新建造体系在厦门国贸璟原项目的应用研究

谢正德

(国贸地产集团有限公司 福建厦门 361016)

0 引言

建造体系是建筑工程管理的核心，尤其是标准化的新建造体系，能较好地平衡工程进度、质量和成本管控，更好地在高周转开发建设过程中管控好工程质量。

随着时代进步，传统建造方式存在高能耗、高污染、功效低、质量差等问题逐渐显现。新建造体系能很好地应对当下建筑行业市场行情及需求变化，对于提高质量，提高效率，减少对劳动力的依赖，环保节能起到很好效果。通过减少湿作业、人工和工序，提高集中加工、一次成型和预制，可实现“五利”“两可”的工程管理目的(利于消除渗漏、空鼓和开裂三大质量通病；利于一次性成优；利于提效；利于保持成本的核心竞争力；利于体系的整合于提升；实现建造体系可复制、可推广)。

1 项目简介

项目位于福建省厦门市，总建筑面积91 100 m2，计容建筑面积57 000 m2，其中商品房55 500 m2，商业1500 m2。二类住宅用地，容积率2.42，建筑密度小于25%，绿化率大于35%。地下室二层，总面积28 500 m2，其中人防面积3999 m2。本项目规划3栋高层，5栋小高层，南北通透布局，沿街商业店面和大中庭园林，住宅品质优质。土地出让合同要求一次性申请宗地商品住房预售许可证，因此各楼栋需一次性全部达预售条件，项目开发周期很紧迫。

2 新建造体系运用

传统建造体系主要有木模、钢管脚手架、普通砖砌体和普通抹灰等，常见新建造体系主要有铝合金模板、全混凝土外墙、附着式提升脚手架(爬架)、高精砌块、粉刷石膏等。前者主要有以下几个问题：第一，建筑方式落后，现场施工以传统手工作业为主；第二，质量缺陷多，渗漏、空鼓和开裂等质量通病普遍存在，建筑耐久性差；第三，不环保，建筑方式落后，造成能耗高；第四，质量问题多，返修率高。

该项目对于新建造体系的运用，总结为以下4个体系。

体系一：全混凝土外墙。全混凝土外墙结构，再与铝模搭配施工，质量精度控制到位，可实现外墙免抹灰，能有效防止空鼓开裂问题。全混凝土外墙结构的整体性更强，能避免墙体裂缝产生，从而提高外墙结构的抗渗性能。

体系二：拉片式铝模。铝模较传统木模有以下优势：第一，操作简易，安装方便；第二，模板强度高、不易变形；第三，可规范施工作业流程，保证工程质量；第四，模板可重复使用200～300次，更环保节能。而该项目采用拉片式铝模体系，较传统对拉螺杆铝模体系更安全、高效、省工、质优。该项目铝模深化内容：外墙全砼、门垛窗垛一次成型、窗户企口一次性成型、抹灰压槽、门洞下挂梁优化、滴水线一次成型、厨卫间给水管道压槽预留等。

体系三：爬架。爬架的各部件可在工厂生产加工完成，因此爬架的质量及安全体系保证率高，且一次性投入周转材料少，不占用场地，能够加快工期总体进度，现场整体安全文明形象好。

体系四：穿插施工。采用铝模与爬架搭配施工，将主体结构与外墙装饰的各工序合理安排，可实现主体结构、外墙腻子、铝合金窗、水电立管和精装等各工序分段分层同步穿插施工，从而达到提高效率、缩短工期的目的。

3 工程管理策划

(1)前期工程管理策划

项目管理策划应由项目管理规划和项目管理配套策划组成[2]。新形势下业主关注点产生新变化，由原来的关注户内转向公共区域、景观园林甚至整体品质。工期总体排布上应前紧后松、穿插节奏合理，满足总工期缩短的同时，保证每道工序有充足时间，特别是后期精装、景观工程。而品质保障需要建立在设计合理、工艺优化、材料质量保证、结构安全可靠和观感质量满足要求，着重提升客户关注项的品质，以及现场工程管理实现精细化。

该项目围绕5个方面，主要从17个点进行了前期的工程管理策划(表1)。第一，屋面工程：优化屋面构架，保证一次成型，机房改为混凝土结构，结构找坡及保湿防水一体化等；第二，外墙工程：铝窗框随主体安装，利用爬架完成腻子、排水立管施工等；第三，垂直运输：井道优化为全混凝土结构，采用无井架电梯安装工艺，电梯提前排产到货，及时穿插电梯门及导轨施工等；第四，穿插施工：装修总包(含部品)按湿作业、粗装修和精装修三大阶段进行穿插施工，楼层止水逐层完善；单工种等步距节拍流水施工，层层关门；第五，园林市政工程：后浇带设置提前套图和优化，以便总平穿插；防水提前施工，减少后期施工难度；回填土一次性到位；市政管网全部完成 ，达到排水效果。

