银行个人住房抵押贷款的信用风险及其防范的对策探讨

刘仲亚 郭伟

摘要：个人住房抵押贷款可以为个人提供融资渠道，对于促进国民经济发展有着十分重大的作用。但是在进行抵押过程中，也会出现各种风险。如抵押品风险、信用风险。因此，无论是银行还是个人，都需要加强对风险的认识，并做出合理的防控，以便保证资金安全。本文主要对银行个人住房贷款信用风险进行分析，并提出相关的防范对策。

关键词：银行;个人住房抵押贷款;信用风险;防范对策

在现代市场经济环境下，越来越多的人由于需要使用资金，会选择个人住房抵押。而银行为了能够保证经济活力，促进金融产业的发展也会对个人住房抵押贷款信用进行分析。通过对个人代偿能力、房产市场变化进行分析。对于个人住房贷款问题，银行要能够了解市场，对整体金融市场，通过合理评估，做出正确的选择，以便在保证安全的情况下提高经济收益。

1.个人住房抵押贷款概述

个人住房抵押贷款是指银行对符合条件的购房人提供资金支持购买住房，而购房人通过分期付款方式逐年偿还。另外，需要对银行支付一定的利息，以保证银行的收益。一般来说个人将住房抵押给银行作为抵押品，以保证银行资金安全，当个人无法按月偿还借款项和利息的时候，那么银行就有权收回住房，或将住房进行拍卖，以支付余下款项和利息[1]。个人住房抵押贷款需要购房人，首先支付首期款，然后根据自己收益情况签订相关年限的合同，并还贷款和利息。在住房抵押期间，房屋的所有权并未转移给银行。因为按揭和质押还有着一些区别，按揭是指个人住房按揭贷款，房屋所有权是属于购房人的。而抵押房屋所有权虽然是购房人，但是购房人无法购房人只有居住权，不能对房屋进行买卖或转移。

2.银行个人住房抵押贷款风险因素

2.1贷款金额

贷款金额越大，银行和借贷人所承担的风险就越大，而且造成违约的几率也越大，考虑到经济膨胀，当出现经济膨胀的时候，借款人需要担负更大的经济压力。也就是说借款人贷款数量越大，就会有越高的违约风险。而银行为了吸引投资，会选择提高贷款的比例。当借款人超出比例标准之后，就会增加违约风险。

2.2抵押评估值

抵押品估值是根据市场实际，对抵押品的价值进行评估。抵押品价值越高，违约风险率就越低。为了保证借贷人的合法权益，同时保证银行资金安全，银行会以抵押品作为担保，并对抵押品的价值进行衡量，以便降低违约发生几率。当抵押品市场价值大于借款人借出的款项的时候，借款人违约的成本就会加大，所以借款人违约风险率就比较低。

2.3贷款期限

一般情况下，人们会选择贷款期限越长，人们觉得贷款期限越长越好。但是据有关调查显示，贷款期限越长，违约的概率就越高。尤其是在一些地区，经济发展不平衡的形势下，当行业出现疲软状态的时候，资金周转会受到很大的影响，从而导致贷款人无法按期偿还款项。甚至可能使得使得贷款人出现较高的违约风险。

3.银行个人住房抵押贷款风险防范对策

3.1加强贷款前个人调查

为了保证资金安全，银行需要首先对借款人偿还能力，以及还款意愿进行调查核实，包括借款人个人能力以及相关信用[2]。在借款人提交贷款申请后，银行有关部门需要加强对借款人情况调查，了解借款人住房信息和还款能力。尤其是需要调查借款人的资信情况，包括信用调查、借款人的生活方式、道德品质、职业变动情况，了解借款人的工作性质以及月收入。另外，还需要对借款人工作单位及发展趋势要有一定的了解，确定借款人职业稳定，并且具有偿还能力。另外，需要对借款人的家庭收入进行调查了解。同时需要对借款人住房信息整体价值进行评估。确保所抵押的房屋属于借款人，并且借款人是所购房屋的唯一购买人，并保证房屋未被作其他抵押。同时还需要对房地产项目的合法性、合同等进行调查。

3.2建立贷款管理机制

为了保证借款人权益，同时落实对借款人的审查和经济偿还能力分析。银行需要加强对借款人的审查，以便减少金融风险，在保证资金安全可靠的情况下，对借款人发放贷款金额[3]。银行需要制定健全的管理机制，保证将损失降低，提高收益。通過制定一套完整的规章制度，提高信贷管理水平。首先，银行需要根据数据设计方案，以便最大程度减少损失。其次要对贷款操作流程加强监督，在贷款前、中、后每个时期都需要有风险控制意思。另外，需要对工作人员采取责任制度和奖励机制，鼓励工作人员加强风险分析，保证信贷安全。

3.3完善个人住房抵押贷款法律制度

在当前形势下，我国地产行业发展快速，而且绝大多数购房人都会选择个人贷款，以便减少经济压力。因此，政府需要加强完善法律制度，明确购房人相关责任，通过分散和化解风险方式，提高资金管理安全。通过运用法律法规约束金融市场，加强对个人住房贷款环节和流程的监管。另外，为了保证个人住房抵押贷款安全，政府可以建立资金仲裁法庭，减少行政审批和流程，提高工作效率和质量。通过创建良好的法律环境，提高失信违约成本，从而遏制违约发生的可能。

4.结语

总而言之，在现代社会经济发展环境下，银行在进行个人住房贷款项目的时候，需要加强对个人信用收入、工作等方面的调查，了解购房人的资质，确保购房人作为房产唯一所有人。政府部门需要加强对个人住房贷款的管理，并制定完善的法律体系，保证个人住房贷款安全，推动个人住房抵押贷款业务的良性发展。

参考文献

[1] 刘爽.商业银行个人住房抵押贷款信用风险分析——基于邯郸市的实证研究[D].湖北：华中师范大学，2018.

[2] 王慧.银行个人住房抵押贷款的信用风险及其防范的对策研究[J].现代经济信息，2019（9）：310-311.

[3] 蒋洪灿.个人住房抵押贷款信用风险研究——基于对我国商业银行的研究[D].北京：中国人民大学，2011.

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