集中供地时代

胡茂林

集中供地和地价之间并不存在一一对应关系，只会降低房企的资金使用效率，同时，在拍地规则非常复杂的背景下，对龙头房企的挑战反而增加。

房地产行业一个新时代开启了。

继“三道红线”、“两道红线”等金融监管措施之后，“两集中”政策成为土地市场的重要调控举措。

2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，2021年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。所谓“两集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡;第二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

这22个重点城市包括北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

步入4月之后，22个城市多数已披露了供地计划，并已逐步进入供地高峰期。截至目前，已有北京、广州、深圳、杭州、南京、天津、无锡、长春等10个城市公布了首批集中供地内容。而据不完全统计，从4月15日至5月11日26天内，长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州和北京七个城市土地成交总金额达到4469亿元，其中广州、杭州、北京三个城市首次集中拍地成交金额均超过千亿元。

土地“两集中”新政初衷是为了通过稳定地价从而平抑房价，但从已经完成第一轮集中供地的城市情况来看，由于房地产市场销售较好，同时开发商补库存意愿较高的情况下，核心城市土地市场竞争激烈，地价和溢价率有所提升。

根据克而瑞的数据，受重点城市集中拍地、热点三线优质土地供应持续开放的影响，4月份成交溢价率大幅上升到25%以上，平均溢价率达到25.4%，刷新了近3年来的最高纪录。而从上述七城市的实际拍地结果来看，房企的参拍热情很高，热点城市地块屡破限价，没有限地价的重庆溢价率则升至44%的水平。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，从完成首批土地集中转让的城市来看，供应节奏对政策效果将产生非常大的影响。要知道，自2月份集中拍地面世，重点22城市经历了最短长达两月有余的土地供应“空窗期”，零供应下反而造成房企“饥饿感”，尤其是在此类城市重仓的房企，拿地的紧迫感更为强烈，“饥饿游戏”下热点城市宅地的竞争势头有增无减。

国泰君安证券表示，從部分城市2021年第一批集中供地的结果来看，依然处于“抢地”状态，同时，中小房企的占比明显提升，有必要纠正市场对“两集中”供地的认知。即，集中供地和地价之间并不存在一一对应关系，只会降低房企的资金使用效率，同时，在拍地规则非常复杂的背景下，对龙头房企的挑战反而增加。无论广州、还是重庆的集中供地结果，都表明了开发商土储不足的情况下，即便集中供地，也较难平抑拿地热情。相比之下，类似于北京提前设置溢价率上限的做法，对于强行达到目标更为可靠。

但国泰君安证券同时表示，按照当前政府对房地产的态度，以平稳健康发展作为前提，土地市场的表现直接决定了未来的政策走向，预计第二批土拍将进行调整，一旦地价上涨得到抑制，对当前房地产行业将带来利好。

长春第一拍

4月15日，全国首个“两集中供应”城市长春土拍结束，本次共推出42宗地，流拍2宗，对应流拍率4.8%。成交的40宗地总体溢价率4.8%，较2020年全年的4.5%基本不变，其中30宗地以底价成交，6宗地块有多家房企竞拍，溢价率最高者为31%。

长春2021年计划集中供地3批次，本次为第一批次。此前的3月15日，长春发布了《关于落实2021年住宅用地“两集中”出让工作有关事宜的公告》，提到2021年计划供应住宅用地960万平方米，于3月、5月、8月分三次集中发布出让公告，集中组织住宅用地出让，首次公告时间为3月15日，51宗地，总面积400万平方米，5月公告计划出让300万平方米，8月200万平方米。同时，3月15日长春公布了53宗地块信息，其中50宗为住宅用地。而4月13日终止11宗土地出让，其中10宗住宅用地。4月15日进行剩余42宗土地的集中出让，其中40宗住宅用地。

从核心指标对比来看，本次供地面积、成交占地面积分别为390.6万平方米、371.2万平方米，分别占2020年全年的26.9%、31.2%;成交建面、成交总金额分别为623.7万平方米、194.4亿元，分别占2020年全年的26.0%、28.6%;成交楼面地价3117元/平方米，较2020年上升10.0%（2020年楼面地价较2019年上升18.8%）;溢价率4.8%，较2020年小幅提升0.3个百分点，流拍率4.8%，较2020年降低1.3个百分点;住宅用地竞买保证金比例为20%，较之前不变。

