成都市社区综合体规划建设管理探讨

曾华林

(成都市郫都区住房和城乡建设局，四川成都 611730)

随着居民对美好生活场景的需求不断提升，传统社区服务“无序+分散”的布局模式尽显疲态，人们需要一种就近满足多样化公共服务需求、又能进行社会交往的公共场所。社区综合体应运而生，一种趋向于“社区最后一公里”的综合型服务供给模式[1]，为当前社区公共服务设施的发展困境提供了解决思路。

1 发展成都市社区综合体概述

1.1 发展背景

成都市在社区综合体建设方面做了较多探索，自2010年来陆续编制了一系列专项规划导则来指导社区综合体建设。2010年出台《成都市公共配套设施规划导则》[2]，提出居住区服务中心项目宜以综合体方式叠建布置。2013年制定《成都市中心城区十五分钟基本公共服务圈规划》[3]，将中心城区划分为200个15 min基本公共服务圈，每个基本公共服务圈内建设1个社区综合体以满足社区居民的“一站式”公共服务需求。2015年出台《成都市中心城区社区综合体规划》[4]，规划建设200处社区综合体。2020年出台《成都市社区综合体建设技术导则》[5]，规范了社区综合体的建设及交付标准。2020年出台《成都市社区综合体功能设置导则》[6]，提出五大特色社区综合体概念及综合体功能设置建议。社区综合体，已成为成都市解决居民综合服务需求，提升社区生活品质，满足人民群众对美好生活向往的重要载体。

1.2 社区综合体理念内涵

社区综合体是指将社区服务设施进行集中集约建设，集合了多种公共服务设施和便民商业服务设施的综合建筑物(群)。成都市社区综合体是由社区管理、社区服务、文体休闲、医疗卫生、市政公用、社区商业等功能构成的公共服务设施聚集体，是社区的公共服务中心(表1)。

1.3 建设现状

2014年，成都市启动了第一批37个社区综合体建设[7]。2017年底，成都市启动了中心城区基本公共服务设施“三年攻坚”行动，到2020年底全市新建2 818项公共服务设施项目，其中社区综合体261个。

表1 成都市社区综合体特征

2 社区综合体规划标准

2.1 规划选址原则

2.1.1 科学规划

以成都市各区的15 min基本公共服务圈规划为基础，以每一个规划生活圈为控制单元，与城市新区发展规划、城市有机更新、产业功能区建设等专项规划有机结合，综合评估服务设施用地，选择用地规模适宜、符合建设标准的地块设置社区综合体，并确保每个公服圈内至少布局一处社区综合体，满足居民公共服务需求。

2.1.2 全面覆盖

按照“开发地块同步建设、整理片区提前配套、建成区逐步完善”及“缺什么补什么”的原则，综合考虑社区周边现状建设、土地出让计划等情况，对不满足公共服务设施配置标准的服务圈进行全面校核，结合近、远期实施进行规划落实。

2.1.3 交通便捷

社区综合体尽量选择在具备完善的公共停车设施和便捷的公共交通换乘工具等交通便利地块，满足居民15 min步行(500～1000 m)可达，提高社区综合体的使用便捷性。

2.1.4 空间融合

结合公园、“小游园”、“微绿地”、广场、综合运动场等公共开敞空间进行一体化规划设计，延伸社区综合体使用功能，为社区居民构建人性化的生活与交往空间。

2.2 设置标准

成都市基本公共服务设施包含社区管理、社区服务、教育、医疗卫生、文化、体育、市政公用、商业服务八大类，结合居民日常需求，确定除教育类的其它七大类服务设施均可纳入社区综合体内进行叠建(教育类需独立配置用地，社区综合体内不做相关要求)。《成都市中心城区公园城市基本公共服务圈规划导则》等规范根据各类功能设施使用需求，明确了公共服务设施设置标准(图1、表2)。

图1 社区综合体主要功能构成

表2 社区综合体设置标准

社区综合体内除了设置农贸市场等基础性社区商业设施外，还可以根据市场需求，设置部分其他商业设施，如商务办公、餐饮娱乐、邮政服务、休闲购物、教育培训、金融服务等多种功能，以保持社区综合体的活力，增强居民社区归属感。

2.3 建设形式

基于公共服务设施使用需求，结合不同场地建设条件，可设置“垂直、水平、混合”三种社区综合体建设形式[8]。垂直形式以单体多层建筑为主，依据各类公服设施相互干扰度及空间关联度的差异，进行垂直空间布局；水平形式主要有两种，一是单独地块形成的低层沿街建筑，各类公服设施功能在水平空间叠建，二是多个功能的单独地块构成布局相对集中的建筑群形式；混合形式即同时包含垂直建设和水平建设两种形式，形成群体建筑(图2)。

