关于化解房地产业融资困境的思考

摘 要：与制造行业有很大的区别，房地产业制造的“产品”极为特殊，对土地的依赖性大，受地域限制，加之政策变动影响大，市场行情极不稳定。并且建设周期长、资金投入大，要有较强的融资能力。受宏观调控影响，房地产业融资更难，发展形势十分严峻，部分企业融资渠道收窄、融资风险增高，对房地产业造成极大制约。基于此，本文对房地产业融资困境进行了探讨。

关键词：房地产;融资渠道;融资模式

由于房地产业与相关产业关联十分紧密，所提供的“产品”非常特殊，建成的房子可以改善居民的居住条件，满足人们生产办公需要，因而在我国国民经济体系中的地位十分重要，因此，必须保持房地产市场的稳健性，使之有利于社会经济良性发展，为经济增长增添助力。如果房地产市场不稳，盲目投资或竞争无序，将会造成资源严重浪费，影响整个社会经济效率提升。为此，应当构建稳健的金融支持体系，改善融资环境，为房地产业提供精准服务，助推房地产业良性发展。

一、房地产业融资的分类与特点

（一）房地产融资的概念与分类

房地产业融资是指房企为了推进项目建设，根据企业财力，对资金需求进行预算的基础上，通过各种渠道进行资金筹集所采取的系列金融活动的总称。

房地产业在融资模式上有内外之分。内部融资仅限于企业内部，狭义上指由员工或股东进行资金筹集，广义上还包括预收款、购房资金及自有资金等;外部融资涉及到权益类与负债类两种。权益类指房企采用上市、共同开发、私募等从外部发放股权方式进行融资，负债类主要包含银行贷款、债券、信托、保理和债务重组等融资活动。

（二）房地产业融资的主要特点

与其他类型的企业相比差异较大，影响房地产企业融资的因素更多，在融资方面的特点如下：

一是融资数额大、资金周转慢。房地产企业资金需求大，一个建设项目从规划、土地竞拍开始就需要准备较多的资金，及至拿地建设到完工销售等多个环节中，建设周期长，资金占用多，不象其他企业在资金方面可以不停周转。没有足够的资金保障房地产项目难以良性运转。为此，房企业需要进行融资，需要不断拓展融资渠道，根据项目建设的不同阶段做好资金储备，及时保证资金需求。

二是宏观政策对融资的影响大。房地产业关联着民生福祉，政府会对房地产业进行政策调控，保证房地产业稳健发展。因而，宏观政策对房企融资带来极大影响。在房市遇冷，对经济带来极大影响时，政府会出台刺激政策，放松银根，放宽信贷政策，对房地产市场进行刺激，房企贷款难度减少，融资活动更为便利，资金充足可以加速拿地节奏，加快项目进度，激活房地产市场。当房地产市场投资过热时，政府会收紧银根，限制银行贷款额度，从而导致房企请贷困难，部分房企将会面临资金紧张，推动房地产行业重组。

三是银行贷款为首选融资渠道。房地产业的融资以银行贷款为主，房企上市难，发债也不容易，相比之下银行贷款更简单，能够满足房地产的资金需求。房企通过土地抵押可换取一部分贷款，缓解资金压力。

四是信托、保理等融资渠道资金成本高、门槛高，企业背景要求严格;信托公司主要针对2A以上评级的国有房地产开发公司或上市房地产企业做信托业务，同样面临银监对房地产资金投放比例要求，所以资金成本相比银行开发贷款更高，抵押担保条件也苛刻;而保理公司业务面相对较小，往往只能从施工单位与开发公司的应收款入手，相对融资金额较小且成本较高。

