新机遇下房地产业深化改革探究

[摘 要]我国房地产业经过这些年的发展已偏离了社会主义经济的宗旨，部分已成为利益集团绑架中国经济的抓手。多年的房地产调控不仅没有改变这一局面，反而使其得到了强化。文章认为，需要下猛药、出重拳，彻底改革我国房地产业及房地产市场，而这次新冠肺炎疫情提供了一个很好的契机。具体做法是在征收房地产税的基础上，取消土地买卖，把土地使用权的获得方式一律改为划拨;规范土地划拨程序;建立单纯的房屋买卖市场和其他专门的建筑物市场。

[关键词]房地产业;改革;土地买卖

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.14.069

1 引言

在新冠肺炎疫情背景下，全国各行各业都受到影响，国家实行的强力抗疫措施仅用一个多月的时间就控制住了疫情，并使很多行业由原来的暂停状态很快转入复工复产。但是，疫情造成的负面影响并不可能很快消除殆尽。从每天公布的各地复工复产情况以及行业复工复产情况来看，各地、各行业复工复产进度参差不齐。而与其他行业相比，房地产业又更显得差强人意。由于受疫情影响，人们不能出门，房地产市场关门闭市，交易冷清。上海易居研究院发布的《全国百城居住用地成交报告》显示，2020年一季度，全国百城居住用地成交仅为6542万平方米，比2019年当期锐减18.7%。某种程度上，可以说疫情使房地产市场归零了。通常，危机总是危险和机遇并存。换句话说，疫情给我国房地产业带来危险的同时，也提供了彻底改革房地产业和房地产市场的难得机遇。

2 改革房地产业和房地产市场的原因

2.1 我国房地产业整体偏离了社会主义经济的宗旨

我国坚持中国共产党的领导，走的是中国特色社会主义道路。坚持全心全意为人民服务的宗旨，是我党最高价值取向。是否实现人民的利益，得到广大人民群众的拥护，是衡量我党路线、方针和政策是否正确的最高标准。中国共产党九十多年来的奋斗历程基本经验之一，就是始终牢记全心全意为人民服务的宗旨，紧紧地依靠人民群众，诚心诚意地为人民谋利益。这就是事业的初心，各行各业无论做什么，无论怎么做，都不能偏离以人民为中心、为人民谋福利的宗旨。以此为对照，首要了解一下我国房地产业的基本情况。

改革开放以来，我国房地产业及房地产市场伴随着土地和住房制度改革从无到有，从小到大逐步发展壮大起来，如今房地产业在我国经济中早已经举足轻重，许多专家在几年前就说房地产已经成为我国经济的支柱产业。不用看具体数据，只要是经历过改革开放这几十年历程的人，都应该承认房地产业对于改善人们的生活居住条件、促进我国经济发展肯定是功不可没的。据统计，我国人均住房面积已经从改革开放之初几平方米提高到现在的近40平方米，已经接近发达国家水平。作为普通百姓，也能直观感受到，现在很少听说谁家还没有买房的，有的家庭都买了几套。众多的家庭因为买了房，使家庭资产数以百万计甚至千万计。这些年我国房地产业到底造了多少房子？据说，过去二十年开发商销售的商品房面积达177亿平方米。按一套房子100平方米计算，就是1.77亿套房。而拥有各种产权的房屋，理论上应该是商品房的4倍，即7亿套左右。全国户均住房超过1.2套。另一个显示我国住房状况的重要数据就是空置率。这方面的官方数据没有看到， 经常被引用民间数据，一个是2016年年初，中央党校教授周天勇老师做的测算，2015年年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在20%～25%，城镇地区空置住房约为6500万～8800万套;另一个是国家电网公司2017年做的统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。这样算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率是13.9%，农村房屋空置率14%。以上数据可能会有误差，但不影响整体判断。笔者的第一个基本判断是，我国房地产业满足国民住房需求的使命基本完成。虽然每年仍有新的需求产生，但相比于已经形成的住房供给，要小得多。有人以我国住房存量对比人口发展趋势，认为我国5～10年可以不用再建房，而10年之后我国人口峰值或许就将出现。

