如何投资度假型住宅项目

严跃进

近期，全国包括云南文山、福建平潭等提出了鼓励外地人购房的政策。此类城市都属于文旅资源比较丰富、度假型住宅项目相对多、房产市场消化依赖外来人口的城市。

2020年疫情冲击下，文旅市场受到较大冲击，此类房产项目自然面临去化的压力。近期类似楼盘的营销力度和促销力度又在加大，很多购房者也在考虑最近要不要投资一套。对于购房者来说，在入市前，需要对此类住房的政策环境、市场环境和投资策略等有所了解，进而做到稳妥投资。

2020年年底购房鼓励政策明显增多

到2020年第四季度，全国各地对于购房鼓励的政策明显增多，尤其是强调了去库存、为房企创造更好营商环境等内容，相关城市包括漳州、哈尔滨、包头等。另外，有部分城市则主要强调了稳消费，在相关政策中会写入“鼓励改善型购房需求”等内容。此类政策都体现了2020年一些楼市疲软城市的心态，有很强的提振楼市考虑。

在此类政策中，有一类城市值得关注，即文旅资源好、气候条件好的城市，这主要包括云南文山和福建平潭等城市。2020年11月30日，福建省平潭综合实验区发布《近期扩内需促消费的工作方案》通知。此次通知提及了房地产去库存的内容。政策明确，结合对外招商与旅游推介活动，引导鼓励房地产企业在东北、华北、西北、中部等地区进行促销活动，吸引外地投资者来置业。2020年12月1日，云南省文山自治州首府文山市发布《进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）的通知》。此次政策支持鼓励市外人员等到文山城区购买新建商品房或二手房，享受文山城镇居民就医、就学等各项政策待遇。这两个城市恰都属于冬季气候温暖、文旅资源丰富的城市。而其鼓励外地外省人去购房，说明市场的消化确实是比较依赖外来人口的。

如何做好度假型住宅项目的投资

要做好对度假型住宅项目的投资，就要对市场有较为充足的认识，尤其是需要对供给、需求和价格等指标有足够的认识。对于购房者来说，需要关注不同市场的不同指标特点，这样才能防范陷入误区，或者说防范出现冲动式购房的现象。

对于供给端来说，其实本身就是房企的投资和营销策略内容。很多度假型住宅，包括海景房等，其地价本身并不高。尤其对于海景房而言，很多用地是由填海的方式形成的，地价成本很低，自然更容易吸引房企进入拿地。加之此类城市普遍都是经济发达的城市，游客量多，所以都会使得房企看好对此类城市的投资。就2020年市场来说，由于疫情带来了较大的冲击，通过旅行团或自驾游的方式看房和購房现象明显减少，显然对房企的项目去化形成了压力。所以当前房企对于此类度假型住宅项目而言，主要是持积极去库存和积极促销的心态。

而从需求端来说，度假型住宅项目对应了不同的购房心态和考虑。比如说此类房源价格普遍并不高，很多都是位于1万元/平方米以下的水平，显著低于省会城市。如果按照三成首付、总价100万元的方式计算，其首付成本约为30万元，这对于一些工薪阶层或退休职工来说，还是有能力承受的。从购房的动机看，不可避免地说，确实有部分是投资投机的，但是合理健康的认购心态也还是有。部分可能是情怀，尤其是类似云南下辖的城市，部分人文历史环境、商业环境和互联网经济等都比较发达，很多人愿意购房后融入当地生活。而部分也确实是为了健康考虑。比如说这两年马拉松跑步成为热点，但是很多人因此得了膝盖疼和关节痛等毛病，其自然希望到气候温暖的城市度假和生活。

而从价格方面看，类似物业的价格确实不高，这和地价相对便宜、当地积极发展房地产等因素有关，所以认购的价格优势比较大。但是反过来说，此类物业后续上涨的空间可能也不大，尤其是对于一些库存量比较大的城市而言更是如此。对于此类房子价格走势，需要购房者自己有清晰的把握。比如说，过去曾经有购房者认购了一些小户型的度假型住宅项目，认为其增值机会大。但其实此类小户型住宅项目在大城市的确是受宠的，而在文旅市场上并不一定，即没有预期的房价大涨一说。

稳妥安排购房计划

对于一些购房者来说，2020年年底前确实会有一些置业计划，尤其是在一二线城市普遍收紧限购的情况下，其更会选择度假型城市。加之冬季此类房产本身会有促销等内容，购房者自然情绪会比较积极，此时稳妥安排购房计划也比较关键。

首先，对于一些有投资意愿的购房者来说，需要对“房住不炒”的政策红线有足够的敬畏，不要去触碰政策红线。在实际过程中，有很多购房者会按照自身的理解去购房，此时要防范相关城市政策收紧的风险。一般来说，政策收紧会导致房价下跌等，但这可能还不是最主要的损失。关键是一些炒作比较热的城市，类似昆明、南宁、桂林、北海、惠州、都江堰等城市，后续若是购房政策收紧如出台限售政策等，那么甚至会使得房屋转让权都受限。

其次，不要凭感觉购房。很多购房者可能在看盘的时候，恰是天气状况比较好，所谓风和日丽的时候，所以对于当地的房地产发展印象很好，然后就会急着购房。但是有时候还是需要多问问当地人和已经购房的投资者。因为对一些海景房而言，可能冬季海风比较大，或者说比较潮湿，入住率是不高的，认购了此类房产可能就会被套。

最后，在看房的时候，对于中介的宣传确实只能信一半。因为对方的营销目的是直接的或“粗暴”的，即要怂恿你去认购，所以营销术语容易说得天花乱坠。购房者自己应该对市场有更多的了解。全国文旅型、度假型城市有很多，建议购房者多走走多看看，这样对于市场的认知是直观的，也可以真正选择自己喜欢的城市。

若是对此类风险有足够的把握和认知，那么基本上问题就不大了，购房者对于此类产品依然需要有信心。2020年受疫情冲击，房地产确实面临很多压力，但是后续文旅业和酒店业等势必会恢复，其有助于提振度假型住宅项目的销售。若是文旅型城市后续有望开通高铁或城际铁路，那么城市投资机会将显著增大，自然也是值得购房者关注的。