表1 工程管理策划梳理表

图1 穿插模型图

(2)穿插模型

根据前期工程管理策划梳理出来的17个策划点，将工程管理的穿插逻辑通过推演编制出穿插模型(图1)，主要从6条线路进行穿插施工：地下室线路、塔吊线路、主体精装线路、外立面线路、电梯线路和景观线路；其中主体精装线路是提效关键节点，需要重点关注和纠偏。

根据穿插模型，对采用新建造体系的技术节点进行梳理，通过归类和进一步推敲其合理适用性、可推广性和可复制性，将质量管控体系进行了夯实，以便更好实现标准化施工和质量管控的落地。

4 质量管控体系梳理和落地

4.1 技术交底

第一，总包标后交底：将项目实施过程中的实际需求、重难点、工程管理的关键因素和质量管控体系等[3]阐述清楚，将公司流程指引等管理要求向总包进行交底，让总包单位深刻理解该项目的要求；第二，分包标前交底及工程管理策划答辩考核：通过对招标文件主要条款、对投标有主要影响的工程管理要素进行梳理和交底，以提高投标文件相关内容的准确性和有效性，要求投标单位进行商务标前的技术标管理策划汇报和答辩，进一步提高投标单位的参与度和施工推演意识；第三，总分包施工界面分析和夯实：明确总分包工程之间工作要求和承担的责任，划分科学合理的施工界面，有利工程项目管理的责任分判和推进；第四，设立质量卓越目标：给施工方提出更高的目标，并建立激励机制，奖罚分明，建立良性互动氛围和机制，为工程质量管控助力。

4.2 样板引路

建立严格的样板引路制度，大面积开始施工前必须完成样板施工、点评及其问题整改，将样板施工过程存在的问题进行归类和梳理，涉及批量性问题重点处理，从而减少大面积施工后不必要的返工。样板引路制度主要有3个目的：第一，加强施工节点控制，提供批量施工工法依据；第二，通过样板提前暴露设计、成本问题，降低批量整改率；第三，强制关联后续工序。

4.3 节点做法梳理、优化及标准化落地

通过前期工程管理策划、过程技术交底和样板先行，将该项目土建和精装两大版块所涉及的质量管控技术节点做法进行梳理，对不满足新建造体系特点和作用的节点做法进行优化，为新建造体系的技术标准化落地做好扎实准备工作，从而实现总体施工周期短，质量管控到位的目标,如图2～图3所示。

图2 土建工程技术体系

图3 精装工程技术体系

分别列举土建和精装工程技术体系其中1项进行说明：

(1)滴水线一次成型工艺(图4)：建筑物外围窗楣、线条等部位滴水线在主体施工阶段一次成型，可取消滴水线二次抹灰施工工序，结合外墙免抹灰工艺可实现同步穿插施工，工艺简单化，大幅节省人工费和材料费。

图4 滴水线一次成型工艺节点

图5 瓷砖齿刮工艺

(2)瓷砖齿刮法薄贴工艺(图5)：在墙面铺贴3 mm～5 mm的粘结剂，用齿刀刮成锯齿形在瓷砖背面抹3 mm～5 mm的粘结剂，用齿刀刮成锯齿形，瓷砖背面的齿形与墙面齿形基本呈90°咬合粘贴，可有效防止空鼓、脱落，同时也降低铺贴厚度，加大净空尺寸。

5 结语

通过新建造体系在本项目的推行和质量管控标准化做法落地，项目实现了如下成效：

(1)工期节点达成率100%。售楼处完工具备开放条件比公司考核节点提前17 d，样板房和景观展示区完工达开放条件比公司考核节点提前46 d，项目达预售条件比公司考核节点提前9 d，项目全部封顶完成比公司考核节点提前57 d。

(2)质量、实测实量及安全文明管控优质。该项目在集团第三季度地下室专项评估和第四季度土建过程评估考核均排名全集团第一，获得第三方工程质量过程评估年度实测实量专项第一名，年度地下室评估专项第一名。

(3)搭建公司质量管控标准化体系平台。2021年1月完成面向整个国贸系统的工程和运营体系的质量安全观摩交流会，并将以上土建和精装质量管控体系以实体样板的形式展示，为公司打造标准化质量管控体系搭建了良好的平台，对其他项目工程管理具有良好借鉴意义和带头表率作用。

(4)提升项目知名度及口碑。在环东海域新城片区在建工程开展以“保安全、保质量、保进度，创精品工程”为主题的评比活动中，获得了“十佳参建单位”和“十佳参建个人”的表彰。