基于GIS的沈阳市智慧楼盘表系统建立及应用

郑刘平　王有妍

摘要：随着大数据时代的来临，如何实现海量房地产数据的可视化和智能化采集、存储、管理成为一个迫切需要解决的问题。基于GIS强大的数据管理功能，从数据来源、平台选择、属性结构设计、数据处理等方面探讨建立GIS智慧楼盘表系统并探索其在相关行业的应用，以期挖掘房地产数据信息价值，为支撑实现房屋全生命周期的精细化管理提供技术支持和研究尝试。

关键词：智慧楼盘;GIS;楼盘表

中图分类号：F293.33 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）04-0055-58 收稿日期：2021-03-02

作者简介：郑刘平，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司。

王有妍，沈阳天力土地科技有限公司。

楼盘表是在房屋管理信息系统中对一个房屋唯一的、关联的数据集中记载的一种方式，传统楼盘表一般通过表格或平面图形式来展现楼栋内部房屋分布的逻辑关系，并且按照层、单元、房号来建立拓扑，其主要应用在房屋预售、网签备案、不动产登记、维修资金管理等方面。但随着大数据时代信息交互发展需要，传统表格式或平面式楼盘表无法直观展示房屋与地理信息之间的对应关系，从而实现房地产全周期管理信息的记载和应用。基于此，本文以沈阳市存量房地产为例，利用GIS强大的空间数据管理功能，从数据来源、平台选择、属性结构设计、数据处理等方面探讨建立GIS智慧楼盘表系统并探索其在相关行业的应用，以期挖掘房地产数据信息价值，实现存量房地产信息的采集、存储、管理，为支撑实现房屋全生命周期的精细化管理提供技术支持和研究尝试。

1 GIS智慧楼盘表的建立

1.1 基础平台选取

GIS智慧楼盘表的基础是GIS平台，当前比较主流的GIS平台有ESRI的ArcGIS、MapInfo的MapInfo、中地数码的MapGIS、北京超图的SuperMap等。吴秀芹等人的研究表明，ArcGIS平台在空间数据存储与查询管理、空间分析与空间统计、网络分析与拓扑分析等方面都比较有优势，并且ArcGIS平台二次开发功能和可拓展性较好，因此本研究选择应用ArcGIS平台进行智慧楼盘表系统的建立。

ArcGIS提供个人地理数据库（Personal Geodatabase）和文件型地理数据库（File Geodatabase）两种类型的数据库。个人地理数据库是仅可运行于Windows平台的MS-Access的mdb数据库，但数据库最优存储量小于2GB且仅支持单用户编辑。文件型地理数据库以文件夹方式储存，数据库容量无限制具有海量数据的处理能力，同时支持在Windows、UNIX、linux等系统跨平台支援和多用户共享编辑，目前大数据和要求协同编辑的系统多采用文件型地理数据库。考虑到智慧楼盘表系统基础房地产数据特征、海量数据容量以及多用户协调编辑需求，本研究选择采用文件型地理数据库进行智慧楼盘表数据的存储管理。

1.2 数据来源及处理

存量房基础数据是智慧楼盘表建立的基础和前提，存量房基础数据具有复杂性和多样性特点，因此存量房楼盘表数据的来源渠道也异常广泛，同时不同数据源之间的差异性也很大。主要数据来源路径有：（1）政府机构部门：包括但不限于自然资源、城乡建设、房产、税务等部门发布和拥有的各类数据，如行政区界线、地貌与地形数据、交通网络、河流水系、项目及房产测绘、不动产权籍等。（2）房地产业：包括但不限于房地产开发企业、房地产经纪、房地产评估、房地产租赁行业以及物业管理机构。如开发企业项目资料、销控表、一房一价公示数据、房地产中介房源和成交数据、评估机构市场调查数据等。（3）零散公众信息：如各类报刊、互联网登载的楼盘小区关联新闻资料、舆情信息等。（4）对于通过以上途径难以收集或尚不足以满足智慧楼盘表建设需求的数据，通过实地调查进行完善补充，特别是针对楼盘小区、楼栋、单元和户基础数据，应按照统一的标准采集表进行逐区片、小区的补充采集，以保证楼盘表基础数据的完整性和丰富性。

1.3 楼盘表数据结构设计

按照智慧楼盘表数据的分类，建立各类基础数据相对应的数据集，并根据其子分类建立相应的图层及表格数据，并对数据赋予相应的要素编码，保证数据逻辑结构完整。以基础地理要素集为例，该数据集主要有基础定位、河流水系、道路交通、行政区等基础地理要素，其中行政区子分类包括行政区界线、行政区注记等子图层，道路交通要素集包括铁路及轨道交通数据、高速和等级公路、市内道路及其注记等要素图层。这些基础地理数据主要用于智慧楼盘表房屋数据的标示、注记以及图形整饰等。同时也是智慧楼盘表应用于房地产估价区位分析的重要组成，可以据此进行区位指标的量化测算。

楼盘表属性数据是对其空间图形数据的内涵描述，属性结构设计包括对数据属性字段名、类型、长度、取值范围、约束条件的定义。智慧楼盘表属性数据根据各子图层要素数据特征要求，分别对其相应的属性表设置了必填字段和选填字段，从而实现数据结构的通用性、适用性和可扩展性。

