论房地产开发投资成本的控制与管理

陈文

【摘要】在房地产开发企业对项目进行实施工作之前，就已经形成一种专门用来预估和计算的标准，这也就是对其成本的管理和控制。针对房地产开发企业，首先需要明确每一个时期进行成本控制的目标数据，其次，也需要分析出在进行控制环节中可能会出现的一些成本影响因素及在耗费发生前与成本控制过程中采取的一系列预防及调节措施。最后，需要在每一个部门所管理的职能范围内进行管控工作。成本管控工作的手段是否科学化，也会对企业最终的利益产生一定程度的影响。因此，房地产开发企业也需要强化对成本管控的手段及力度，对成本管理工作存在的问题进行解决。

【关键词】房地产开发;投资成本;控制与管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.010

目前，我国国民经济水平发展迅速，各行业欣欣向荣且竞争激烈。虽然房地产行业仍是国民经济的支柱产业，但是在当前的社会环境形势下，房地产要想取得利润并长期生存下去也并非易事，因此房地产开发企业必须提高自身的竞争意识，并具备竞争的各项能力。其中，成本控制是关键一点，房地产开发商必须加强对成本的控制。

1、房地产开发成本控制存在的问题

1.1开发成本的预算结算及监督控

制存在的问题一般情况下，在对房地产开发项目进行具体实施的过程中，项目从开始到結束的过程会耗费较长的时间，并且也会花费许多的资金。因此，房地产企业本身是需要拥有一套比较科学化的成本预算和结算的体系，以及在项目实施过程中，以现金流预算为基础、以工程项目预算为核心及以工程形象进度为节点加强监督控制，用来掌握房地产开发项目中具体的收支情况。但在实际情况中，部分房地产企业总是同时实施着几个甚至几十个项目，而负责进行财务预算和管理的部门也往往只针对往年某一个年度的财务情况进行分析，将全部开发项目中所投入的财务情况统一进行管理。这样就导致具体项目的收支情况记载不够详细，流于表面。例如在普通的一个房地产开发项目中，主要投入资金一目了然，但是项目中具体的管理费用、销售支出等分摊账目就难以掌握，就导致了后续的结算和控制监督中容易产生财务问题，影响了对房地产开发的成本控制，进而会使得房地产利润的降低。

1.2房地产开发项目的前期相关准备工作不足

房地产开发企业在取得一个目标项目开发权之后，可以正式启动目标项目的前期准备工作，如公司注册、开发资质办理、银行账户设立、人员招聘、设立办公场所、项目的周边地质条件地形地貌的勘测、设计要点的申领、政策和配套等外部条件的获取、当地环境和文物等考古，市场的评估等，只有通过系统具体了解和充分准备之后，才可以根据具体的情况作出设计的定位和提资，才能为后期项目的开展提供一定的保障。但是许多的房地产企业在开发的前期阶段并未作出充分的准备，而草草启动，势必对项目的总体的定位和策划做出偏离的判断，为后期的销售和收尾交付运营带来巨大的隐患。

1.3缺乏对项目工程合同的有效管理

在房地产开发企业中，签订大量的工程合同已经是很寻常的事，但是一般的工程合同中通常都存在着许多繁杂的条款。所以在付款项目上的核算以及审查上都有一定的难度。尤其是项目规模较大或是工程周期长的情况下，合同中所涉及的条款就更加复杂。在实施合同的过程中，偶尔也会发生需要对合同内容临时做出变更的情况，如此一来，就会修改很多的合同内容，导致房地产开发企业难以把握合同执行的具体进度，对合同中的项目缺乏管理。另外，偶尔出现一些不可预测的因素，就使得控制的成本加大。比如房地产开发企业也难以避免会受到一些自然环境因素的影响或是其他人力难以控制的因素的影响，这样一来也就增加了房地产开发的项目在实际运行的成本。

2、房地产开发成本控制重要性

2.1提高核心竞争力

房地产行业经过十多年的发展，企业之间的竞争十分激烈，大部分的资源都掌握在一些大企业的手中，一些中小型企业面临着生死存亡的局面。资金是房地产企业的命脉，房地产行业的特性就是需要大量的资金且暂用时间长，由此可见，成本上的优势对于房地产开发企业至关重要。只有通过科学有效的成本管控，转变观念，跟进市场需求，才能利用有限的资金使企业的产品质量、服务达到更好的品质，在激烈的市场竞争中取得一席之地，站稳脚跟，促进企业长期稳定地发展下去。

2.2提升企业的内部管理水平

一方面房地产企业投入成本金额大、多样性、动态性强等特点，决定了企业必须有一套以优化资源配置、提高资金等的使用效率为目的的成本管控制度。另一方面树立和强化全体员工的成本管控意识，有助于发现企业在项目开发、制度流程运营方式及内部控制方面的薄弱环节，也有益于企业的总体管理水平的提升。

3、房地产开发成本管控的解决措施

3.1前期规划设计阶段成本管控措施

在取得国有土地使用权之前，做好充分的可行性研究分析工作，将土地成本控制在同地区周边楼盘的平均水平或略高。对拟开发项目的楼面价进行有效的测算，并综合考虑项目容积率、层限高、是否要承担安置等因素，从企业目标利润出发，倒算出企业能承受的最大土地成本。企业应建立健全设计部、工程部、成本部、销售部等多部门联合办公制度，积极组织各方专家对产品设计的技术可行性进行论证，强化设计图纸会审工作力度，切实做好施工图设计和项目设计工作。经过优化后设计方案对于项目整体成本的编制具有积极的指导意义。

3.2加强企业管理者的成本管控意识

成本管控是现代房地产企业提升管理水平的重要因素，是企业实现经济效益和增强经营能力的关键。只有提高管理者对成本管控重要性的认识，重视财务的成本工作，把握好各个部门之间的协调和相互配合的管理工作，公司高层的成本管控意识提高，才能在企业中很好地将成本管控实施，提高企业的竞争力。公司管理者应该顺应不断变化的环境，及时更新理念，重视成本管控的重要性。

3.3加强管理人员的业务水平，提升管理人员的综合素养

想要提升工程管理的水平，加大管理人员的培训，提升人员综合素养是行之有效的办法。招聘的管理人员需要拥有专业技能和职业素养;加大人员培养力度，举行各种培训活动，提高管理人员的技能水平;不定期抽查，考察管理人员，通过绩效考核来评判管理人员，表现优异者奖，表现不好者罚，督促管理人员提升自我综合素养，更好的完成监管工作。

结语：

在房地产开发企业的不断进步中，成本的管控起到了非常积极且重要的推动作用，既是企业生存和发展的保障，也是行业竞争者取胜的关键，还可以促进企业经营管理的水平，同时，成本控制的最终成效也在一定程度和方向上影响了企业最终的效益。随着国家政策的宏观调控，房地产行业从成长阶段快速进入成熟阶段，经营利润也因此趋于透明化和均衡化。如何有效的、合理的实现开发成本的管控，已经成为每一个房地产开发企业需要解决的问题。目前，很多房地产开发企业中，对成本控制的方法上还需要进一步完善，也需要加强如何实施成本控制的研究力度，并且总结过往经验，合理优化项目成本控制与综合管理，重视成本控制，从而使得房地产开发企业能够不断提升整体实力。

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