招商证券认为，长春房市供需关系较为平衡，或是本次土拍竞争相对不激烈的原因之一。

长春地处东三省，人口净流入规模相对较低（长春2020统计年鉴显示2019年户籍人口753.8万人，较2018年增长0.3%）;房市整体供需关系相对平稳，2020年销供比基本维持在1左右，也即供需基本持平;房价角度看，长春2020年整体房价增速较低，且持续低于名义GDP增速，也即长春房地产市场整体相对健康，在22个“两集中”供地城市中供需关系亦相对较优，或是本次土拍竞争相对不激烈的原因之一。

成交结果看，一线龙头房企中仅万科、保利、华润各获取一宗地块，合计成交价29.67亿元，仅占本批次全部土地成交价款的15%，占各自2020年拿地金额的比例极少，而其他多家龙头房企均有举牌但最终未竞得地块;中铁置业获取13宗地共计成交价44.43亿元，占本批次全部土地成交价款的23%，其余地块均被长春本地开发商竞得。

招商证券表示，长春本次土拍相对不激烈或主要由于城市供需关系较为平衡，溢价率相对受控，为“两集中”供地试点开了好头，但代表性或不够，仍需进一步观察后续城市供地和成交情况。另外，长春率先采取集中供地，避免了在竞争激烈期，一定程度上保障流拍率低位。

一线城市首拍

而作为首个进行集中拍地的一线城市，4月26-27日，广州迎来2021年首批集中供地的竞拍，市场关注度极高。

此次，广州集中出让地块总数为48宗，总用地面积超393萬平方米，挂牌总价超901亿元。从竞价结果来看，房企出价相对克制，48宗地块中6块流拍，其余42宗顺利成交，除了4宗热门地块达到了竞价上限外，其余地块整体溢价率不高，大多在10%-30%之间，最高溢价为45%，达到竞价上限，需摇号角逐。

根据此前广州市规划和自然资源局发布的《广州2021年住宅用地出让》公告，广州将于3月、6-7月、9-10月分三次集中发布出让公告、集中组织住宅用地公开出让。预计全年度计划出让住宅用地占地面积约628.6万平方米，与2020年供应的618万平方米住宅用地占地面积相比，2021年计划出让的住宅用地面积微增1.7%。

其中，此次一共推出48宗住宅用地，总用地面积约393.6万平方米，总供应建筑面积达928.5万平方米，起拍总价超901亿元，占全年住宅用地供应计划的62.6%（按占地面积计算），“集中供地”政策在广州得到积极落实。

分区域看，地块主要分布于增城、南沙、从化、花都等外围区域。其中增城区是供地宗数和供地面积最多的区域，共推出18宗住宅用地，南沙、番禺各推出5宗，花都、从化各为4宗。而中心区域天河、越秀、海珠均暂无供地，2020年楼市热门区域黄埔区此次也仅有3宗宅地供应，其中两宗宅地位于断供多年的知识城板块，容积率为1.0-1.2，未来将开发成为低密度豪宅。

图1：7城集中土拍成交结果

资料来源：各地公共资源交易中心，中信建投

从竞拍规则来看，本批次集中供应地块均采用“限地价+竞配建+摇号”的方式进行出让，竞拍保证金比例为20%。

其中，部分地块对竞得企业进行了限制，如番禺区广州南站BA0401009、BA0401017地块对竞得人建设广州市重点工程进行了要求。白云区白云大道北永泰客运站地块则要求竞得人配建公交首末站、公路客运配客站等公共配套。番禺区南站核心区TOD项目地块要求该用地用于广州南站一体化综合交通枢纽项目建设，且自持物业比例不得低于项目商业商务总建筑面积的50%。

经过两天激烈的竞拍，本次集中供地共成功出让42宗地块，总成交建筑面积799.2万平方米，总成交金额达906亿元，其中有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段。另外有6宗地块流拍。

