城市基准地价更新与应用问题研究

【摘要】本文主要对城市基准地价更新与应用展开深入分析，旨在为有效推动城市基准地价的更新提供助力。文中详细阐述了基准地价更新的必要性、主要依据以及范围等相关内容，并以此为基础，保证城市基准地价在实践中的应用效果，实现我国土地资源科学合理的调配和利用。

【关键词】城市基准地价;更新;应用问题

随着经济的不断快速发展，对我国当前的土地资源整体利用情况提出了更高的要求，尽量避免土地资源过度消耗等问题。尤其是在当前我国城镇化进程推进速度越来越快的背景下，对城镇的规划和建设越来越重视。基准地价可以被看作是整个城镇规划区域范围内，对现有条件背景下，对各级土地或者是匀质地域等，根据商业、住宅等不同类别，对某一估价中的具体物权性质对应土地使用权的平均价格展开评估。基准地价可以被看作是目前城镇地价体系中必不可少的重要组成部分之一，同时也可以被看作是地价评估中的基础。这种形势下，应当结合现实要求，积极采取有针对性的对策，保证土地整体利用以及日常管理水平的提升，以此来满足新时期背景下的整体发展趋势。

1、城市基准地价的更新

1.1基准地价更新的必要性

基准地价在更新时，不仅是目前新时期背景下新提出一系列政策文件的基本要求，而且也是社会经济在整体发展中的个性化需求。与目前社会经济发展现状进行结合分析时，发现经济的快速发展，对土地的整个市场需求产生了一定刺激影响，在某种程度上导致土地自身的整体市场价值有所提升。在这种形势下，原本的基准地价已经无法实现合理的应用，同十也无法对土地价格进行真实有效的反馈[1]。除此之外，基准地价的更新，也是当前行政区域范围内不断规划和调整的必然要求，更是推动城市规划和发展的前提条件。因此，要在实践中重视基准地价的更新，保证城市内部基准地价更新的科学性、合理性，以此为基础来推动城镇化建设。

1.2基准地价更新的范围

与目前现有的“估价规程”当中的相关内容进行结合分析时，要在实践中保证基准地价在更新时的科学性、合理性以及针对性，尤其是在土地总体规划的基础上，对城镇范围内可建设用地的基本范围进行结合。在本文的基准地价更新方面，将湘阴县的基准地价更新范围作为基础，将湘阴县的土地利用总体规划看作是其中必不可少的重要基础组成部分，对其中涉及到的重点内容进行规划和建设[2]。这样才能够对最终的基准地价更新范围进行确定。

1.3基准地价更新的技术路线以及工作流程

与目前现有的一系列规定和要求，最终对该地区的基准定价更新技术路线进行以下的设定，在实践中要将土地定级看作是基础组成部分，同时还要将现有的市场交易价格资料作为其中必不可少的重要依据，以此来实现基准定价科学合理的更新和落实。如图2所示。

在基准地价的具体更新中，首先要做的一点就是要提前做好一系列的前期准备工作，对领导小组以及技术单位进行确定，开设基准地价工作办公室。各工作人员要根据自己的工作职能，及时的搜集地区范围内所有的基准地价相关信息内容，以此来保证基准地价更新工作在实践中的顺利实施。其次，要深入调查，以此来完成资料的收集、地价的样点调查。在资料收集方面，各部门都要参与其中，保证各环节资料收集的全面性、合理性，将其中涉及到的自然资源、发改等多个部门与基准地价更新之间的相关资料全部都搜集起来，以供后期使用。在样点采集方面，更是要对城区范围内、各乡镇的具体房屋租赁情况进行现场实际勘测和调查分析，将技术单位在其中的職能作用最大化发挥出来。紧接着，要对搜集到的各类材料、数据以及相关信息内容等进行整合和归纳总结，最终实现基准定价更新的初步成果。最后，要对意见进行反馈和修改。要召开湘阴县基准地价更新工作的征求意见会，在会议上进行简单的工作汇报。涉及到的各乡镇代表，要将各自的实际情况以及发展需求进行汇报，提出目前乡镇基准地价在更新时的具体范围、土地级别范围以及土地价格等，同时还要与湘阴县相关部门等展开积极的沟通和交流。根据交流和反馈结果，实现有效的调整，最终形成乡镇的初步成果。

2、城市基准地价的应用

2.1土地供应情况（如表1所示）

2.2基准地价更新的具体应用

2.2.1构建地价体系为各部门、土地使用者提供服务

基准地价成果可以为土地行政管理工作单位、土地使用人员以及相关经营人员提供出城镇各区域以及各不同土地用途的基准地价，同时还可以为土地市场管理工作，提供出更加简单易行的评价工作标准，有效建立起宏观评估工作指标，成立起地价体系工作基础。政府土地行政主管单位，在地价管理工作中可以有效结合基准地价工作成果，有效建立起以基准定价为主导、标定地价给基础的相关管控工作标准，其中主要包含了我国国有土地的使用权出让工作价格，回收公路价格以及土地租赁价格等。

2.2.2政府控制和导向作用的全面发挥

无论是土地级别或者是基准地价中，都可以对内部土地的整体质量以及具体使用效益差异性展开科学合理的分析。这样不仅有利于为城市内部的规划、总体规划以及具体编制等提供可靠的依据作为支持。而且还可以对城市内部土地现有资源合理的调配。这样才能够最大限度保证土地经济、社会以及环境综合效益的稳定发挥。通过土地级别或者是基准地价在城市内部规划区域范围内的合理应用，同时对其中存在的差异性进行客观分析，地方政府可以将其作为基础，实现各企业、事业单位相互之间的合理调配，以此来保证优等土地整体利用率的提升。城市规划管理部门还可以结合现实要求，与土地定级以及基准定价成果进行结合，对城市内部用地结构进行科学合理的安排和应用，以此来尽可能减少用地不合理的情况。

结语：

通过基准定价的合理应用，有利于实现对城市内部土地资源合理的把控。更为重要的一点是可以实现对内部现有土地资源科学合理的应用，这样不仅有利于满足各地区对土地资源的供应需求，而且还可以提高土地资源的整体利用率。

参考文献：

[1]林勇军，彭云飞，胡炜，李茹茹.基于空间插值的城市基准地价更新应用研究[J].地理空间信息，2019，17（02）：75-78+10.

[2]王华，罗平，张杰.引入深度学习的城市基准地价评估模型研究[J].中国土地科学，2018，32（09）：59-65.

[3]张祚，卢新海，罗翔，周敏，金贵.城市住宅基准地价的三维可视化与空间形态分析——以武汉市中心城区为例[J].清华大学学报（自然科学版），2018，58（10）：941-952.

作者简介：

向杰（1986.09-），男，工程师，本科，湖南怀化，苗族，从事工作：土地评估、基准地价评估、土地集约评价，耕地质量评价等。