沈阳市智慧楼盘表核心数据图层建立的过程中，对存量房基础属性表进行了标准化结构规范。比如存量房楼盘小区图层，其属性字段包括要素类别、楼盘编码、楼盘名称、楼盘别名、城市板块、社区网格、坐落四至、开发企业、物业服务企业、开竣工时间、容积率、楼栋数量、套户数量、交通情况、配套情况、教育情况、环境情况、增减值设施、数据来源、调查审核人员及时间、备注等50多个字段;又如楼栋图层，其属性数据包括要是类别、楼栋名称、楼栋编码、所属楼盘名称、所属楼盘编码、蓝牌地址、单元数量、建成时间、建筑结构、总层数、地上层数、地下层数、楼栋主朝向、套户数量、电梯情况、景观情况、调查审核人员及时间、备注等30多个字段;再如单户房产要素图层，其属性数据包括房户号、房户编码、所属楼盘名称、所属楼盘编码、所属楼栋编码、所属单元编码、所在楼层、权证编号、建筑面积、套内面积、分摊面积、朝向、户型设计、采光、通风、景观、把山情况、规划用途、实际用途、附赠情况、装修情况、临街情况、调查审核人員及时间、备注等30多个字段。针对各图层及其属性字段分别按照其内涵，统一规范的定义了相对应的字段类型、长度、取值范围、约束条件。

1.4 数据处理与入库

由于智慧楼盘表基础数据的来源渠道众多，其数据形式、格式各异，因此必须对收集到的原始数据进行归集分类、筛查甄别、加工整理和综合分析。其中图形数据主要有AutoCAD、Mapinfo、ArcGIS、kml等各种平台的矢量数据和遥感影像、地形图、测绘图等各类栅格图件数据，其相应的数据投影系统、平面坐标系统也不统一，因此在对各类数据入库前需对数据进行投影配准、矢量化、坐标转换和格式转换，统一转换成2000国家大地坐标系下高斯克里格投影格式数据，并对数据进行拓扑检查处理后完成智慧楼盘基础数据的入库处理。

1.5 智慧楼盘表数据成果

基于GIS技术，按照上述智慧楼盘表系统建立技术路线，建立标准统一、格式规范、覆盖全面的沈阳市智慧楼盘表系统。截止到2020年底，该系统已覆盖沈阳市全部行政辖区、150余个房地产板块，存量房跨越百年（1919-2020年），房屋产权涵盖商品房、房改房、直管公房、安置房等各种类型，该系统下收集的存量房楼盘达到5000个、存储楼栋60000余栋、房地产套户数达到400万。并进行各种属性和空间条件筛选、统计分析，以及属性和图形互查，方便快捷的实现全市存量房地产数据的采集、存储、管理、分析。

2 智慧楼盘表应用

2.1 支撑房屋管理业务智能化、可视化

基于GIS技术建立智慧楼盘表可以实现可视化房屋管理，在规划报建、施工销售、市场及权证管理、使用维护和征迁等房屋全生命周期各个阶段业务办理中，都可以借助智慧楼盘表显著的空间地理特性和集成于楼盘表的属性状态来实现业务办理的智能化和可视化。并且，在业务办理中又可将其办理状态和结果自动实时更新集成到楼盘表中，保证智慧楼盘表数据的动态更新和追溯跟踪。

2.2 在房地产行业分析与管理决策中的应用

智慧楼盘表具有翔实的数据基础及动态更新数据特性，可以建立以智慧楼盘表为核心，通过与自然资源管理、不动产登记、消费金融、工商税务等业务系统进行互联互通整合形成房地产行业数据中心，并利用ArcGIS强大的地理信息时空数据统计分析功能，实现各类房屋数据的查询、统计、显示和分析，全面准确的反应房地产行业现状，为政府和行业主管部门进行数据分析和管理决策提供技术支撑。

2.3 在房地产经纪中的应用

房地产经纪咨询业务的核心是房屋信息数据和专业知识，智慧楼盘表基础数据涵盖房地产生产、销售、使用维护等各个方面数据，可以为房地产咨询业务提供数据支撑，如周边房地产状况、区域房地产分布、竞争态势等情况。因此，可以建立楼盘表数据共享交互机制，一方面通过智慧楼盘表助力房地产经纪咨询业务发展，另一方对房地产经纪、咨询、估价业务中产生的数据进行加工、完善，进一步不断丰富智慧楼盘表数据内容，保证智慧楼盘表数据的翔实性和时效性。

3 结论与展望

本文以沈阳市存量房地产为例，基于GIS强大的空间数据管理功能，从平台选择、数据来源与处理、数据结构设计等方面探讨了建立沈阳市GIS智慧楼盘表系统的技术方法、智慧楼盘表在房屋全生命周期管理、房地产行业管理决策和房地产经纪咨询行业中的应用。当然，GIS智慧楼盘表的应用还处于探索尝试阶段，仍有待进一步开发和完善应用子系统，充分挖掘GIS智慧楼盘表价值，支撑实现房屋全生命周期的精细化管理和房地产行业改革发展。

参考文献：

1.赵鑫明.构建“三维”房屋管理信息平臺的设想.中国房地产.2019.11月上旬刊

2.吴秀芹 张洪岩 李瑞 等.ArcGIS+9地理信息系统应用与实践.清华大学出版社.2007

3.汤国安 杨昕.ArcGIS地理信息系统空间分析实验教程.科学出版社.2006