从区域来看，增城区成交14宗，流拍4宗;白云区成交7宗，流拍1宗;番禺、南沙各成交5宗;花都成交4宗，黄埔成交3宗;从化成交3宗，流拍1宗;荔湾成交1宗。

从成交溢价情况来看，20宗地块底价成交，22宗地块有溢价成交，其中溢价率超40%的地块有9宗，溢价率在20%-40%的有6宗，溢价率在10%-20%的有3宗，溢价率低于10%的有4宗。根据兴业证券的统计，本次成交的42宗地平均溢价率为11.7%，相比2019年、2020年7.0%、8.7%的溢价率，溢价水平有所提升。

此次竞拍，多家房企均有所获。除4宗摇号待确定地块、6宗流拍地块外，其余38宗地块中，共32家企业均有所获。其中，越秀成最大赢家，拿下荔湾、白云、南沙、番禺、增城共6宗地块，合计规划建面为133.7万平米，合计总金额达107.7亿元;增城区2宗、花都区1宗地块被金地收入囊中，合计总金额为59.2亿;新鸿基以总金额70.8亿元拿下番禺地块;中国旅游集团以83.9亿元拿下花都2宗地块。

9宗地块涉及合作拿地。其中，广晟+中国铁建拿下花都区中央商务区组团综合开发地块;融创+厦门国贸联合体拿下增城区荔湖街增城大道三联路段北侧地块;招商+弘阳联合体拿下白云区石门街朝阳联新东街AB2401065、AB2401073、AB2401076地块;珠江实业+广州水务投资拿下白云区同嘉路AB3803035地块;另4宗涉及合作拿地地块均有越秀身影。

中金公司认为，房企在优质区位的补库意愿与年初以来偏慢的供地节奏之间存在错配，或是导致本轮土拍中热门地块竞争加剧的主要原因。

一方面，2021年年初以来在流动性条件支持下销售表现强劲，高频口径新房销售面积较2019年同期增长32%，销售回款增强及推盘去化加速使得房企具有补库能力与动力，尤其是在房价涨幅较快的热点城市和热点区位。但另一方面，受供地节奏变动影响，年初以来一、二线城市宅地供应总量不足，规划建面较2019年同期下降25%，同时本次广州集中推出宅地区位仍侧重非主城区，导致房企只能聚焦于少数优质地块，从而推高了热门地块的竞争程度和溢价率水平。往前看，考虑到年初新增土储可有效贡献于年内销售，预计首轮集中土拍中热门城市、优质地块的溢价率仍有上行压力，但随着房企逐步适应“两集中”政策下的新供地节奏，2021年第二、三轮集中土拍竞争程度或将有所缓解，从而带来房企前端拿地利润率的边际改善。

新一线火爆

在北上广深四个一线城市之外，新一线城市相当于城市中的第二梯队，根据《2020城市商业魅力排行榜》显示，新一线城市有成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山，一共15个。其中，按照2020年GDP计算，重庆与杭州分别排行第一与第四位，此次，两者均在“两集中”名单之中。

4月28日，作为22个集中供地城市，继广州后四大直辖市之一的重庆紧跟开拍。第一批集中供地46宗，总占地面积427万平米，占3次集中供地总量的50%。总挂牌起始总价444亿元，约占2020年土地成交金额的39%。分区域来看，此次供地多数为优质地块，供地主要集中在重庆重点发展的北区及西区。北区的渝北区、两江新区合计占比45%，西区的高新区、沙坪坝区合计占比18%。

为避免房企非理性拿地，此次土拍出让采取了三种措施进行地价抑制。1.土地出让起始价提高，相比2020年地價上涨了约25%。2.取消之前不可后期入股条件的规定，仅大渡口区茄子溪两宗地块有明确要求，以促进房企加强合作，减少非理性竞争。3.根据地块热度设溢价竞买限制条件，主要方式为宗地出让价款支付节奏缩短（未设置最高限地价、竞配建、摇号等），通过资金压力抑制参拍房企。地块根据关注热度在出让时规定不一样，部分地块溢价达50%后，宗地出让价款支付节奏进一步缩短。同时，重庆此次出让地块还搭配限制类商住用地，意欲拉低整体成交溢价率及出让土地均价。

