新形势下物业企业对资产管理的创新研究

王岩 北京招商局物业管理有限公司

2020年初，新冠病毒疫情全面爆发，疫情的蔓延速度极快，严重程度超出了人们的预期，同时也对各个企业的发展造成了一定的影响与制约，在这样的形势之下，各个企业的发展模式也发生了较大的变化，所以要对此进行充分的预先研究，物业企业想要在竞争如此激烈的大潮当中脱颖而出并占据一席之地，就需要以新形势作为基础，深入复盘反思、强化战略储备、加速资源整合和业务创新，快速的发展起来。但是根据有关调查了解，现阶段物业企业在运行的过程当中，会受到各种因素的影响与制约，承担着较大的风险，尤其是在资产管理方面，极易有出现较大的风险的可能，所以必须要严格的对于物业企业资产进行管理与控制，并通过适当、健全、完善的方法来大幅度的提升物业企业资产管理的质量，降低风险，帮助物业企业获得更好的发展与运行。基于此，本文下面将对新形势下物业企业对资产管理的创新问题进行进一步的分析与研究。

一、企业物业资产管理概述

现阶段的物业企业资产管理被大众视为除人力、资本、信息、技术之外的第五战略资源，物业企业资产主要是指企业为了生产和长期的发展而拥有或租赁的房地产。

二、物业企业资产管理

资产管理的主要内容包括：规划、获得、管理与处置建筑物和土地的活动，主要的目的是为了对资产管理的目标进行整合，与企业当中所制定的战略目标相符合、相一致，大幅度的将资产增值。企业通常会租赁大量的物业资产，所以物业资产管理在企业发展战略当中扮演的重要的角色和占据着至关重要的位置。企业的发展战略与其物业资产的经营效率之间也有着千丝万缕的联系和密不可分的关系，同时，企业的发展战略决定着物业资产的效率，但是又会受其影响与制约。物业企业当中的管理层人员常常将关注的重点放在了市场经营与财务管理方面，忽略了对物业企业资产管理的重要性和意义，而企业想要获得长期、健康、稳定的发展与运行，必须要对物业资产管理的方法与步骤进行仔细的研究与分析。通常物业企业市场管理会涉及到三个方面，其一：购置或者处理物业资产，主要内容包括：对房地产投资需求的辨别、区位的合理选择、过剩物业的处理、施工进行监督管理等等；其二：财务，主要内容包括对资产进行预估、对财务进行科学的分析以及对物业税进行评判等；其三：管理工作人员的工作，主要内容包括：物业管理与物业资产信息详细的记录等等。

三、新形势下物业企业对资产管理过程当中存在的问题

物业资产管理在我国还属于一个新领域，伴随着企业之间的竞争越来越加剧，对于物业资产管理的要求也更加严格，再加上各方面因素的影响与制约，造成我们国家在这方面并未与一些发达国家的发展速度相同，加上企业当中所拥有的物业资产与整体环境十分的特殊，较为成功的发展企业的物质管理方法，很难完全适用于其他的物业企业，所以模仿非常的困难，故而在物业职场管理方法上还需要一个较为完善统一的指导整体行业的规律。

（一）缺乏健全、完善的物业资产管理市场

我国物业管理服务的对象，现阶段还是以消费性与自用型为主的住宅类物业资产，而投资性与经营性的商业地产类型仅仅占据物业资产的15%左右，由此可以看出，现阶段我国物业资产管理市场还处在起步阶段，市场程度偏低，整体市场完全处在了不完全的竞争状态当中。

（二）物业资产管理在开展的过程当中缺乏强有力的资本金帮助

现阶段我国的物业资产归在开展的过程当中，极度缺乏强有力的资本金帮助，同时也没有与之相对的金融资本加入，所以想要通过整合、收购等等方法来提升企业的竞争力与实力，就必须对物业投资资产经营、设施管理进行严格的管理活动，但是根据有关调查了解，现阶段我国物业企业资产管理的过程当中还存在着很大的难度，管理效果十分的不理想。

（三）缺乏健全、完善的内部资产管理方法与体系

内部资产管理主要内容包括：控制活动、内部管理、风险评估等等，根据有关调查了解，现阶段我国部分物业企业当中缺乏健全、完善的内部资产管理方法与体系，主要体现于：企业结构缺乏科学性与合理性，物业企业中重复管理职能众多，甚至一些企业当中存在着一人身兼数职等情况，与此同时，也并未将不相容的业务进行有效的分开；对企业当中的一些重要岗位也未制定出健全、完善的监督管理方法。此外，现阶段部分物业企业当中还存在着岗位职责权限、审批流程混乱等问题，甚至有些企业出现了先展开工作后补办审批手续的问题，以至于在企业当中发生了一些问题之后，出现了互相推诿责任等情况。

