浅析不动产测绘中房屋面积预测和实测对比

刘军豪

摘 要：随着我国经济的高速发展，对各种房产的需求量不断增加，各种房产工程越来越多，对房产工程建设要求不断增加。房产测绘数据可以为后期开展房产登记，提供必要的资料。在当前开展不动产测绘工作过程中，房屋面积预测和实测数据，经常会出现较大的偏差，如果不能很好进行控制，难以保证房地产业主的合法权益。为此，笔者将要在本文中对不动产测绘中房屋面积预测和实测对比进行探讨，希望对促进我国房产事业的发展，可以起到有利的作用。

关键词：不动产测绘;房屋面积;实测

1前言

为了进一步保证房产业的健康发展，充分保证发展商、购房者的利益，就需要认真做好房产测绘工作。然而，在当前我国开展房产测绘工作中，各种技术缺陷还相对比较多，由于对技术规范理解、预测和实测工作人员专业水平差异较大，导致房产测绘工作开展过程中，预测和实测精度存在较大的差异。为了保证房产测绘准确性，有必要对实测和预测误差进行分析，然后找到针对性的解决方法，最大程度保證房产测绘精度，避免对开发商和购房者的利益造成严重的侵害。当前我国市场经济和社会处于高速发展的阶段，房地产行业在我国经济发展中的比重还相对比较大，很多技术还不够成熟，导致房屋面积预测和实测之间存在较大的误差，对房地产行业的健康发展，构成一定的影响。因此，为了保证房地产测绘工作开展精度，并有效缩小房屋面积实测同预测之间的误差，已经成为房地产企业重点关心的问题。

2房屋面积预测与实测存在误差的关键原因

2.1房屋规划出现了变化。在很多中小城镇，很多房地产开发商会根据三通一平来开展建筑工程设计工作，并在该基础上开展房产预测工作。然而，由于该地块根据城镇发展规划进行了一定程度的微调，直接导致房产关系发生了变化，房产设计需要开展微调变更，直接导致房屋面积发生了变化，最终导致房产面积预测和实测误差较大【1】。

2.2人民群众的需求不断提升。随着我国经济的高速发展，人民群众精神层面和物质要求不断提升。为了有效满足人民群众住房绿色、环保、节能方面的要求，就需要认真做好房产材料、住房功能的优化工作，与传统房屋建筑有了明显的区别，其中部分在《房产测量规划》当中就没有涉及到。另外，由于施工中存在误差，直接导致预测和实测存在较大的误差。

2.3竣工后的公共空间发生了改变。房地产开发生在实际开展房产开发工作过程中，经常会给居民提供一定的公共空间，从而满足给人们生活提供便利，有效满足人们实际工作和生活要求。在很多公共建筑内部都包括车库、消防室和库房等，在一般的情况下，地下室或者负一层都直接用作车库。如果在工程竣工之后，其中公共设施的面积发生了变化，就会导致分摊面积增加或者减少情况的发生，最终导致房屋实测和预测之间出现较大的差异。

2.4测绘方式不同所导致的差异。在通常的情况下，规划部门是根据房地产上提交的设计图来开展测绘工作，但设计单位相关面积测绘方式同规划部门测绘方式存在差异。很多测绘人员经常是根据房屋轴线来开展测绘工作，部分测绘人员是根据房屋长、高、宽来开展测算工作，由于测算测绘方式不同，导致测绘结果存在一定的差异【2】。

3减少房产预测实际测绘差异的具体方法

3.1房地产商的对策。在一般的情况下，在房地产工程开发完成之后，会根据实际需求开展设计图纸的修改工作。在房地产变更之后，就应该在第一时间告知相关规划部门、预测单位和相关业主，然后更加及时对预售房屋面积进行调整，从而有效避免各种经济纠纷情况的发生。另外，在实际签订《商品买卖合同》的过程中，应该合理增加关于增添设计公摊面积时，对应的解决方案。另外，房地产上还应该在房地产协议当中明确规定，在公摊面积发生变化之后，或者房屋的功能发生了明显的变化，消费者有权拒绝购买房屋，或者可以拒绝增加公摊面积的费用。如果消费者对房屋出售面积提出了问题，可以直接邀请第三方测绘部门开展房屋面积测绘工作，并以实际测绘结果作为标准。如果在这个过程中，出现了预测面积和实测面积差异过大的现象，就需要房地产开发商承担相关测绘费用的支出，如果测量误差在规定范围之内，就需要消费者提供相关费用的支出。

