“以房养老”政策实施难点及对策

2021-06-01贾志

中国房地产·综合版 2021年4期

摘要：我国进入老龄化社会速度加快，养老问题凸显，资金缺口巨大，面对未富先老的现状，继续探索多元化、多层次化养老模式，缓解养老压力。“以房养老”作为现有养老模式的有益补充，发展前景广阔，但在实践过程中存在着观念落后、政策法律法规及配套制度不完善、房地产市场发展不充分及“以房养老”业务实际操作中存在风险、专业人才缺乏、房地产评估体系不健全及社会信用体系缺失、管理混乱、老人权益难保障等问题。通过分析政策实施中的难点及原因，提出相应对策，为我国“以房养老”模式良性发展提供思路和借鉴。

关键词：以房养老;难点;对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）04-0026-29 收稿日期：2021-02-20

作者简介：贾志，华中科技大学公共管理学院，博士研究生，高级经济师。

1 引言

据全国老龄办召开的人口老龄化国情教育新闻发布会上公布的数据，截至2019年底，我国60岁以上老年人口25388万人，占总人口的18.1%，2020年达到2.43亿，预计2025年突破3亿，2034年突破4亿。随着中国逐渐步入老龄化社会，“如何养老”的问题将变得日益突出。目前，中国面临的养老金不足问题已经显现。

“以房养老”在美国取得成功，并在欧洲以及日本等发达国家推广。2013年，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）正式发布。《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。《意见》的发布，意味着一些金融机构此前在北京、上海、南京等地尝试的“以房养老”新模式，从民间探索正式上升到国家推动。在中国，“住房反向抵押寿险”有较长的历史，但“住房反向抵押养老保险”（简称“以房养老”，下同）仅有几年历史：2014年7月到2016年7月，在北京、上海、广州、武汉等城市经过两年试验后，以房养老试点扩大至其他直辖市、省会城市及部分地级市，2018年8月，银保监会发布通知，将老年人住房反向抵押养老保险由试点推广到全国。

“以房养老”，是一款将住房抵押给保险公司以换取养老金的保险产品。拥有房屋完全产权的老年人将独立居住的房产抵押给保险公司，老人可以继续居住在自己的房子里，房子可以出租，只是不能买卖，保险公司则向老人支付养老金，老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得优先用于偿还养老保险相关费用。“以房养老”能有效盘活存量房产，打通养老市场和房地产市场之间的通道，从而使房产实现真正的价值，也为养老拓宽了途径。“以房养老”遵循市场原则，一方面可以让拥有住房的老人提高生活质量，减轻国家的养老压力;另一方面可以把这部分房产通过“养老”模式进入市场体系，推动房产的流动性，使存量房产发挥最好的效益，从而拉动内需、增加消费，也在一定程度上起到调节房价的作用。

2 政策實施中的难点及原因分析

作为中国机构养老、社区养老、居家养老等模式有益补充的“以房养老”，在现实中却面临很多困难。

2.1 “以房养老”市场受冷落

2.1.1 传统观念根深蒂固，老年人存在顾虑

在欧美、加拿大、新加坡，“以房养老”已实行多年，有很多好经验可以借鉴。不少专家和业内人士都对“以房养老”持欢迎的态度，认为面临老龄化问题的日益突出，“以房养老”的适时推出，不失为一种解决养老难题的探索。但不少市民却表示，相关细则尚未出台，暂时不会考虑参加“以房养老”。“养儿防老”的观念让老人难以切割房产，留给子女才是最大保障;按照中国人的传统观念，老人们更多的想把房产留给子孙，一些子女反对父母抵房养老。“居者有其屋”的观念也使老人不愿意将奋斗半生的房子抵押给银行;银行对此业务设置门槛较高，存在弊端;中国楼市风险高，老人不敢玩、不会玩、玩不起。

2.1.2 现金流压力大、产品复杂、风险较大，保险公司积极性不高

保险公司开展此项业务将面临较为突出的利率风险、房价波动风险、长寿风险、现金流风险等业务风险，同时也将受到房地产政策、税收政策以及法律环境的影响。另外，“以房养老”比较复杂、涉及行业和部门较多，保险机构态度保守。从国内的试点来看，仅有幸福人寿一家保险公司开展了以房养老业务。数据显示，截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。中信银行曾在深圳试点推出“以房养老”模式的贷款业务，针对55岁以上老人推出的房屋反向按揭贷款业务在深圳基本没有市场。