重庆此次供地力度大、优质地块多，自然吸引了大量房企关注。据不完全统计，共有超过60家房企参与土拍报名，超过20家房企报名地块宗数在10宗以上，超过10宗地参与竞拍房企数量超过20家。最终，历时两天，共计6场，46宗地块全部竞拍结束。最终此次46宗地块，成功出让46宗，揽金635亿元，成交楼面价约9133元/平方米，整体溢价率约43%。

亿翰智库认为，重庆本次竞拍，整体呈现三大现象。一是地块热度高——高溢价成交多，地价4次创新高，限制条件难挡竞争。从溢价率来看，46宗地块中的31宗（占比77%）土地溢价率在40%以上，最高则达到130%;从最高地价看，先后四次创出新高，最后保利中央公园地块以15711元/平方米最终成为新高;另外，商住地块自持商业的限制也难挡房企的激烈竞争，溢价率较高。

二是企业竞争格局——民企占比超过国企、央企。此次共有32家企业成功拿地，国企、央企有12家，民企20家，而拿地宗数（含联合）最多的三家都为民企。此外，此次成交地块共有8宗地块合作产生，且合作对象多为民企联合。

三是成交地块获利难度大——现有房地比计算难有利润。此次成交地块除商住类土地、定向出让土地外还有32宗土地，成交土地现有房地比都在0.5以上，20宗地的房地比在0.7以上，成交地块后期利润空间有限。

继重庆之后，5月7日、8日，杭州首次集中拍地落下帷幕。此次杭州集中供地共57宗，总出让面积301.8万平方米，占到2021年三次集中供地总量的43%，纵向对比，供地宗数也占到2020年全年的50%。拍卖起始总价934.7亿元，累计成交金额达到1178.21亿元，相当于2020年杭州全年土地总出让金额2521亿的46.72%。

按照目前的杭州土拍规则，先是竞价，达到30%溢价率时转竞自持比例，竞自持比例100%后竞养老住房面积。在此次57宗地块中，有41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例，其中有13宗地块自持比例超过20%。

此次杭州土地集中出让，有近90家房产开发商参与竞拍，既有本地中小房企，也有各大头部房企，竞争激烈。57宗地块挂牌期间，大部分地块均获得房企报价，其中22宗地块溢价率在开拍之前就达到政府设置的溢价率“红线”，有12宗地块提前在挂牌期间进入自持比例投报阶段，最终的平均溢价率为26.05%。

亿翰智库表示，杭州此次集中供地呈现出以下四大特征。一是各区域关注度分化，但成交热度普遍较高。从房企参拍情况来看，钱塘区、主城区房企关注度高，余杭区因供地数量较少，表现略显不足。尽管房企参拍关注度分化，但从成交结果来看，热度普遍较高，远郊区热度也在持续上升。

二是自持比例创新高，高自持地块多为杭州本土房企拿下。从自持角度来看，57宗地平均自持比例高达9%，创双限政策实施以来新高，而2019-2020年自持比例均在2%以下。出让的首批集中供地中自持比例20%以上地块共13宗，本土房企拿下7宗，占比高达54%，而自持比例最高的达到40%。

三是较高的自持比例压缩了利润，房地比低于1.5的高达55%，2.0以下高达84%，房地比最低者已达到0.9。

四是规模房企扎堆核心板块，本土中小房企逐渐边缘化。核心区地块多被头部房企获得，中小房企则聚焦于远郊区域。亿翰智库认为，一个原因是头部房企在核心区的无利润厮杀下，本土房企也需紧守利润底线退避三舍;另一个原因是政府对于远郊区也是有一定上涨预期，并且通过点状提高精装限价松动区域房价天花板，本土房企也算是顺势而为，逐步向外围布局。

亿翰智库表示，从集中供地出台初衷来看，本次呈现的结果却恰好相反，土拍热度史无前例。降温不成，从政府角度来看仍需加快土拍新规出台控热度。而7月出让的第二批次集中供地作为紧随其后的供地机会也是2021年最后一次集中供地，新规试点或会加快入市。