3.2测绘单位的对策。各种房屋测绘单位应该取得相关的测绘资质，对于国家批准建设的测绘部门，其应该保证测绘人员具备相关的从业资质，在开展测量工作过程中，应该严格按照相关测绘方法来进行。一、测绘人员应该认真做好相关设计图纸和资料的收集工作，在设计方案经过审批之后，获得相关房产部门和土地管理部门颁发的许可证，然后才可以根据相关图纸开展施工作业，并认真做好测绘核实工作，针对其中与图纸不相符的部分，应该要求房地产开放商做出应有的解释，并对相关解释进行记录，为开展工程实测工作，提供必要的参考。二、能够将CAD软件合理应用到房产测绘工作当中。目前，在大部分建筑工程设计都可以在计算机上来完成。因此，测绘人员需要认真做好各种CAD文件的收集工作，从而最大程度保证测算数据的精确性。三、实测期间。在实际开展测绘工作中，测绘人员应该能够将测算结果与局部测绘结果有效结合起来，可以让测绘人员通过一定技术来完成整个面积的测量和计算工作，然后对整个房屋面积开展测量工作，然后开展整理工作。另外，在开展测绘作业过程中，测绘人员应该关注房屋内围同外围、整体同部分之间的差别，然后粉分别进行核算【3】。

3.3施工单位可以采取的措施。施工单位在开展工程施工作业过程中，应该严格按照工程设计图纸开展施工工作，如果发现工程施工图纸中出现了问题，应该及时与房企进行沟通。根据业主方的要求，如果在工程施工中出现了变更的情况，如房屋形状和面积出现了变更，就应该及时通知业主方，及时通知测绘单位申请测绘变更，最后得到预测面积。除了各种正常变更导致实测和预测差异外，建筑物在实际建造过程中，由于各种因素的存在，也容易导致墙体实际厚度与设计墙体厚度不一致的情况，或者公共部位的一些小尺寸与设计不符，也会导致预测和实测面积之间存在差异，施工单位不仅需要提高相关人员的素质，还需要不断提升施工人员的施工技能，可以定期开展各种培训工作，利用业余时间开展各种技术竞赛等，从而不断提升施工的专业意识。在工程施工过程中，项目经理不仅要自身素质过硬，相关从业人员的素质也非常重要。在开展房产测绘工作中，房屋实测和预测面积之间往往存在较大的差异，作为单位的工作人员，应该在做好自己本职工作的同时，可以利用业余时间来不断提升自身素质，加强与相关单位之间的联系。在开展房产测绘工作中，房屋实测和预测面积之间往往会存在差异，作为单位的工作人员，在认真做好本职工作的同时，还应该能够利用业余时间来提升自身素质和专业修养，并需要加强相关单位之间的联系，通过加强沟通来认真做好配合工作。一个工程从建成到后期实施过程中，往往需要经历非常长的时间，现实当中各种客观因素非常多，很难真正做到面面俱到，只有各个单位协同工作，才能将预测面积和实测面积之间的误差降到最低。

3.4测绘单位可以采用的措施。（1）在开展外业数据采集过程中，应该注意的问题。在开展房产测绘外业测量过程中，应该能够合理对测距仪进行使用，并采用先整体后局部、先外部后内部的原则，首先对建筑外围数据进行采集，然后对采集到的数据进行分隔。测绘单位在开展测绘工作过程中，应该让开发商提供詳尽的规划图，保证实测和预测使用纸张的一致性，并对测绘后的结果认真进行保管，为开展实测工作提供必要的参考，从而有效减少各种差异的产生。如果相关测绘人员工作经验相对比较欠缺，可以让2名测量人员在现场开展测量工作。外业测量人员在提供房屋竣工报告之后，应该及时到测绘现场开展测绘工作，保证房屋从整体到布局，能够与规划保持一致，最大程度减少实测和预测面积之间的差异。在开展房屋实测工作中，应该有熟悉项目的技术负责人陪同，在开展测绘工作中，可以就建造过程中因为施工导致建筑面积与预测面积不一致的问题进行沟通，也可以在测绘人员全面现场测绘工作结束之后，对现场有疑问的地方，进行专门的解释。（2）实测内业数据处理。在开展现场测绘工作过程中，各种建筑工程结构非常复杂，测绘人员在开展内业工作中，经常会因为测绘数据和竣工图纸不一致，对某个部位多次进行测量，直到找到差异出现的原因。在实际开展工程建造作业过程中，在受到各种因素影响细，墙体实际厚度不能达到墙体设计厚度要求，甚至出现超出墙体设计厚度的问题，在开展实测工作时，测量人员应该以实测墙体厚度为准。（3）测绘人员测绘工作中应该注意的问题。在实际开展工程测绘工作中，测绘人员专业技术和个人素质差异非常大，难以对各种测量仪器熟练进行操作，容易导致各种测量数据不够精确情况的发生。如果现场测绘经验不足导致各种测量数据不够准确，或者绘图计算过程中面积计算能力不足，不能按照规定程序开展工作，就容易导致大量测量误差的出现，需要对相关问题及时采取改进措施。另外，测绘单位应该认真做好房屋面积测绘准确度重要性宣传工作，让单位相关人员在开展相关工作中，能够引起足够的重视，充分对工作中遇到的问题进行交流，并对其中的经典案例进行分析。在开展内业工作过程中，应该认真做好自查、互查工作，保证相关人员都各尽其职，从而最大程度保证测绘工作质量。

