的交通组织

邱隘动车所上盖物业开发共设9处出入口匝道。其中：存车场上盖区域匝道分别与南外环路、天童庄车辆段上盖物业开发的规划道路连通；检查库上盖区域匝道分别与五乡西路、天童庄车辆段上盖物业开发规划道路、北仑支线北侧规划道路连通;与南外环路衔接的出入口匝道将跨越规划的铁路线。

图4 邱隘动车所上盖物业开发地块划分示意图

表1 邱隘动车所上盖物业开发指标表

天童庄车辆段位于邱隘动车所北侧，与邱隘动车所物业开发盖板的平均距离约为120 m。针对现状邱隘动车所东西、南北交通衔接不通的问题，在结合区域规划的基础上，邱隘动车所上盖物业开发增加多处交通廊道。同时，为连通邱隘动车所与天童庄车辆段的上盖物业开发，还新增2处车行廊道及3处人行廊道，形成便捷的交通条件。邱隘动车所上盖物业开发的交通组织如图5所示。

4 上盖物业开发的分期实施方案

根据上文分析，邱隘动车所上盖物业开发的主要问题在于：①周边路网、规划铁路尚未最终明确，对交通组织的影响较大；②天童庄车辆段上盖物业开发已经在建，需要考虑与之进行规划衔接；③500 kV高压线上跨开发区域，由于其最终迁改方式未定，对上盖物业开发布局、规模和业态影响较大；④周边军事设施搬迁时间尚不确定，搬迁前不能进行上盖物业开发。

图5 邱隘动车所上盖物业开发交通组织图

邱隘动车所上盖盖板及基础必须与动车所同步建成，否则将影响动车所如期投入使用。受周边影响条件制约，目前上盖物业开发的时间尚不能确定，这与动车所工程同期建设存在明显的时间矛盾，并与周边路网、规划铁路、500 kV高压线等存在明显的空间矛盾。因此，必须根据各种可能的情况制定不同的分期实施策略。本文提出了预留盖板、预留基础、远期拆改3种方案，并针对上述3种方案，将动车所划分为近期和远期2个工程区域，如图6所示。

图6 动车所近期和远期工程范围示意图

4.1 方案一：预留盖板方案

4.1.1 开发的分期建设计划

上盖物业开发近期开发任务为：实施动车所近期工程区域1层上盖平台；远期的开发任务为：实施动车所近期工程区域2层上盖平台、远期工程区域1、2层上盖平台，以及近、远期开发区域全部上盖物业开发建筑。其结构关系及相互影响如图7所示。

图7 方案一的结构关系及相互影响示意图

4.1.2 分期建设策略

动车所存车场及检查库近远期规模维持不变，根据立柱要求调整轨道间距。该上盖物业的近期开发区域与动车所近期建设同步进行，但上盖仅实施1层平台的土建结构；上盖物业开发近期开发区域的2层平台、远期开发区域的1、2层平台，以及近、远期开发区域全部上盖物业开发建筑，与动车所远期同步建设。远期再根据需要，适当扩大动车所的用地范围。

4.1.3 效益分析

根据测算，方案一上盖物业开发的建设投资(不含贷款利息)为722 988万元，总销售收入为1 304 930万元，净利润181 104万元，资本金税后财务内部收益率为15.25%。

4.1.4 方案评价

1) 优点：同期建设上盖平台对动车所影响较小，无拆改工程;可缩短建设周期，节约建设成本。

2) 缺点：动车所需变更设计，可能影响其建设进程；上盖投资较大，短期内无法获益，有一定风险。

4.2 方案二：预留基础方案

4.2.1 开发的分期建设计划

近期的开发任务为：实施动车所近期工程区域的上盖平台基础；远期的开发任务为：实施动车所近期和远期工程区域1、2层上盖平台和上盖物业开发建筑。其结构关系及相互影响如图8所示。