可是反观我国的房地产业和房地产市场，可以说仍然是车马喧嚣、人声鼎沸——仍然源源不断地进入，有人在里面辗转腾挪，而且收益颇丰。这是为什么呢？跟一般商品相比，房地产产品有一个重要的不同，它具有消费品和投资品的双重性，而它的投资品属性在我国目前房地产市场上表现得更为显著。正如上文分析的，经过几十年的发展，我国人民的居住生活条件得到大幅改善，人们的住房需求基本得到满足。因此，我国目前房地产市场的“红火”，绝不是住房需求造成的，而是投资需求造成的。它只是裹挟了少量的住房刚需，让人们眼花缭乱。那些纷纷进入房市的人，十有八九都是奔着挣钱去的，而不是去买房。可以说，我国目前的房地产市场满足的是资本逐利的目的，而不再是人民的住房需求。深圳市曝出一个拥有九百多套住房的房姐的感人事迹，她主动减免了租客一两个月的房租。而经查，这个房姐的房屋是合法、正当拥有，可是在深圳市拥有九百多套住房是件难以想象的事情。普通工薪族要想在深圳拥有一套住房，不仅要掏干“六个口袋”，还得沦为房奴。

“牢记使命，不忘初心”。我国房地产业和房地产市场的“初心”就是满足广大人民群众不断提高的住房需求，而不是满足资本逐利的需求。而我国目前的房地产市场无论从哪个角度看，都更是投资市场，而不再是消费市场，它已经整体偏离了社会主义经济的宗旨。

2.2 我国房地产业已经沦为部分利益集团绑架中国经济的抓手

对我国房地产业的总体评价还有另一个具有很大共识性的观点，即我国房地产业已经沦为部分利益集团绑架中国经济的抓手。这些利益集团区别于那些刚需消费者，他们长期混迹于房地产业和房地产市场，企图通过操纵房地产获取暴利，而且唯利是图、不择手段。其中的典型代表比如炒房团（客）、开发商、一些房地产“砖家”、一些业主、一些地方政府。说炒房团和开发商是这样的利益集团应该毋庸置疑，而说一些“砖家”、部分业主和部分地方政府是这样的利益集团可能有人就不太明白。这里稍作解释，首先是一些“砖家”指的那些依附开发商或者房地产财团，或者被他们收买的专家。这些专家总是罔顾事实，毫无底线地为开发商摇旗呐喊，误导消费者。其次是一些业主，是指那些持有一些房地产但并没有能力炒房的人，他们的心态其实和炒房客差不多，指望房产获利。这些年，各地发生了许多起业主围困开发商、封堵楼盘甚至围堵交通扰乱社会秩序的事件。事件的起因都是这些业主所持楼盘降价，导致他们吃亏了。他们要么不允许降价，要么要求开发商弥补亏损。最后是一些地方政府，千方百计推高土地价格，欺下瞒上。以上这些利益集团经过这些年的积累，已经成为实力雄厚的一群人。这些年来政府三令五申“房住不炒”，中央及各級地方政府出台了许多房地产调控政策，目的是稳定市场，稳定价格，保护消费者利益。可是事实如何呢？房地产价格依然在上涨，一线城市涨过了二线，二线涨过了三、四线，三、四线涨过了又回头到一线涨。许多人都纳闷：为什么房价就降不下来呢？试想一下，房价下降符合谁的利益？当下市场上从开发商到业主，从中介机构到部分地方政府，从摇旗呐喊的“砖家”到带板凳排队的大妈，哪一方希望房价下降？真正期望房价下降的是那些为数不多的刚需消费者，可他们在当下市场上实在是人微言轻，其微弱的需求早已淹没在疯狂逐利的喧嚣中。更过分的是那些所谓的专家学者，他们其实也是房地产市场上的逐利者，但却以公允的专家学者身份出现，利用其掌握的话语权，左右舆论，误导消费者。这些年每每到房地产调控的关键时刻，就会有所谓的专家学者及时出现，鼓吹房地产之于我国经济的重要性，说房地产是我国经济的支柱，要是房地产倒了，那我国经济也就不行了。他们总是不遗余力地呼吁救市、救开发商。2020年3、4月，我国疫情还没有完全过去，这些人罔顾大疫过后各行各业都损失惨重的现实，而呼吁救房地产、救开发商。他们其实是在拿房地产绑架中国经济的“刽子手”。