2.2 政策法律法规及配套制度不完善、评估机制和监管机制不健全

法律法规没有明确规定，政府层面就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。出台具体的操作办法和实施细则，才能使“以房养老”真正落地。目前的房产评估价格，往往低于市场现行房价，导致无人愿意将房产抵押给金融机构。目前国内房产的性质多种多样，有商品房、保障性住房、小产权房等。不同性质的房产要具体问题具体分析，政府应对市场情况进行细化调研之后再出台具体细则。

2.3 管理混乱，老年人维权难

“以房养老”需要透明、公正的法治环境，牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业及部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。例如由于我国房地产评估起步较晚，评估机构不规范，整体素质偏低，且市场存在恶性竞争、评估结果不公正等问题，出现纠纷对于弱势群体来说，更难得到及时、公正、合理的处理。“以房养老”在我国尚属新生事物，保险机构从事此项业务经验少、风险较多，保险公司设计的正规保险产品太复杂，民间骗局套路太深，市场混乱，监管缺失，危害巨大，老年人权益受损害，且维权困难重重。

2.4 专业人才缺乏

在实际操作过程中还需要有各方面的专业人才，例如保险、精算、法律、管理人才等，需要一大批精通“以房养老”的专门人才来办理具体业务。这是行业目前欠缺的，因此，人才的培养是首先要解决的问题。

3 对策研究

3.1 完善法律法规及配套政策制度

政府机构做好顶层设计和制度安排，做到有法可依，同时做好政策激励。一些地方政府出台《关于加快发展老龄服务事业和产业的意见》明确提出，要创新金融服务政策，“鼓励金融机构创新产品和服务，通过创新信贷品种、增加信贷投入、放宽贷款条件、扩大抵押担保范围等方式，加大对社会资本参与老龄服务事业和产业发展的金融支持力度。探索住房反向抵押贷款的信贷融资方式，拓宽老年人养老资金筹措渠道”。推行“以房养老”必须要以政府为主导，政府先制定各种详尽的法规细则，保护好老人的利益。一是省政府要出台税收优惠等政策支持。二是住房反向抵押的贷款推出机构应从国情出发，由商业银行提供。三是修订老年人权益保障法，设立对老年人居住权的优先保护原则。“反向抵押养老保险”首先可以从无子女老人和失独老人寻找突破，让全社会逐渐认识到它的好处。

3.2 完善评估和诚信体系，加强监管，防范化解风险

落实“以房养老”，政府应该建立起完善的房地产评估机制，并对此进行监管。“以房养老”以完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构，以及完善的个人信用为基础。因此，政府应在全社会大力培育诚信体系，加强市场监管，严格审查金融、保险、中介机构“以房养老”的方案，加强对这些机构的监管。树立先进典型，给予合法诚信经营的机构和企业进行税收减免、财政补贴等奖励;严管失信违规行为，对失信企业加大处罚力度和禁业限制，全面推行黑名单制度;坚决打击套路欺诈行为，切实维护老年人权益。同时做好保险、银行、房产评估第三方机构业务的“无缝对接”，增强可操作性。

3.3 加大宣传力度，改变传统观念，维护合法权益，打消顾虑

地方政府应加大宣传，利用报纸、电视、网络等手段普及相关知识，金融机构和保险公司应积极深入社区，细致做好政策宣传，让老人们意识到资产是可以自主支配的。让子女们明白父母财产独立自主，老人的房产理所应当是老人所有，并且拥有完全处置权，亲属和子女不应干涉和指责老人“以房养老”的作法。随着中央政府对于房地产市场调控的逐渐加码，房地产市场的“居住”正在回归理性。稳定的房地产市场和理性社会成熟度不断增强，房产抵押换取养老保险应该变得逐渐可行。保险公司受到政策推动的同时，也应受到保险合同利润的限制。中国老年人口不断增加，青年人养老压力巨大，通过宣传让大家了解“以房养老”的重要作用，转变观念、打消顾虑，接受新模式。

3.4 大力培养和引进专业人才

一方面从海外引进专业成熟人才，另一方面招聘专业的法律、精算、保险及管理人才，培养一大批熟悉政策、精通业务的复合型人才，为“以房养老”政策落地提供人才保障。

4 結语

养老是关系国计民生的大事，探索多元化、多层次的养老服务模式，既要利于我国经济持续稳步高质量发展，又要保障老年人老有所养、老有所依。这既考验政府的政治智慧和治理能力，又事关每个人的切身利益，既需要借鉴发达国家成功经验，又要探索适合我国实际的模式和方法。

参考文献：

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