北京低溢价

作为一线城市的典型代表，北京首批住宅用地集中出让自然更是备受各方瞩目。

5月11日，持续两日的北京市2021年度首批商品住宅用地集中出让收官，30宗住宅用地土地总面积约169公顷，规划建筑规模约345万平方米，共实现土地出让价款约1110亿元。

此前，北京市规划自然资源委联合市住房城乡建设委，会同相关区政府等单位，建立了“房地联动、一地一策”机制。在土地出让环节着力加强综合施策，制定“政策工具箱”，结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。基于上述精准调控的背景下，30宗地的竞拍规则也呈现出多样化，据统计，竞拍规则大致分成7大类，如地理位置较好的部分地块就采取了竞报政府持有产权份额，竞高标准建设方案的竞拍规则，要求竞买人对未来房屋售价及住房最低品质保障等内容做出承诺。而且，北京土地供应正在向租赁住房倾斜。从本次集中供应的30宗地块中，有15宗涉及到配建公共租赁住房。此外，30宗地块中，共有9块地采用竞高标准建设方案的竞拍规则。

如，在出让的30宗地块里，有6宗位置较好的地块需要竞拍政府持有产权份额，包括朝阳金盏村2宗、崔各庄1宗、海淀树村2宗以及通州副中心1宗地块。以朝阳金盏村两宗地块为例，两宗地楼面价均超过5万元/平方米，然而由于两宗地块均进入政府持有份额阶段，故该地块未来限售价仅为6.6万元/平方米和6.46万元/平方米，从地价和房价比来看，相当考验房企的后续运营能力。

就是在这样复杂的竞拍规则、综合多元的竞拍条件下，北京此次土地出让避免了此前重庆等城市的“高溢价”盛况。土拍首日，涉及朝阳区、海淀区的共计12宗地进行了现场竞价，土地总面积约52公顷，总建筑规模约113万平方米，实现土地出让价款516.19亿元，配竞建公共租赁住房面积共计12.3万平方米。12宗地均达地价上限，进入后续竞买程序。通过现场竞价有5宗地成交;7宗地竞到高标准商品住宅建设方案投报阶段。翌日，包括丰台、石景山、通州、亦庄、密云、延庆、大兴在内的13宗地继续竞拍。最终，实现土地出让价款465.24亿元。其中，3宗地块因触及双顶，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，归属待确定。

据统计，北京首次集中供地共拍出的30宗土地，平价溢价率为6.41%，较2020年全年成交溢价率降低7.4个百分点，整体溢价率水平处于低位。并有22宗地竞至土地合理上限价格，实现了竞建公共租赁住房、政府持有商品住宅产权份额和高标准商品住宅建设方案评比。

北京市规划自然资源委称，北京市首批商品住宅用地本着精准调控、综合施策的原则，结合拟出让宗地具体条件，综合确定竞买条件和交易方式。通过设置房屋销售价格引导机制，稳定市场预期;通过设置并公布土地价格上限，为企业预留合理利润空间，确保房屋品质;通过竞报政府持有商品住宅产权份额，有效减轻自住需求购房人负担;通过竞建公共租赁住房，着力解决大城市住房困难问题;通过设置最低品质保障要求和投报高标准商品住宅建设方案程序，引导住宅品质提升。

利润被压制

中信建投表示，七个城市集中拍地时间所有错开，一定程度上缓解了房企投拓和资金的压力。最终成交结果来看，热度在不同城市之间、不同地块之间分化比较严重，但是整体成交热度很高，以致之前市场预期的集中供地会带来拿地利润率的改善最终难以实现，但规模房企的在优质地块、难度较高的综合体地块方面竞争优势确实得到淋漓尽致的展现。

首先，不同城市、地块之间最终成交结果分化严重。这一点市场已经有预期，也符合优质资源易受争抢的规律，即使不实行集中供地新政的过往，不同城市之间、地块之间的分化也是存在的。从七城成交结果看，除了首个试水集中供地的长春遇冷，其他六城成交热度都很高。

分化还体现在不同地块之间。地理位置较偏、周边配套资源和需求匮乏的地块遭遇终止交易或流拍，与优质地块被房企突破限价、高自持比例、高配建面积状态下竞得，形成鲜明的对比。即，未来经济基本面强劲、人口持续流入的城市将持续受到开发商青睐，但也带来优质土地资源的过度竞争。