2.3 新冠肺炎疫情背景提供了彻底改革我国房地产业的难得机遇

2020年的新冠肺炎疫情重创各国经济，对我国经济的冲击也是巨大的。我国房地产业也和其他众多行业一样陷入危机。年初疫情最严重的时候，万众隔离在家。面对健康乃至生命危机，人们不得不调整自己的生产、生活规划。而像购房这样的人生大事，在生存危机面前也变得微不足道。于是，需求没有了，供给也没有了，而房产中介不准开门营业，无人带看，二手房成交量大幅缩水。媒体报道，由于市场急速冷冻，全国100余城暂停开放售楼处，90余城房源零供应，各地新房销售遭遇前所未有的挑战，很多开发商，尤其是三、四线城市的开发商，年前都早已制定好了营销策略，准备趁返乡置业大潮“狠捞一笔”，最后却落了个“竹篮打水一场空”。面对疫情，不少开发商都紧急加开了线上推广、线上售楼处。但据业内专业人士透露，线上完全无法取代线下，其作用微乎其微。因为像房地产这类“大件”商品，购房者很难通过线上敲定房源完成交定金的决定。

疫情造成的损失肯定是巨大的，但机会总是伴随着风险而出现。本文认为，这次疫情提供了彻底改革我国房地产业的难得机遇。首先，疫情改变了人们的消费习惯，使人们从原来各色各样的、追名逐利的、跟风炒作的狂热中冷静下来。当面对生存危机的时候，人们才发现原来自己拼命追逐的那些东西，与生存相比都轻贱得不值一提。于是，人们的行为变得理性了。而这给彻底改革房地产业提供了难得的机遇，可以叫它氛围机遇。人们在冷静、理性的时候更容易看到问题的本质，作出正确的判断和抉择。而做房地产改革需要这样的理性氛围，人们在这种氛围下可以跳出圈外对我国房地产做冷静观察。其次，为了应对疫情，我国经济按下了“暂停键”。众多行业都停了下来，房地产业也停了下来。多年来一直高温不退的房地产业难得一遇地不被高度关注。人们一下子发现，原来没有房地产我们照样可以生活，没有房地产我们依然有很多事情可做。这是对房地产业及房地产市场进行彻底改革的最佳时机。

3 针对房地产业及房地产市场改革的建议

关于如何进行房地产改革，其实已经讨论日久，人们给出了许多建议。控制房地产信贷规模、增减信贷利率，控制土地价格、控制商品房价格，比如开征房地产税、开征物业税等。这其中大多数建议都只是解决房地产在某个时期出现的特殊问题，并不能从根本上对我国房地产业进行改革，以使其顺应民意，符合我国社会主义经济建设的要求。当然，有的建议本文认为具有一定的建设性，比如仇保兴（注：国务院参事）在2018年的海南博鳌论坛上就提出，为了逐步烫平房地产泡沫，房地产税应该分类进行，可以率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税和空置税，再从容考虑物业税。我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在10%～20%，一般国际上都是5%左右，出台空置税很有必要。而且他还建议，不仅要对存量房源征收空置税，还要出台“新购房源不准空置”的规定，这样双管齐下就可以有效遏制房地产投机。仇保兴的这些建议虽然仍只是通过税收政策来调控市场、引导投资，其聚焦的是房地产市场上的过度投机问题，但其对税收工具的运用分阶段、分步骤、分类型，因而具有可操作性。为彻底改革我国房地产业，本文以以上论述为基础，提出如下建议。