图2 社区综合体建设形式

3 社区综合体建设实施

3.1 建设标准

成都市为加强和规范社区综合体建设，提升建筑品质和建设质量，制定了《成都市社区综合体建设技术导则》，明确综合体建设应包括建筑工程、室内装修、设施设备、环境景观、导识系统等内容，并原则上规定不得以清水房标准交付使用。社区综合体为公共服务设施的聚集体，其整体建设要求除应满足上述技术导则外，所含的各项公共服务设施建设标准还需要满足《成都市社区服务中心、社区用房、文化活动中心、文化活动站建设技术导则》《成都市综合运动场、综合健身馆建设技术导则》《成都市再生资源回收网点(暂存点)建设技术导则》《成都市农贸市场建设技术导则》《社区卫生服务中心、站建设标准》《成都市公共厕所建设技术要求》《成都市环卫工人作息房建设技术要求》等规范、导则要求。

3.2 开发模式

结合社区综合体规划点位的分布情况和实施条件，采取政府投资、企业配建、公开招拍挂等多种开发模式实施建设。

3.2.1 政府投资模式

发挥政府实施公共服务设施项目的主体作用，对于以下三类社区综合体，可优先采取政府投资方式实施。一是居民需求急切、需尽快建成投用的项目；二是位置相对较偏僻，周边配套相对不完善，社会企业投资意愿不大的项目；三是因土地性质等因素暂不具备上市条件的项目。

3.2.2 企业配建模式

在经营性用地出让时，可在土地上市条件中明确由竞得者配套建设社区综合体并无偿移交属地政府所在社区。此种开发模式需要求配套社区综合体与经营性开发项目首期“同步设计、同步施工、同步竣工投用”，或者根据社区实际使用需求优先实施投用。对于土地竞得者不按照建设标准、建设时间等要求实施配套社区综合体建设的，可由属地政府规划、住建、房管等多部门形成联动，不予办理关联经营性开发项目的预售、网签、规划、竣工验收等程序予以制约。

3.2.3 公开招拍挂模式

为激发市场活力，发挥社会资本优势，吸引企业积极参与，对于地理位置较优越、有投资潜力的社区综合体项目，可采取招拍挂模式建设。成都市《关于加强居住区公共配套设施建设管理的意见》明确采取此种模式的社区综合体，公共服务设施面积不少于总建筑面积的50 %，剩余部分可由投资建设单位配置商业设施。建成后公共服务设施部分无偿移交属地政府所在社区，商业部分由投资建设单位自持。

4 社区综合体运营管理

4.1 社区自主管理

由社区居委会作为管理主体，在街道社区综合服务中心的指导下进行具体管理。

4.2 组建专业运营公司

学习苏州市成立邻里中心建设公司，负责建设和经营邻里中心的经验[9]。成都市各区一般利用现有国有平台公司，负责部分社区综合体的运营管理，社区综合体的商业部分租赁费用可用于支持公益服务支出，减少政府财政投入，保证社区公共服务同商业服务持久、健康发展。

4.3 引进市场管理团队

采取市场化运作方式，通过招商引资，将社区综合体中的商业及具备收益条件的部分设施整体打包，引进社会企业进行运营管理。由市场管理主体制定一套完整的社区综合体管理体系，包括商户组织、经营销售、物业管理等方面内容，在确保自身盈利的同时，以保障社区公共服务的质量。

5 案例分析——以郫都区仁和社区综合体为例

5.1 仁和社区现状

仁和社区位于成都市郫都区红光街道东北区域，面积约1.29 km2，规划居住人口3.8万人，目前社区内已建成居住住宅11个，常住人口约2万人，社区交通便捷。在仁和社区综合体实施前，社区公共空间明显不足，缺乏农贸市场、文化活动中心、养老服务设施等公共设施。

5.2 仁和社区综合体情况

5.2.1 项目基本情况

仁和社区综合体(又叫新合作·邻里之家)占地面积5 454 m2，总建筑面积约16 236 m2，计容建筑面积约13 088 m2，容积率2.4，建筑高度23.95 m，空间上采取垂直建设形式，地下1层，地上5层。项目包含农贸市场、社区卫生服务站、文化活动中心、养老服务设施、公厕(含环卫休息站)等公共服务设施及商业、商务办公等商业设施(图3、图4)。

5.2.2 开发模式

仁和社区综合体采取公开招拍挂模式实施建设，根据土地出让要求，项目建筑面积的51 %用于公共服务设施建设，建成后由开发企业新合作公司无偿移交给社区使用，剩余的49 %建筑面积由企业配置商业、商办等设施并自持。

图3 仁和社区综合体

图4 仁和社区综合体各楼层功能设置

5.2.3 运营管理模式

项目的公共服务设施部分移交红光街道仁和社区后，充分利用新合作公司在邻里中心(社区综合服务体)、新合作市集(农贸市场)、新合作生活(生鲜便利店)三大业态方面专业化运营管理优势，由红光街道与其签订农贸市场、养老服务设施部分的返租协议，租赁费用于支持社区综合体其他公共设施的费用支出，保证社区公共服务持久、健康发展。

6 结束语

社区综合体集多种功能于一身，更能形成有活力、有特色、易识别的社区公共服务中心，为成都市当前社区公共服务设施的发展困境提供了解决思路。本文总结了成都市在社区综合体规划、建设、管理方面的一些经验做法，并以具体案例进行了详细阐述，希望为其他城市的社区综合体建设提供参考。