二、房地产业融资中存在的困境分析

（一）融资渠道窄，融资方式单一

从房地产企业的融资渠道来看，大多数房企业在融资筹划中首选为银行，主要通过向银行申请贷款方式进行融资，从而导致房地产企业在融资渠道上较为狭窄，使房企融资的范围受到限制。而銀行贷款有一定的信贷规模限制，还要受到宏观金融政策的控制，在宏观金融政策调控下，对银行贷款的投向有着极大影响。房地产企业在金融政策宽松的情况下，尚能获得一定的贷款额度，而一旦信贷政策收紧，房企融资将会面临极大压力。如果建设项目在资金链上不能保证有效衔接，一旦出现支付不继时，对项目建设将会带来极大影响，甚至会导致项目建设中断，难以维持下去，形成“烂尾”工程。而目前的银行产品中，便于房地产项目的融资品种不多，房地产基金或信托等融资模式难以引入，房企的资金需求而金融市场的供给不能有效对接，使房企融资面临极大困难。

（二）融资成本高，融资风险大

与其他市场有着相似之处，房地产市场受供求关系的影响较大。而和其他市场不同之处在于房地产市场的经济周期相对较长，市场风险更高。在融资中，房企融资成本更高，一方面，房地产项目建设前期投资的成本较大，如土地储备、项目规划与建设等所需的资金量较大，资金占用时间长，回收慢。不少企业看好房地产业前景，认为该行业利润高，不少制造型企业也转型投资起先房地产开发，不少企业只看中了行业的收益高，而忽视了行业中的风险问题。在银行贷款无着，上市、发债不通时，不得已通过民间资本进行融资，一部分民间资本并没有合法的金融牌照，融资的利率很高，在房市不景气的情况下，不少房企特别中小房企面临着资金问题无法解决，无法运行下去，面临着极大的风险。

（三）融资法规不规范，政策干预影响大

房地产业的过快发展会引发系列问题，对实体经济带来极大影响。国家为了保障经济平稳运行，对房地产干预较大。房地产业是受到宏观金融政策影响最大的产业，政策法规对房地产业融资带来极大影响。为了推进城市化、加快房地产业发展，政策松绑，会向房地产业进行金融倾斜，房地产投资扩大，市场需求激增，房地产业融资相对容易，房地产企业从银行贷款，或者上市发债券的难度减小，有利于融资实现。反之，当房地产投资过热，对实体经济影响大增，对整个经济平稳运行带来危害时，政策风向会出现遇冷，房地产业想要获得资金融通的难度增大，这对一部分实力小、规模不大的中小房地产业将面临发展危机，出现融资困难。 政策干预过多，市场难以有序调节，房市存在着“放松管理时发展无序，政策一严则出现管死”的困局，影响着房地产企业的健康发展。

（四）行业间融资机制不畅通，产业协作不足

从整体上看，我国房地产企业的数量不少，然而，企业规模与管理差异很大，房地产市场中影响大、专业性强的品牌公司并不多。从类型来看，央企、地方国企业及民营企业房地产公司五花八门，而相互间的合作少，竞争激烈，没有进行内部重组与合作，导致资源浪费严重，不同企业在融资中的情况差异很大，行业中相互融资与合作极少，对行业发展极为不利。同时，房地产企业与相关行业虽然有合作，如房地产企业负责拿地，建筑公司负责建设，相关公司负责提供原料等，看似完整的产业链条中，真正形成整合性产业链的房地产企业集团较少，没有将资本聚拢起来组建强大的企业集团，关联企业间存在业务往来与债务链关系，导向则在房地产企业层面，靠房市的行情来提供支持，一旦房市下滑，房地产企业资金回笼不及时，就会对整个产业链带来极大危机。而相关行业并没有相互融资机制，产业间存在着协作，但协作度明显不足，没有进行深度融合，形成行业集团，因而在融资上处于不利位置。

