一体化背景下京津冀地区房价收入比的空间相关性分析

（中央民族大学经济学院 北京 100081）

房价收入比是用来衡量房地产健康状况和探测居民住房支付能力的重要指标，在京津冀经济一体化发展的背景下，京津冀各城市的房价收入比是衡量京津冀城市之间是否均衡发展，是否互相影响以及如何相互的一个重要指标，以2010-2019年京津冀十三个城市 的相关数据为基础，以Moran's I指数为依托，分析京津冀地区的房价收入比的分布以及演化规律，探究不同城市房价收入比之间的相关性，并提出具有针对性的建议，从而为打造首都经济圈，实现京津冀协同发展有所裨益。

一、文献综述

当前我国学术界对于房价收入比的现状及其影响，已经取得了诸多的研究成果。陈杰、吴刚等将房价收入比视为衡量居民可支付能力的重要指标[1]。陈艳如、宋伟轩等以长三角区域内的307个区县为研究对象，以2008至2018为研究区间，借助ArcGIS空间分析工具对房价、收入、房价收入比的时空分布特征进行分析，发现长三角地区的房价和可支配收入呈明显上升且区域间差距越来越大，这一现象严重阻碍了一体化进程[3]。尹上岗、杨山等则利用LISA时间路径分析房价收入比的时空动态性特征，发现长三角地区的房价收入比呈现出东高西低、南高北低的格局，同时发现房价收入比会影响居民的流动[4]。陈欣彦、王培龙基于消费者角度分析了房屋收入比带给居民的影响，发现房价收入比与居民购房意愿成反比，年龄、学历、家庭人口数、社会保障等解释变量显著影响购房意愿[5]。曹策、王真研究了房价的收入比对于产业升级与转型的影响，发现一线城市的房价收入比促进产业转型，二三线城市的房价收入比抑制了其产业的转型，同时认为房价收入比具有推进人口流动的作用[6]。从这些文献可以看出，近年来，我国诸多地区的房价收入比呈现出了上升的态势，并产生了较为强烈的溢出效应，这就不可避免地增加了各地居民的生活成本和生活负担，进而引发住房难、住房贵，抑制消费、影响产业发展等一系列问题。

二、京津冀十三个城市房价收入比的空间相关性分析

（一）计算方法

京津冀各市之间房价收入比的空间相关性用局域Morans I指数来衡量，Morans I指数通过GeoDa软件进行计算，下图为局域Morans I指数的计算公式，式中n为京津冀地区城市数量，此处n取13，Wij为空间权重矩阵，zi为第i个城市的房价收入比，z为13个城市平均的房价收入比，δ2为房价收入比的方差，其具体的计算公式如下：

为计算各城市之间的Morans I指数，在京津冀十三个城市之间建立空间权重矩阵，并根据是否相邻赋予以下权重：

房价收入比（PIR）指住房价格与城市居民家庭年收入之比，其所得出来的数值指一个家庭购买一套房子所需要的时间，在这里以每个家庭为计算单位，为了计算房价收入比，在这里用以下的公式来计算：

为了简便运算，单位房屋的面积统一取标准住房面积80m2，家庭人数取2，通过以上公式并带入数据（数据来源于2010-2019年《河北省统计年鉴》《北京市统计年鉴》《天津市统计年鉴》以及其他相关的统计网站），由此得出了京津冀地区2010-2019年各地的房价收入比的变化情况以及平均的变化情况。

（二）关于房价收入比的计算结果

图1为通过计算所得到的2010-2019年京津冀地区历年的平均房价收入比，可以看得出房价收入比呈现一个“U”字形状。其数值在2010-2014年之间呈现出了下降的趋势，从2010年的9.83下降至2014年的8.8，而2014年之后房价收入比又呈现出了增长的趋势，到了2019年已经突破了10。房价收入比在（4，6）之间是一个较为合理的范围[7]，而京津冀地区的平均的房价收入比却在（8，10）之间波动，即使忽视北京、天津这些大城市的影响，其他地区的房价收入比也均处于6以上，这说明京津冀地区的房价普遍偏高，居民购房买房的压力较大。究其原因，在2014年左右中央提出了京津冀一体化战略，提倡共同建设环首都城市圈，在这一背景下，河北诸城被纳入首都发展的战略中来，房价也由此上扬，而在人均可支配收入的增长慢于房价增长的背景下，房价收入比的提高也是必然的趋势，就这加重了居民买房的负担，增加了居民生活的成本并且由于房价而降低了居民的生活质量。

图1 2010-2019年京津冀地区历年的平均房价收入比

（三）Morans I指数的结果及其演化过程分析

利用GeoDa软件计算出2010-2019年京津冀地区的Morans I，并且通过计算P值来判断Morans I能否在5%的显著性水平下拒绝原假设，Morans I介于[-1，1]之间，其绝对值越大认为空间相关性越强，具体的Morans I的结果如下表所示。

