住宅小区日常不动产测量的对策与特点分析

【摘要】随着我国经济发展水平的不断提升，不动产登记行业迅速兴起，不动产测绘的重要性也越来越突出，相关技术取得了广泛性地应用。在现代社会快速发展的大背景下，人民对于不动产的保护意识在不断地提升当中，住宅小区日常不动产测量工作的开展，对保证不动产面积的合理性，保障相关居民的合法权益具有非常重要的意义。因此，本文从不动产测量的特点出发，对住宅小区日常不动产测量的对策进行了总结，以供参考。

【关键词】住宅小区;日常不动产;不动产测量;特点;对策

在经济快速发展的大背景下，城市化发展进程不断地加快，社会实际需求也在快速地增長当中，不动产行业迅猛发展，并取得了十分显著的成果。在城市不动产测量当中测绘技术发挥了非常重要的作用，而对不动产测量的特点以及具体测量测量进行分析，对保证不动产的测量效果，提升城市化经济发展水平，推动城市化发展进程等将具有非常重要的意义。因此，相关部门必须要对住宅小区日常不动产测量工作高度地重视，积极采取相关举措，为数字化城市的构建提供有效的依据。

1、不动产测量及其特点分析

1.1不动产测量

针对于住宅小区日常不动产测量的分析，首先要明确的就是该种技术方式是对不动产的相关信息进行获取的一种技术方式。可以将其分为广义与狭义两个方面，属于测绘学科的一种，测绘学科下属还包括行政区域的测绘，地籍的测绘以及房产的测绘等多种监测方式。而在这个学科当中不动产测绘是一个非常特殊的组成部分，归属于法定测绘范畴之内，主要是对与房屋相关的信息以及相关内容进行测绘。在房产的测绘当中对土地使用情况的调查，对房屋相关土地的控制情况进程测量，对房产要素的测量，对房产分丘图的测量，对房产建筑面积的测量等多个不同的方面。在地籍测量上主要指的是对地籍进行全方面地调查，之后开展具体的测绘工作。而在开展不动产测量这一工作时，重点在于对房地产的相关信息以及资料进行全方面地来了解，之后利用相关的测绘信息对不动产进行管理与控制。

1.2不动产测量特点

第一，测绘与地形测量。地形测量与不动产的测绘之间差别是很大的，前者是对于具体某一块地形的测量以及实际的勘察。但不动产侧脸指的则是在某一个区域内或者一个城市内的整体规划情况，对该区域内或者该城市内的不动产细节情况进行勘察与统计。

第二，较高的权威性。国家针对于不动产测绘是有相关法律规范的，而且在测绘过程中要求使用专业的测绘仪器，严格遵循规范性地文件和标准开展测绘工作，测绘人员的专业性也有着十分明确的要求。这主要是因为不动产的测绘结果与不动产的原始档案构建直接有直接的关系，所以在测绘工作开展之前必须由相关部门进行审批，合格后才能够开展具体的工作，当其中涉及到修改数据时也要做好备案，经过审批合格后才能够对相关数据进行修改，不得随意估算。可见，不动产测绘具有非常高的权威性，这些都可以被看作为不动产后期出售，转让，变更的依据，这保证了权属人根本的权益。

第三，测绘的内容与比例。针对于不动产的测绘来说，范围以及区域是比较广泛的，与普通的地形测量不同，所以比例尺较大，但是对于住宅小区日常不动产的测绘来说可以适当地虽小比例尺的范围，还要在测绘过程中做好标注以及记录工作，在有限的空间范围内对各种图表进行详细地绘制。而不动产测量最主要的就是对不动产的位置，数量以及权属关系等进行统计，这些与不动产产业的发展有着非常密切的联系。

第四，人员素质要求不同。不动产的测量工作一般情况下是由专业的测量人员完成的，这些人员兼具不动产鉴定者的身份，所以相关人员不仅要具备测量方面的专业知识，充分了解测绘技术，还要对不动产相关的业务知识进行充分地掌握，比如不动产变更知识等。

2、住宅小区日常不动产测量的对策

2.1收集测量资料

在住宅小区日常不动产测量过程中首先要做好小区规划图，其中包括了控制性与详细性地规划图内容。之后对不动产的测量面积表进行填写，取得最终实际测量的产权的表面积，预测结果不填表。之后收集小区整体的土地使用证证书，营业执照，法人代表身份相关信息。测绘单位的营业执照，资格证书，质量管理认证体系证书等。

2.2内业审查

针对于住宅小区不动产测量工作的实施，关于内业审查方面，首先要明确的是小区土地使用权的应该，对于小区土地是否有转让，划拨、抵押等情况进行明确，尤其是对某些小区有几宗地的情况更是应该审查清楚。之后对小区的实地建设情况考察，保证其与规划一致，如果不一致是不能发证的。之后核对产权面积表，确定是否为实测。

2.3外业测绘

首先，对测量的控制。科学地分析不动产测量的特点，选择最适宜的测量方法，rtk测量法的应用效果比较显著，可以采取上下去各测量一个时间段，对二次的测量结果取中数。如果小区内部的绿化情况比较好，rtk测量法的局限性就会比较突出，所以可以采取导线测量的方式，在住宅小区的内部设置一个一级的导线图，控制好弱点的误差，而针对于特殊的住宅楼则要进行二级的加密处理，最弱点的误差最好控制在5cm以下。在多种测量当中，不动产测量对于不动产建筑的拐点位置要求比较高，所以具体的测量中不仅要坚持一般导线的测量，还应该注意以下几个问题：一是要做好选点的工作。在选点上要保证目测范围可以看到根部，也就是控制点的位置，避免目标偏心产生的不良影响。二是要对仪器的对中位置进行校正，减少误差，将误差控制在2cm以下。三是要使用小的反射片，对校正器的位置进行观察。四是对于商业性住宅区域，要进行高精度控制网的设置，要保证两个相邻的控制点和最弱点之间的误差不大于2cm。

其次，界址点的测量。一是要注意精度问题，相对精度必须要有所保证，这涉及到了建筑面积的精度问题。因此，可以采取实地采点与实地量边结合的方式，提高测绘对象的精度。在具体的测量过程中，在测量一个相同的建筑物时，控制点也应该保持一致性，对于主要拐点采取界址点测量的方式。二是商业区的界址点测量上，受低价价格因素的影响，对于精度的要求也比较高，所以可以按照一级界址点的要求实施。

2.4外业质量的监测

首先，要对楼基座测绘精度进行检测，检测方式是实地散点和实地量边。

其次，对不动产的建筑面积进行确定，在具体的确定过程中要判断门廊、阳台等处理的合理与否。

最后，对规划定位与实测结果一致与否进行检测。如果存在不一致需要特殊说明。

结语：

综上所述，我国的住宅小区日常不动产测量工作的起步较晚，相关技术不完善，经验欠缺，所以在具体的测量当中问题较多。以上是本人结合近年来的工作经验总结的一些重点，希望能够给相关人员提供微薄的帮助。

参考文献：

[1]舒勇.不动产测量中测绘新技术的应用分析[J].华北自然资源，2020，（4）：94-95.

[2]罗希.规划核实竣工测量与房产测量的区别和联系[J].中国房地产业，2020，（7）：161.

作者简介：

黄阿兰（1972.9），女，本科，测绘工程师，研究方向：测绘。