借力数字化打通住宅专项维修资金堵点

摘要：住宅专项维修资金是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而缴纳的款项，但使用比例与效率低下时常遭到诟病，甚至被调侃为最不透明的资金之一。随着《民法典》的实施和数字化技术的发展，利用数字化技术提升住宅专项维修资金的管理水平，成為管理部门一个新的课题。

关键词：数字化;住宅专项维修资金;管理水平

中图分类号：F287.8 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）03-0059-61 收稿日期：2021-02-07

作者简介：商磊，山东省寿光市房产服务中心。

1 《民法典》对住宅专项维修资金规定的变化

一是要定期公布使用情况。《民法典》第281条规定，建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。公布住宅专项维修资金使用情况成为管理部门的法定义务，这是《民法典》生效后新的规定，管理部门应该积极应对，完善公布制度，制订公布流程。目前，由于相关具体细则尚未出台，对外公布的范围如何界定亟需明确。

二是使用要求降低。《民法典》第278条规定，业主共同决定“使用建筑物及其附属设施的维修资金”等其他事项时，应当有“双三分之二以上”业主参加表决，并经参与表决业主的“双过半”业主同意。这意味着在此条规定的情形下，业主共同表决通过一般事项的最低门槛，是全体业主的三分之一以上同意即可。较原《物权法》第76条规定的“双过半”同意，使用的要求标准明显降低。

三是更注重大多数人利益。《民法典》第278条规定，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。即，业主大会会议召开或者议事启动需要“双三分之二以上”业主参加，与《物业管理条例》规定的双过半相比要求提高了。

《民法典》第278条还规定，业主共同决定“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”以及“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。要求参与表决人员数量的增加，体现了保护绝大多数业主利益的宗旨。

2 数字化运用的几个场景

住宅专项维修资金包含缴存、管理和使用三个环节，“收的上、管的好、用的快”成为住宅专项维修资金管理部门的重心。

随着城市化进程加快，住宅专项维修资金的数额成几何倍数增长。由于以前大都为新建建筑，住宅专项维修资金动用较少，但近几年住宅专项维修资金的利用频度不断加大，数额逐渐增长。如果不能借助信息化手段进行管理，将无法满足现时的需要。

住宅专项维修资金的利用事关消防、电梯、外墙及老旧小区改造，如果不能做到公开、透明，将会严重影响业主的参与热情，降低群众的幸福指数。另外，业主委员会的成立具有滞后性，街道和社区受限于业务能力和人员问题，致使最终的指导不够完善。信息化技术的运用，能够让住宅专项维修资金“齐抓共管”成为可能，让业主明白缴费、清晰使用成为现实。

一是多方式归集。为避免住宅专项维修资金被物业服务企业截留挪用，部分城市禁止物业服务企业代收。因此，业主缴存住宅专项维修资金需到政务服务大厅窗口，费时又费力，给办事群众和企业造成了诸多不便。采用数字化模式建立住宅专项维修资金管理系统，业务办理可线下和线上结合，构建“上下联动、标准统一、就近服务、全面覆盖”的资金管理体系。业主可通过支付宝、手机银行、自助一体机、物业服务企业端等多种渠道进行缴存，解决了时空、地域等限制，进一步提升了住宅专项维修资金缴存使用的服务覆盖面和便捷度。

二是精准化管理。在笔者对住宅专项维修资金管理系统的构思中，系统需要对住宅专项维修资金的缴存、使用情况进行实时动态管理。通过地图标注系统，物业楼盘采用地图化管理，对缴存住宅专项维修资金的物业楼盘采用GIS地图精准定位，标注四至座落位置，可同时显示物业服务企业信息、资金缴存和使用等情况。业主进行实名注册后，需要缴存的住宅专项维修资金就会在小程序或APP中显示，业主可随时掌控自己名下的资金情况。如果有需要缴纳或者补缴的情况，可选择单项或全部缴存。缴存通过后，系统根据GIS地图定位，自动将业主本地或异地缴存的资金存入相应监管账户。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第26条规定，在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。住宅专项维修资金的升值被明确限制了只能购买国债，并且需要持有到期。但何时需要动用住宅专项维修资金具有不可确定性，如果购买的国债不到期，需要利用住宅专项维修资金该如何处理？据了解，部分城市已经开始研究住宅专项维修资金的升值问题，并通过数字化数据存储，利用资金数额较大等优势，与银行等金融机构合作，以实现升值利益的最大化。同时，数字化模式可以让业主随时调取自己名下住宅专项维修资金的流向情况，让业主放心。

三是规范化使用。多年来，住宅专项维修资金使用表决业主现场签字一直是影响资金使用的难题，有些业主由于各种原因无法到场签字，致使达不到规定的最低同意使用标准，影响了资金的及时使用。启用住宅专项维修资金管理系统后，一旦业主委员会或管理部门启动表决程序，业主可通过手机刷脸认证 （或者密码认证） ，点击“资金使用表决”选择同意或不同意，无需现场签字也能通过网络手段表达意见。

四是数字化票据。以往缴存住宅专项维修资金后出具纸质票据，保管不当容易丢失。采用电子票据后，业主可通过手机出示票据，也可即时打印。相关部门也可直接调取利用，真正做到实时共享。

3 不见面办理将成为常态化模式

《优化营商环境条例》出台已经1年多，不见面办理已经成为政府服务部门采用的常规方式。“不见面办理”成为常态机制后，受益的不只是需要办理业务的个人或企业，效率的提高也能让负责审批的资金监管部门摆脱疲于应付的局面，最终的受益者也将是整个社会。

由于以往住宅专项维修资金缴存、使用相关信息的查询不够便捷、公示不够及时，部分业主主动缴费、续筹的意愿不强，导致有些老旧小区住宅专项维修资金的补建、续筹难度大。通过建设住宅专项维修资金管理系统，业主对自己所在楼房的住宅专项维修资金缴存、使用、结息情况一目了然，真正实现业主明明白白交费、清清楚楚消费，既增强了工作透明度，又降低了工作难度。

住宅专项维修资金管理系统完成后，极有可能产生一种新型的服务关系，即业主直接与物业服务人员形成服务关系。由于小区公共部分的收入和其他小区获得的利润都会在系统中显示，业主可以随时在系统中对物业服务的内容进行表决，去掉物业服务企业管理层的费用，将利润用于对物业服务人员的奖励，也将会更加有利于调动物业人员的积极性。