3.5加强对数字测绘技术的应用。在传统测绘技术应用中，经常会使用航空摄影技术，该技术的优势较大，但也存在较多的问题。我国国土非常辽阔，地势也非常险峻，导致各种不动产测绘工作量越来越大，如果单纯对航摄像技术进行使用，往往难以保证测绘工作开展需求，其中的问题非常多。当前，随着我国现代信息技术的不断成熟，对各种数字化技术的应用越来越多，通过对自动成像技术的应用，可以直接得到高质量的图像，其具有更强的成像功能，可以更加快速获取相关信息，从而有效弥补传统航空技术应用中出现的问题。通过信息化测绘技术来获取相关地籍图，可以让地势特点更加清晰展现出来，在大规模开展测绘工作中，可以有效降低测绘工作开展难度，从而进一步提升测绘工作开展效率。

3.6制定更加科学的测绘标准制度。在制定完成不动产登记制度之后，应该认真做好不动产登记体制的调整工作，利用不动产统一管理制度结合当前实际情况开展整顿工作，让测绘机构和部门认真做好相互之间的协调，制定各种合理的登记管理制度和操作标准，在解决相关问题的同时，可以稳步运行。另外，在对各种不动产开展登记工作中，应该根据实际情况增加相关内容，结合各方面因素进行全面研讨之后，最大程度保证相关管理制度的完善性，促进不动产登记公平和公正效果。

3.7建立更加完善的测绘管理体制。当前，我国社会正处于高速发展的阶段，导致不动产测绘工作不能与社会发展进行同步。由于不动产测绘工作开展相关较晚，与国际不动产测绘工作开展相比，还有着非常广大的发展空间。只有建立统一的不动产体制，让不动产测绘管理体制更加完善，才能保证两者的协调效果，发挥出应有的作用。另外，在开展不动产测绘工作过程中，应该合理分配相关方的职责和义务，让测绘体制充分发挥其价值，能够各方面工作有效进行协调。

3.8当前，我国经济正处于一个高速发展的时期，这在很大程度上推动了房地产业的发展。在新的发展背景下，房产测绘技术发展非常心虚，其中房地产发展中的作用不断得到凸显。另外，房产测绘不论在形式还是数量上，要比其它测绘产品更加丰富。很多测绘成果在经过统计、分析、分类以及整理之后，都会呈现出非常难得的数据资料。房屋面积大小对居民利益有着非常直接的关系，只有各方面技术不断提高和各个单位之间更好进行配合，才能将两者之间的差异减少到最少，避免由于房屋面积产生严重的纠纷。

结语

随着时代的不断发展，对开展房产测绘工作，提出了更高的要求。针对当前房产测绘工作开展中出现的问题，应该引起足够的重视，认真分析各种问题发生的原因，然后及时采取针对性的措施，掌握房产面积预测和实测面积存在差异的原因，然后制定出专门的解决措施，将两者之间的差异减少到最小。

参考文献：

[1]胡秋荣.房产测量中房屋面积预测与实测比较分析[J].   房地产世界. 2021（18）：22-23.

[2]戴德师，傅健.试论房产测绘中房屋面积预测和实测对比问题及解决措施[J].   江西建材. 2017（01）：37-38.

[3]徐健君.数字测算系统在房屋面积测绘中的应用[J].   房地产世界. 2021（09）：55-56.