土地增值税实施中若干问题探析

孙海凤

摘 要：随着市场经济持续发展，土地增值税逐渐成为地方税收的一个重要税种，土地增值税清算是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的重点。目前很多房地产企业依然需要缴纳高额土地增值税，高额的土地增值税挤占了企业的利润空间，降低了房地产项目的经营效率。如果土地增值税扣除项归集缺失计算混乱，直接会导致增值额虚高，税率适用不当，缴纳的土地增值税金额超过实际应缴金额，使企业面临巨大的税务风险。本文从调控背景下房地产行业的发展困境入手，指出土地增值税的节税意义，阐述了房地产开发企业土地增值税的节税策略和注意事项，并结合实际进行分析，希望为纳税处理工作提供参考。

关键词：土地增值税;实施;问题

引言

随着经济快速发展，人民群众的收入和消费水平也逐步提升。在居民日常生活中，住宅是重要的内容，其需求量也呈现上涨的趋势，让房地产行业获得了极大的发展空间和机遇，同时也增加了税收的种类特别是土地增值税，这对于房地产企业的财务、资金管理规划有着直接的影响，为此房地产企业要重视开展土地增值税纳税筹划，通过科学化的筹划方法优化企业的税务管理，使房地产企业获得良好的经济效益、社会效益。

1土地增值税概述

房地产企业土地增值税的计税依据就是房地产企业开发中形成的土地增值额，增值额与征税数额之间是呈正比关系的。对于土地增值税，国家的调控也经历了数次，通常就是对土地增值税的数额进行调整，从而对上涨的房价进行控制。具体而言房地产土地增值税由以下要素构成，首先是应纳税额，这是房地产企业在开发建设中，在进行房地产项目交易过程中产生的增长额和相对应的税率相乘，并扣除相应速算扣除率，得到的数额就是应纳税额。其次为纳税人。从税收角度来看，纳税人是通过国有土地、建筑物交易，在建筑行为中获得利益的企业。

2土地增值税实施面临的主要问题

2.1企业没有充分利用清算政策

国家对房地产项目的清算条件出台了专门的通知，满足要求的房地产项目应当进行清算;但在项目销售过程中，有些已经满足清算条件的企业却不进行项目清算。这样不仅不符合国家政策的规定，为企业带来税务风险，也不利于房地产公司整体进行税务管理和各税种的筹划，同时挤占了项目资金，从长期来看，不利于企业的发展。

2.2企业纳税筹划管理力度不够

由于土地增值税的特性，一般在项目开工前就会设计好整个开发销售方案，这需要管理者有较强的管理能力并能熟练掌握相关知识。但是项目涉及的方面较多，可能存在疏漏的地方，而且房地产企业中一般会存在费用混乱、利息归属不清的问题，这给企业的纳税筹划带来了难度，而且可能会带来税务风险。

2.3缺乏专业型人才

税务本身就是一门细碎复杂的学科，企业会计财务人员对税务的理解往往不如对财务的理解透彻，因此，在进行纳税筹划时可能难以达到预计的效果。另外税务相关规定变动频繁，财务人员可能难以掌握所有新政策的动向及含意，难以利用好新政策。“营改增”已经推行了好几年，但是还有部分财务人员不能处理好这部分涉税业务，难以进行纳税筹划。

3房地产企业土地增值税纳税筹划的有效策略

3.1活设计筹划方案

税法变动较为频繁，而且企业的经营状况也是复杂多变的，企业的纳税筹划方案应根据内外环境的变化对企业的税收方案重新评估，做出合适及时的调整，分散企业的税收风险，保证对税收方案的灵活运用，使企业在面对变化时也能及时适应采用新的筹划方法。

3.2建立税务风险预警

由于税务筹划本身具有变动性，而且主观性较大，因此隐藏的税收风险也较大。企业可以将自身相关业务、税务和当前较为先进的大数据等技术结合起来，建立税务风险预警系统，这更能及时发现企业蕴含的税务风险，尽快找出应对方案，避免因税务风险给企业带来资金损失。

3.3提高税务人员筹划意识

由于企业税收筹划具有全局性的特点，税收筹划工作往往会涉及企业的各个部门，需要企业对员工进行有意识的税收筹划观念培养;企业财务管理者应当注重税务知识的学习，结合企业实际情况对业务进行有预见性的税收筹划;筹划的相关员工也應当将自己的业务工作有效地和税收筹划相结合。只有如此才有利于企业整体增强税收筹划意识，提高税收筹划工作效率。

3.4信息分析及风险识别平台

依托政务数据和第三方数据，验证企业申报数据是否存在风险，包括房地产收入、房地产面积、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、税金等预警分析模型，针对风险点进行分析识别，预警指标和分析模型涉及与清算相关的所有内容，分别从宏观、中观、微观的角度进行分析，进一步发挥数据在清算中的价值。

3.5优化土地成本分摊方式，确保成本真实准确

一是在取得土地阶段注意挂牌文件和土地出让合同中约定的所有费用明细，确认是否存在土地出让金以外的其他费用，尤其是不能取得财政收据的其他费用，如存在类似清场费、建设资金等费用，必须提前沟通，尽量囊括在土地出让金内，如实在不可行必须取得相应的证明资料，例如协议或合同，支付凭证，签收凭证，收据或者发票等，以备土地增值税清算时提供足够的支撑依据。二是选择最优土地成本分摊方式。房地产企业成本分摊方式有多种，如按占地面积分摊，按建筑面积分摊，按楼层面积及层高分摊等，不同的分摊方式会导致不同业态的增值额不同，适用不同税率，进而导致应纳税额有很大不同。企业必须提前测算不同成本分摊方式下的企业增情况和对应税负，使用对企业最为有利的方式进行分摊，以最大程度的减少土地增值税。

3.6积极关注“营改增”政策变化，加强学习利用土地增

值税优惠政策

房地产企业的税务管理部门以及其他员工都应当积极关注“营改增”政策变化，深入学习“营改增”政策，同时及时掌握土地增值税优惠政策，充分运用以达到降低税务的目的。房地产企业作为国家重点调控管理的企业，必须要重视税务政策调整，企业及时组织相关人员深入学习“营改增”政策，掌握各项细节，避免在处理土地增值税清算工作时，与税务机关的要求产生矛盾。而且政府针对房地产行业发布的税务政策文件严格规定了企业的收入确认行为。在实际项目开发过程中，房地产企业可以控制增值率实现节省税负，比如制定产品销售价格时以税收临界点为标准，在增值率靠近临界点之时不可以继续提升售价。另外，房地产企业需要充分利用土地增值税优惠政策，利用的前提是全面学习了解，如土地增值税政策规定普通住宅项目可以免征土地增值税，而企业项目增值额超过20%则要全额征收土地增值税。

结束语

总而言之，在房地产行业中，土地增值税是十分重要的税种，它将直接影响建筑工程的基础价值，不同区域的土地增值税是有差异的，这也就使得我国大部分房地产项目的价格比较高，所以，房地产企业要通过合适的纳税方法，降低土地增值税造成的税务负担，明确相关政策变化，对税务管理的方案、制度等进行规划，使房地产企业的纳税筹划更加科学合理，提高资源的利用率，使工程项目的价值以及盈利水平得到提升，减少生产成本，促进房地产企业整体实力与竞争力的提升。

参考文献

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