3.1 取消土地买卖，把土地使用权的获得方式一律改为划拨

这样做的目的是纠正我国房地产业偏离的发展方向，使我国经济摆脱对房地产的依赖，从而避免被各种利益集团绑架。正如上文所说，这些年来没少出台关于房地产的调控政策，据相关机构统计，仅2020年上半年中央及各级地方出台的房地产调控政策就有300条之多，可是调控结果并不理想。甚至可以笼统地说，这些年来就是伴随着不断的调控，房地产价格一步步上涨得脱离实际，而整个房地产业也一步步脱离了宗旨。总之，仅靠调控解决不了我国房地产的问题。解决我国房地产的问题需要下猛药、出重拳。这是提出上述建议的原因。

在我国，土地买卖的实质是指土地使用权有偿获得。这种土地使用权有偿获得的方式在我国时间并不长，是改革开放以后才有的事情，准确的开始时间应是1987年年底至1988年年初，到现在也就32年左右。也就是说，在新中国社会主义建设的大部分时间里，都没有土地买卖什么事。可见，取消土地买卖，天不会塌下来，经济也不会崩溃。

在我国取消土地买卖具有可行性，因为实行的是社会主义公有制，城市建成区土地都属于国家所有。在私有制国家，土地作为私有财产，其买卖与否，国家无权干涉，而在我国就不存在这个问题，土地买卖的决定权在国家。

我国社会主义公有制的实质是国家代表全体公民拥有土地所有权，国家行使的是全体公民的意志。那么，在我国的土地买卖其本质是自己把土地卖给自己，自己从自己手里买地。而这是违反市场经济规律的。

近年来，许多地方政府甚至国家相关部门都把土地出让收益计入自己的经济建设成绩，甚至作为国民创造财富的构成部分。这样做其实就形成了国民财富泡沫。因为土地出让的定价权完全掌握在国家手里，那么如果国家把价格定为10亿美元一平方米，那GDP明天就可以超过美国好几倍。

取消土地买卖，把土地使用权的获得方式一律改为划拨，然后规范土地划拨程序。一方面改掉一些地方政府躺在土地上吃饭的懒惰毛病，让他们不得不去探索经济建设的其他路径;另一方面杜绝了因为土地管理复杂多样而造成的形形色色的贪污腐败。

3.2 建立单纯的房屋买卖市场和其他专门建筑物市场

由于没有了土地的参与，房屋建设、房屋管理以及核算、评估等都变得简单了许多，房屋价格也会大幅度下降，那样房地产业及房屋市场的面貌将焕然一新。

首先，由于土地由政府统一划拨提供，开发商不再需要支付土地取得费，那样，开发商就会在很大程度上被解放出来，他就会把更多的资金、资源等投入房屋建设等其他环节。这样做的直接影响是房地产开发项目的风险降低了，从而房地产开发项目更好驾驭了，开发商更加从容了，开发出的产品质量更高了，而其潜在影响可能更加深远广泛。

其次，由于没有了土地取得费，房屋价格自然会大幅度下降。在很多地方土地取得费都占到了开发商成本的1/3甚至更高。所以取消土地取得费将大幅降低开发成本，从而为房价大幅下降创造了条件。而房价大幅下降，房地产价值大幅减小，其对我国当下经济、社会的影响则是难以估量的。最显而易见的影响是帮助那些收入不高的年轻人圆购房的梦想。而这些年轻人一旦购房圆梦，他们迸发出的活力、生产力、创造力将是难以想象的。

由于房地产价值大幅减小，从而导致整個房地产业在国民经济中的比重大幅下降，从而使国家经济更容易摆脱对房地产的依赖。由于房地产价值大幅变小，还导致房地产的投资属性大幅降低，这会在很大程度上抑制人们的炒房行为，从而使房屋市场重回稳定、健康的发展轨道。

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[作者简介]胡永（1966—），男，安徽固镇人，硕士学位，安徽财经大学，副教授，研究方向：土地管理、房地产管理。