三、化解房地产业融资困境的有效对策

（一）做好资金预算，构建多元化的融资体系

房地产企业要改变融资中的不利局面，必须对自身资源情况进行认真分析，对企业发展进行精准定位，做好长远规划，在此基础上做好资金预算。要盘活企业的资产与资源，对资金收支情况进行精准预算，充分挖掘融资渠道，构建多元化的融资体系，改变融资困局。一是科学做好资金预算。要科学分析建设项目的资金需求，做好资金需求测算，同时，科学预估建设进程，分析项目进度所需的资金量，结合企业的资金流进行收支对比，有针对性地制定融资计划，使资金需求与资金来源相互衔接。二是对资金进行合理“投资”。由于项目建设周期较长，在某个时期内房地产企业的资金会出现“闲余”，企业要对这部分资金进行科学安排，进行“投资”。如与银行合作，购买理财产品，使资金“增值”的同时，与银行更好地搞好关系。或者寻找短期投资项目，扩大企业信誉。在企业出现融资困难时，还可以向关联企业可获得更多的融资机会。三是要加强品牌建设，力促企业上市。房地产企业要发展，必须改变靠银行贷款的单一融资渠道，要积极加大品牌建设力度，向内挖潜，加强管理，促进效益提升，争取更多机会上市，获取更多的外来资金。还可以向内“集资”，让员工“入股”，筹集更多的资金。

（二）科学筹划融资结构，防控融资成本

房地产企业在进行融资时，应当做好融资成本测算，对不同的资金来源进行成本分析，有效降低融资成本，科学筹划好融资结构，防止融资风险。首先，房地产企业要盘活自身资源，加大营销管理，积极消化库存，做好资金回笼，优化资产结构。其次，要谨慎利用民间贷款。民间贷款利率高，风险大，对房地产业发展影响很大，在出现资金紧张时，房地产企业要高度谨慎，注意做好融资风险防控，降低融资成本。三是要对拟投资的项目科学认证。房地产项目开发不可盲目行事，要保持理性。传统企业进行房地产市场时更要谨慎，应有充分准备，资金与管理都要跟上，不可盲动，忽视了开发风险。

（三）加强市场调查，关注房地产业融资政策变化

政策变动对房地产市场影响较大，房地产企业必须时刻关注政策动向，在此基础上做好市场调查分析，加强政策风险防范。在房地产市场上，国家政策导向非常明显，金融政策与财税政策加持影响着房地产业的经济周期，房地产企业必须对此高度重视，对涉及到房地产市场变化的相关因素保持敏感性，同時，还要时刻关注土地市场与地域购买政策变化，这些因素对房地产融资影响很大。房地产企业要对所在区域的政治经济形势严密监控，加强与当地政府的合作，与金融机构加强联系，建立良好的信用关系，避免在融资活动中造成被动。要把握好了政策节奏，与宏观政策保持协调一致，在调控缩紧时保证警惕，在政策宽松时，把握好行情，推动企业发展壮大。

（四）提升企业实力，开展多元化合作

房地产企业资金需求量大，企业能否获得融资，与自身实力有很大关系，房企必须将实力提升作为发展的重中之重。为此，房地产企业必须严格内控管理，促进效益提升。要诚信经营，开展多元化的合作。一方面，可以实行行业间的协作，外地房企可以与本土房企进行合作，双方各自发挥优势，实行资源整合，扩充双方实力，在融资中更为便利;另一方面，房地产企业可以实行纵向联合，与建设企业、主要原料供应商合作，成为新的公司实行资源互补，延长产业链条，降低资金成本，加速资金流转，实现企业价值最大化。

四、结论

房地产业属于资金消耗大户，如果融资渠道狭窄，融资能力受限，出现资金断裂，不仅房企发展受阻，对相关产业也会造成较大影响。因此，房地产企业需要有较广的融资渠道，不断拓展融资能力，满足房地产项目对资金的需求，保证项目稳健推进。

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作者简介：曾其全（1982.10-），男，四川省泸州市，中级会计师，在职工商管理硕士MBA。主要研究方向：房地产行业税收筹划、财务管理、项目可行性论证、房地产融资等。