（四）物业企业的资产管理人员综合素质与能力参差不齐

首先，企业资产管理工作人员的能力素质的高低与市场管理的质量之间有着千丝万缕的联系和密不可分的关系，如果资产管理人员的工作能力良莠不齐，那么势必会导致在资产管理过程当中出现一些问题。现阶段我国部分物业企业领导在进行招聘资产管理人员的过程当中，依旧存在着任人唯亲的问题，忽视了对资产管理工作人员能力、素质的重视。其次，部分物业企业领导非常重视是否能够招聘到更好的资产管理人员，而当招聘结束之后，并未对资产管理人员进行定时、定期的培训，所以造成资产管理人员的业务能力和综合素质无法与现阶段高速发展的时代要求相符合，大幅度的影响与制约了物业企业对资产管理的效果和质量。最后，一些物业企业资产管理部门在进行人员配置的过程当中缺乏科学性与合理性，甚至有些人员依旧存在着身兼数职等问题，例如：收取费用的人员肩负着管理的责任，或者物业管理人员肩负着财务工作等等，这样的情况会严重制约着物业企业对资产管理的效果。

四、新形势下物业企业对资产管理的创新方法与措施

（一）不断健全与完善相关法律法规

加快制定健全、完善法律法规的速度，对处置不良资产时时常遇到的法律难题要进行妥善的解决，应加快制定《金融资产管理公司条例》的速度。

（二）设置管理目标

现在物业企业整体的发展情况与制定的发展战略进行仔细的分析与研究，将物业资产处费用中心，为设置管理目标打下良好的基础。真正的将控制成本、获得剩余价值为主要目标，甚至还可以把物业资产变为房地产业务做出多形式、多样化的投资。

（三）控制相关的成本 选派专业的管理人员来对物业资产进行科学、合理的处理，各个部门与物业资产管理部门要通力合作，最终达成租用协议的方式来进行管理工作，以此来实现降低成本的目的。

（四）加强对资产管理工作人员综合素质的提高

伴随着物业企业内部竞争力不断增强，对物业企业资产管理工作人员的综合素质与能力也提出了更高的要求与希望，想要大幅度的提升智商管理工作人员的综合素质，物业企业首先要做到的就是提高招聘的门槛，并通过健全、完善的职业规划与设计、薪资待遇等等来留住更多的优秀的资产管理工作人才，因为任何企业想要获得健康、长期、有序的发展与运行，都离不开人才的帮助与支持；还有定时、定期的对于资产管理工作团队进行培训，与此同时，还要选择固定的时间，对资产管理工作人员进行实物操作与财务理论的培训，大幅度的提升资产管理工作人员的综合素质与工作能力，让物业企业当中的每一位资产管理人员都具备爱岗敬业、诚实守信的良好工作作风。因此，作为物业企业当中的一名资产管理工作人员，在日常的工作当中一定要不断的总结和学习，并且还要进行仔细的分析和综合的讨论，通过不断的学习与钻研，来提升自己的综合素质与工作能力，以得到大众的满意为其宗旨，促进物业企业健康、有序、长期的发展与运行。

最后，物业企业也要进一步的提升资产管理的能力，首先要做的就是对企业财务的状况进行一个仔细的了解与分析，因为财务状况能够真实的反映出企业在某一时期所有者的权益情况，而且能够准确的评价物业企业偿还能力与周转能力。资产管理分析要覆盖物业企业经营的每一个环节与步骤，同时还要按照资产管理的具体情况科学、合理的对重大项目进行预测，以此来真正的将成本控制实现。此外，对物业企业的市场管理水平进行正确的评价，能够将真实的资产管理水平反映出来，同时还能够对这些运营的具体情况进行仔细的分析与灵活的掌握。资产分析将关注的重点放在了预测方面，物业企业面临的风险主要都来自于市场的风险，通过预测制定预算企业可能遇到的风险，能够为企业领导层在制定重大决策的过程当中提供有力的参考和必要的保障。

（五）加大对管理模式的创新的力度

物业管理工作也要紧紧跟随时代发展的步伐不断进行创新，在具体的工作过程当中，物业管理要充分的分析与研究现阶段市场发展的需求，并有针对性的转变自己传统的工作方式与改变服务的方向，大幅度的提升物业管理的质量与水平。面对现阶段我国市场环境的复杂多变性，具有传统性质的物业管理方法已经无法满足现阶段时代发展的需求与脚步，所以物业管理部门要对既有的管理模式进行革新与优化，在具体的工作过程当中，科学、合理的借助资产运作的方法，真正的将物业管理工作落实，将资产增值实现，并增加资产收益的效果，为物业管理工作落实打下坚实的基础。结束语：伴随着我国时代经济的高速发展与增长，我国已经走进了简政放权的阶段当中，物业企业准入的门槛也逐渐的降低，因为城镇化水平不断的提升，大众的生活水平得到了稳步的提高，促使与推动着物业企业不断健康、快速的繁荣与发展，在这样的新形势之下，物业企业要制定出适合企业发展的资产管理新模式，确保有足够的人力、物力与财力去面对时代发展的高要求与新挑战。资产管理作为物业企业当中最重要且关键的工作之一，企业当中的管理层人员应加强对其关注与重视，同时还要主动、积极地制定出健全、完善的资产管理方法，大幅度的提升资产管理工作人员的综合素质与工作能力，加大对内部管理的力度，设置理财投资部门，科学、合理的对经济发展所带来的新形势进行应对，确保物业企业得到健康、有序、长期、稳定发展与运行的同时，将企业再次提高到一个新的层次。