租房奇葩事，民法典如何解？

◎文/秦鹏博

租户卖了屋内家电，要退押金吗

2016年8月，小张以每月1.2万元的标准租住老王家的房子，支付方式是押一付三。2019年9月，合同到期后，老王去收房，发现房子里的电视、空调、床、桌椅板凳都没了，墙上还有小孩子的涂鸦。原来是小张觉得老王屋内家具设施老旧，不值多少钱，就卖了，卖的钱据为己有。老王找来公证机构，对房屋做了公证，决定将小张的押金当作违约金，不再退还。

法院经审理认为，合同到期后，房东应将押金退还租客。租客退租时，应将房屋恢复原状，屋内设施设备也应妥善保管，返还房主。考虑到设施设备已用了十几年，残存价值有限，法院判定小张赔偿老王1万元，与押金折抵后，老王最终返还小张押金2000元。

民法典第七百一十四条规定：承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应承担赔偿责任。常见的还有退租后，租户留下过量的生活垃圾，出租人需自付清洁费才能打扫干净，产生的清洁费应由租客承担。

租赁房的设施设备坏了，谁维修

租赁房屋内的设施谁负责维修，房东和租客常争论不休。

民法典第七百一十二条规定：出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因此，对于租赁房屋内设施设备维修义务的确定，首先以双方租赁合同的约定为准，没有约定的要由出租人负责维修。所以承租人在租赁物需要维修时，可请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。但民法典同时也规定，因承租人的过错致使租赁物需维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

出租房危害健康，能解除合同吗

2019年3月，某公司租赁李女士的房屋后，因受不了隔壁租户酒吧声音吵闹，起诉至法院，要求解除合同、返还租金并赔偿损失。李女士反诉，要求该公司支付欠付的租金和违约金。

法院经审理后认为，某公司因无法接受噪声污染，要求与李女士解除合同具备合理性。故对李女士要求该公司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。另一方面，酒吧并非租赁合同签订后产生，该公司在租赁房屋时已知晓房屋情况，李女士客观上并无隐瞒的故意，所以该公司要求李女士返还房屋租金及装修费损失的诉讼请求，法院不予支持。最终，法院判决解除合同，某公司将欠付的租金支付给李女士。

民法典第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍可随时解除合同，而无须因此承担违约责任。当有此情况发生，租户应首先固定证据，如发现大量蟑螂等危害健康情形的，应及时拍照、录像，固定证据。

房东是否能随意进出出租房

不少网友吐槽，房东常常以检查房屋状况为由，未经同意进入租赁房屋内。殊不知，房东随意出入已出租的房屋，窥人隐私的，侵害了承租人的人格权，受害人有权依照民法典和其他法律的规定请求行为人承担民事责任。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，应与承租人约定时间，承租人应予以配合。