表1 Morans I指数结果表

图2

从以上的结果可以看得出来，2010-2019年的Morans I在0.15-0.2之间波动，且除2012年以外，其余年份的P值均小于0.05，说明其在5%的显著性水平下显著，从而认为二者之间存在着一定的空间自相关性，且由于Morans I均大于0，即认为一个地区的房价收入比会对附近城市产生较为明显的促进作用，一个地区住房、买房的压力增加势必会产生外溢的效应，迫使一部分买不起房子的在周边城市寻求房子，使得周边城市的房价上升，而在居民的可支配收入没有与此同时增长的同时，就会增加居民买房的负担。

一般认为，在探究空间的相关性的时候，会出现“高—高“”高—低”“低—高”和“低—低”这四种情况[8]图3、图4、图5、图6，分别是2010年、2013年、2016年和2019年的空间相关图。在2010年的图中，天津和廊坊对其他城市产生了“高—高”的影响，承德市则对周围的城市产生了“低—高”的影响，石家庄市和衡水市则对周围城市产生了“低—低”的影响，其余城市之间则相对不明显。在2013年的图中，北京、天津、承德三市对其他城市产生了“高—高”的影响，廊坊市对其他城市产生了“低—高”的影响，而石家庄、邢台、衡水三市则对其他的城市产生了“低—低”的影响。在2016年的图中，北京、天津、廊坊三市对其他的城市产生了“高—高”的影响，承德对其他的城市产生了“低—高”的影响，石家庄、邢台和衡水三市依旧产生了“低—低”的影响。而在2019年的图中，天津市对周围城市产生了“高—高”的影响，廊坊和承德两市对周围城市产生了“低—高”的影响，石家庄、邢台和衡水对其他的城市产生了“低—低”的影响。

图3 2010空间相关图

图4 2013年空间相关图

图5 2016年空间相关图

图6 2019空间相关图

三、结论及建议

通过以上分析可知，北京和天津周围的诸多城市，受到了京津房价的正向影响，房价亦水涨船高，但由于这些城市本身的经济条件和工资水平难以与京津地区相提并论，使得居民买房的负担被进一步地加重，并逐渐抑制到当地的消费和投资的数量，从长远来看不利于经济的发展。可见，虽然京津冀地区一直是我国经济增长的重要区域，但实际上，京津冀内部的发展一直不甚平衡，区域内部的差距较大，从而引起包括住房在内的一系列问题。为了促进区域经济的均衡发展，本文建议如下。

（一）做好住房统筹规划

首先，在财政预算中，政府应做到“取之于民，用之于民”，做好住房保障工作，提供更多的廉价房、公租房，保证更多的人能够买得起房、住得起房，做好人民的坚强后盾。其次，大力发展教育、医疗事业，为居民提供更好的教育、医疗保障，降低其生活成本，提高购房能力。最后，因地制宜制定房地产调控政策，避免盲目炒房，杜绝不合理的竞标，规划好城市用地，控制好城市人口，保证城市的人口与实际的承载能力相互协调。

（二）促进区域协调发展

协调区域发展，既是促进公平主义的需要，又是增加区位优势，保持区位活力，实现区位可持续发展的必然选择和必由之路。京津冀地区是我国重要的经济区位，其区域内坐拥北京、天津两大直辖市，但是在此基础上，京津冀地区内其他城市的发展则相对滞后，尤其是环绕北京周围的城市，“虹吸效应”较为明显，即在经济发展水平远低于北京、天津的前提之下，劳动、资本等要素大量地往北京天津聚集，使得当地的发展水平相对滞后，并且由此形成了恶性的循环。但是由于这些城市毗邻京津，在京津冀一体化的背景下，尤其在雄安新区建设的引领下，这些城市显现出了明显的区位优势和发展潜力，也吸引了一定量的投资并带来了新的就业岗位。为了进一步推进这一发展势头，应进一步协调资源在京津冀地区的合理配置，加快区域内产业的转型和升级，合理发展以服务业为核心的第三产业，稳步推进第一、二产业与第三产业的融合与互动。

（三）激发区域创新活力

创新是一个民族的不竭的动力，通过科技创新，可以加快区域内产业转型的速度和进程，从而脱离经济发展对于房地产的依赖程度，并在此前提下形成属于自己的新的比较优势。京津冀地区本身人口众多且基础雄厚，国内多所重要院校和研究机构坐落于此，形成了得天独厚的创新优势。所以应以创新驱动经济发展，为此，政府应该出台一系列政策吸引创新型人才的加入，以提高科技创新能力，带动整体区域经济的腾飞。

结束语：

综上所述，近些年，京津冀地区的房价收入比整体呈上升趋势，不同城市之间的房价收入比具有一定的相关性，并表现出不同的样态，从一个侧面反映出这一区域内部发展的不平衡状况。可见，在京津冀一体化的时代背景下，消除内部差距，实现协同发展仍然是长期而又艰巨的任务。为了改变这一状况，需要在统筹住房政策的基础上，加快区域内产业的转型与升级，以创新驱动经济发展，促进一体化目标的实现。