图8 方案二的结构关系及相互影响示意图

4.2.2 分期建设策略

动车所存车场及检查库近远期规模维持不变，根据立柱要求调整轨道间距，远期需要对近期工程轨道进行拆除重建。动车所在实施近期建设工程过程中，要拉开股道间距使之满足上盖平台基础的条件，为远期实施上盖物业预留条件。上盖物业开发与动车所远期工程同步实施。动车所远期建成后，需要再对其近期工程进行转场改造。

4.2.3 效益分析

根据测算，方案二上盖物业开发的建设投资(不含贷款利息)为787 686万元，总销售收入为1 304 930万元，净利润149 902万元，资本金税后财务内部收益率为19.68%。

4.2.4 方案评价

1) 优点：动车所预留上盖物业开发实施条件，减小对动车所近期建设工程的影响，缩短上盖建设周期；近期只实施上盖基础，投资较少。

2) 缺点：动车所需变更设计，可能影响其建设进程；远期实施上盖物业开发需要对动车所进行过渡改造，工程费用将增加;对动车所的日常运营有一定影响。

4.3 方案三：远期拆改方案

4.3.1 开发的分期建设计划

近期无开发任务。远期的开发任务为：一阶段实施远期工程区域1、2层上盖平台，二阶段实施近期工程区域1、2层上盖平台和全部上盖物业开发建筑。其结构关系及相互影响如图9所示。

图9 方案三的结构关系及相互影响示意图

4.3.2 分期策略

动车所存车场及检查库近远期规模维持不变。动车所按不预留上盖开发条件的设计方案实施动车所近期工程建设。动车所远期工程与上盖物业开发同步实施，建成后再对动车所近期工程区域进行转场改造。

4.3.3 效益分析

根据测算，方案三上盖物业开发的建设投资(不含贷款利息)为792 707万元，总销售收入为1 304 930万元，净利润174 853万元，资本金税后财务内部收益率为31.05%。

4.3.4 方案评价

1) 优点：动车所设计无需变更，不影响建设进程；近期不实施上盖物业开发，灵活性较大，无投资风险。

2) 缺点：远期实施上盖物业开发需对已建成动车所进行过渡改造，工程费用较高;对动车所的日常运营有较大影响。

4.4 推荐方案

邱隘动车所上盖物业开发虽然在近期面临交通、市政、公共服务等基础设施配套不足的问题，且开发的限制、影响条件较多，但从远期看，动车所上盖提供的稀缺土地资源将释放较大的开发价值，社会效益显著。

综上分析，方案三(远期拆改方案)中，邱隘动车所上盖物业开发远期的建设任务不影响动车所的建设进程，同时具备最高的开发价值预期，财务效益也最高。因此，推荐方案三作为邱隘动车所上盖物业的分期实施方案。但是，采用方案三必须满足以下前提条件：①动车所实施上盖物业开发时需要先同步建设动车所远期预留工程，需要将动车所近期工程所承担的功能转移至动车所远期预留工程后，再对动车所近期工程进行拆除改造。动车所远期预留工程及同步实施的上盖物业开发，必须在宁波铁路枢纽对邱隘动车所的设施需求达到远期总规模之前建设完成。②动车所近期工程区域在远期同步实施上盖物业开发时需拆除及改造过渡，对动车所的运营影响较大，须征得铁路主管部门同意。

5 结语

铁路动车组上盖物业开发规划及分期实施的工作要点是在梳理上盖物业开发影响条件的前提下，结合规划研究和工程特点，提出合理的分期实施策略。本文针对邱隘动车所上盖物业开发存在的主要问题，重点提出了3种分期实施方案。通过比选分析后，推荐采用远期拆改方案。该方案不影响动车所的建设进程，受影响条件的制约较小，其开发价值与财务效益最高。目前邱隘动车所上盖物业开发方案研究报告已通过专家评审，后续工作正在开展。希望本文能为铁路场站上盖物业开发的分期实施策略提供一些参考。