观察深圳的二手住房 成交参考价格发布机制

作者简介：

廖俊平，中山大学岭南学院教授。

2021年2月8日，深圳市住房和建设局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（深建房产〔2021〕2号，以下简称《通知》），分析研究这个问题，肯定可以写出不止一篇博士论文。但本专栏一向是观察而不评论，不进行系统理论分析。读者诸君如果想稍微多了解一些理论性强一点的内容，可以看2月11日综合开发研究院发的一篇文章《为深圳二八新政提供一些理论》（网址是https：//www.toutiao.com/i6927667327630721543/），而这篇文章最后的结论是：“深圳及全国其他先进地区的房价调控是社会主义市场经济体制建设的一个重要探索，并无太多先例可循。所以，以解决问题为导向而非奉经典理论为圭臬”。

这篇文章里面提到的需要解决的问题，当然是深圳住宅房价持续高涨。

深圳市为了让本地刚需家庭能够买得起住房，这些年针对新建商品住房早已采取了各种价格调控措施，同时也带来了上述文章所说的需要解决的另一个问题：新建住房价格和存量住房价格倒挂。

深圳这次发布的《通知》，针对的是二手住房成交参考价格，和之前的一系列针对新建商品住房销售定价的政策规定不同，这次发布二手住房成交参考价格目的是“有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期”。

与《通知》同时发布的是《深圳市住宅小区二手房成交参考价格表》，由“深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格”。

深圳市房地產和城市建设发展研究中心多年来早已建立了非常完备的全市住房成交价格数据库和实时采样更新机制。

2月9日中午，深圳市房地产中介协会也发布了《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制 做好专业服务的郑重提示》，要求“各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格”，即“引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格”。据了解，一些房地产经纪机构服从引导，立即删除了已经发布的房源价格信息。

综合开发研究院宋丁先生认为：“3月份以后，只要银行贷款严格参照政府的参考价执行，深圳的二手房市场就会大幅冷却，成交量会明显下滑，实际成交价格也会出现一定的回落”。

纵观历史，深圳房价既有过大涨，也有过大跌，“一定（程度）的回落”是可以预期的，需要进一步观察的是程度究竟多大，以及大到怎样的程度会让银行感觉到压力。