基于建筑总量控制的开发强度分区研究

边军辉 刘舒茜

(西安市城市规划设计研究院，陕西 西安 710082)

0 引言

控制性详细规划是城市规划管理和城市建设的依据，在城市建设开发中发挥着重要的作用，其中以开发强度的控制尤为重要。城市管理者可以通过合理的开发强度引导城市的建设和发展，塑造城市的形态空间，但是开发强度过低会导致城市土地利用不充分，与现如今城市土地集约利用政策不符，会制约土地经济价值的挖掘；开发强度过高，容易造成城市生态空间的失衡，导致城市景观不理想，城市通风不畅，城市交通拥堵，城市基础设施载荷过大等问题。如何合理的确定片区开发强度是控制性详细规划编制成功的关键。

1 基于建筑总量的开发强度分区技术框架

技术框架分为四个步骤:第一步，规模预测。规模预测包括人口规模、建筑总量规模、居住和非居住建筑规模。根据上位规划对该片区平均容积率的要求，结合区域内建设用地面积，预测建筑总量规模；通过人均建设用地指标、人均居住用地指标、人均绿地指标等方法，预测区域内规划人口数；根据预测人口数，按照区域内人均住宅建筑面积指标，核算居住建筑规模，进而推算非居住建筑规模。步骤二，强度分区模型建构。借鉴国内现有模型构建方法，通过对规划空间分布特征的分析，选取基础影响因子和修正影响因子。在因子选择、基准模型建构、修正模型构建创新技术运用，增加模型的技术理性。步骤三，强度分区分级标准。根据当地的技术管理规定要求，结合现状已开发强度，对修正模型后的强度分区进行分级标准确定。步骤四，建筑规模校核。根据强度分区确定的指标，对区域内用地建筑总量进行计算。若计算建筑总量与预测建筑总量之间误差在3%以内，则强度分配合理；若误差超过3%，则应对强度分配进行调整。

2 以三桥片区开发强度分区控制为例

三桥片区位于西咸新区沣东新城，东接西安市主城区，地处西安市西入西咸新区的门户空间，为西安与咸阳交通连接的必经区域，规划用地面积约6.97 km2。规划用地位于“大西安”创新发展中心内，创新发展带东侧，地处丝路能源创意中心的辐射范围内。

2.1 建筑规模预测

2.1.1 人口规模预测

1)用地指标平衡法：在《西咸新区沣东新城分区规划》中沣东新城规划人均建设用地面积指标为110 m2/人，规划片区内规划人口约12.9万人。

2)人均绿地控制法:在《西咸新区沣东新城分区规划》(2010—2020)中规划人均绿地与广场用地面积为17.81 m2/人，片区内规划人口约11.6万人。

3)居住用地控制法：《城市居住区规划师设计规范》中居住区多、高层人均居住用地控制指标为17 m2/人～28 m2/人，片区内规划人口数约21万人。为了减少误差，数据取平均值，片区内规划人口约15.16万人。

2.1.2 建筑规模预测

结合《西咸新区沣东新城分区规划》(2010—2020年)中沣东新城城市建设用地平均容积率的控制要求，预测片区总建筑量规模约2 844万m2。根据《西安市城乡规划管理技术规定》及《陕西省城市规划管理技术规定》(陕建发[2008]73号)中居住用地的容积率要求，片区内居住建筑建筑总量控制约1 226万m2，非居住建筑总量控制约1 618万m2。

2.2 开发强度分区

2.2.1 开发强度影响因子分析

通过对规划空间分布的特征进行分析，建立强度分布的影响因子及其相对重要的因果关系，确立影响强度的三类基准因子：交通、环境、用地价值；确定修正因子：技术规范、现状建设、已批项目、文物保护、铁路、城市设计等(见表1)。

表1 开发强度分区影响因子

2.2.2 开发强度模型的建立

通过GIS技术的应用，根据开发强度分区模型因子，将各自因子通过量化，建立开发强度分区模型。开发强度分区模型分为基准模型、修正模型两个阶段。开发强度基准模型：以交通条件、生态条件及用地价值作为基础的影响因子，建立基准模型；开发强度修正模型：在基准模型基础上根据现状情况、已批项目、文物保护等特殊要求及限制条件，对基准模型进行局部修正，建立开发强度的修正模型。

1)基准模型。基于对片区内的用地在单因子的评价基础上，通过将各项单因子分值相乘，得到最终的基准模型。

a.交通可达性因子模型：该因子分为轨道交通和公共交通两部分，鉴于轨道交通较一般交通相对优越性，故轨道交通权重设为0.6，公共交通权重设为0.4。公共交通因子：用地相邻的交通性道路越多，交通可达性越好，相邻三条交通性道路以上的用地赋值1，相邻两条交通性道路的用地赋值0.8，相邻一条交通性道路的用地赋值0.6，无相邻交通性道路的用地赋值0.4。轨道交通因子：地铁站点200 m范围内覆盖的用地赋值1，500 m范围内用地赋值0.8，其余地区用地赋值0.6。

根据两个交通因子的权重比值，进行叠加得出交通因子的基准模型(见图1)。

b.环境区位因子模型：将片区分为三种强度，相邻公园绿地及一个街坊范围内用地赋值1；相邻公园绿地2个街坊及邻近农林地的地块赋值0.8；其余用地赋值0.6(见图2)。

c.用地条件模型：将片区分为四种强度分区，商业服务设施用地赋值1；居住用地赋值0.9；公共服务设施用地赋值0.8；其他类用地赋值0.7(见图3)。

d.将交通因子、环境因子及用地因子叠加得出基准模型(见图4)。

2)修正模型。基本方法：强度分区的基准模型是在土地级差地租理论基础上运用交通、用地、环境三大因素建立的模型，充分考虑了土地价值的体现，是反映全局的基础模型，具有一般性，但并未涉及区域特殊影响因子和局部的影响因子。结合区域的现状情况和特殊控制要求，选取了包括现状建设情况、已批项目、文物保护、用地内铁路及城市设计等限制因子，作为修正因子对基准模型进行各分区用地局部修正，以使强度分区模型更为具体和细化(如图5所示)。

修正原则：a.现状建设情况：落实现状保留地块开发强度及更新地块的开发条件；b.已批项目：落实已批未建项目开发强度；c.文物保护：落实文物保护周边地块限制条件；d.西成高铁、陇海铁路：片区内铁路对沿线用地强度的影响；e.城市设计：重点地区城市设计限制条件。

3)强度分区划分。根据强度分区修正模型，将0.1～0.33的 区域划分为强度1区；0.34～0.40的区域划分为强度2区；0.41～0.49的区域划分为强度3区；0.50～0.60的区域划分为强度4区；0.61～0.80的区域划分为强度5区；公共绿地不划分强度。

2.3 开发强度分区分级标准

参考《陕西省城市规划管理技术规定》中对于各类用地的指标控制要求，分别制定用地开发强度的分级标准。由于工业、仓储用地开发强度与行业门类存在明显关联，且整体开发强度较低，梯度变化不大，按照上述开发强度分区制定强度分级标准，参考《陕西省城市规划管理技术规定》《陕西省节约集约用地实施细则(试行)》(如表2，表3所示)。

表2 居住用地容积率分区上限值

表3 非居住用地容积率分区上限值

2.4 建筑规模校核

根据已划定的开发强度分区，结合各类用地的分级标准，对区域用地内建筑总量进行测算。计算建筑总量与预测的建筑总量进行比对，两者数据越是接近，表示此次强度分区是合理的，若两者误差之间比较大的话，则需要对强度分区分级的指标进行调整优化。建议两者之间的误差控制在3%以内。

3 结语

三桥片区控制性详细规划在编制中，通过建立开发强度分区模型，制定出各类用地的开发强度分级标准，进而确定区域内每个地块的具体开发强度指标。通过与片区内预测的总建筑面积进行校对，对区域内的地块进行了局部调整与优化，使其符合区域建筑总量的控制要求，同时也满足土地集约利用的要求。这里需要强调在模型制定之初，要对片区的建筑总量做出合理的预判，建筑总量的合理与否对于强度的分区的划分有很大影响。由于我们此次规划是小片区范围内控规编制，建筑总量是结合上位规划进行计算，对于大片区范围的建筑总量需要根据区域综合承载能力来确定。在开发强度分区修正模型中要结合区域具体特征、具体要求合理选取相关的修正因子，为片区控规指标优化调整提供支撑。