其次，集中拍地并没降低房企拿地的激烈程度。原先市场预期集中供地将增加房企投拓端、资金端的压力，单一地块竞争的激烈程度下降，从而溢价率降低、地价涨幅保持稳定。但从实际拍地结果来看，房企的参拍热情很高，热点城市地块屡破限价，而没有限地价的城市溢价率则升至很高的水平。

中信建投预计，未来未设置竞买限制条件的城市开始设置竞买限制条件的可能性极大，而原先限价过高但屡破限价的城市可能降低地价上限，向类似于北京的供地方式靠拢。

再次，热点城市项目整体地货比高，利润率恐难如之前预期的迎来改善。从总的成交楼面价来看，除广州基本持平略有下降之外，其余6城都是相对2020年有所抬升。其中，整体楼面均价涨幅最高的为重庆，高达119%，其次为无锡（+42%）、长春（+14%）、沈阳（+13%）、北京（+12%）、杭州（+6%），广州略有下降，涨幅为-4%。

中信建投认为，地价不断上涨，部分城市如重庆、杭州、无锡新房价格存在上涨压力，未来销售端限价难言放开之下预计这些城市去化速度将有提升，但房企利润率会继续压缩。目前七城项目成交的隐含毛利率，印证了地产行业毛利率将由原先中枢25%左右，继续向20%左右下滑，甚至部分城市落入20%以下区间。利润率压缩将倒逼行业出清，最终其实有利于行业去產能以及集中度的提升。

此外，规模房企竞争优势凸显。近四成地块由TOP50房企竞得，集中度得以维持。销售排名TOP50房企中共有29家在七城中有所斩获，TOP50参与度达58%。而七城合计264宗地块中，有109宗地块由29家TOP50房企竞得，占比约38%。随着未来政府出让土地条件对开发商综合开发及运营能力要求越来越高，具备相关优势的房企将持续胜出。

中信建投表示，“三道红线”、房贷集中度政策使得房地产开发行业发展整体降速，集中供地则考验房企资金调配能力。从目前的集中拍地结果来看，集中拍地并不能改变地价上涨的局面，而限价政策又较难打开，房企利润率将会继续处于较低区间。未来只有长期保持业绩稳定增长，分红比例稳定，多元化拿地能力强且财务稳健的房企才能在行业长跑中胜出。目前行业集中度提升遇瓶颈，只有利润率进一步低至大部分房企无法承受的水平，行业才能迎来出清，龙头房企的盛世年华才能到来。

西南证券也对目前实施“两集中”城市的土地拍卖情况进行了总结。一是头部及部分央企房企资金优势明显，难以撼动;二是土地价值容易形成共识，中心城市核心区域的核心地块一直都热，不会消退，与出让方式关系并不大;三是由于一次性出让较多土地，肯定会存在流拍和底价成交，从买到的角度看是有些漏可捡，但这些地可能也确实属于搭配优质地的普通地块，在集中供地之后的集中卖楼可能面临销售回款抢收的困难;四是大部分地块能有20%-30%的溢价，但房价上涨幅度最好还是在55%-10%，行业毛利率还是有可能进一步被压低。

因此，西南证券认为，并非土地集中出让就能看到毛利率拐点，大概率是行业竞争格局调整到位，当看到超过一半的土地溢价率不到20%，可能意味着毛利率真正见底了。

房企的未来

国信证券表示，“两集中”供地新政符合“房子是用来住的，不是用来炒的”的行业定位，从本质而言是对此前“人、财、地”三维管理构架的完善和补充，属于构建房地产健康发展的长效机制。其中，三大维度中相对创新的制度包括：“人”的维度包括城镇落户政策逐步放开等;“财”的维度包括房企融资的“三道红线”和居民房企银行信贷的集中度管理;“地”的维度就是土地供应的“两集中”新政。

从土地市场供求两边看，房企融资的“三道红线”限制在土地需求方面有助于限制企业过度、无序的拍地冲动。

房地产本身属于周期性行业，企业会根据自身运营和周期特征来选择杠杆水平。在严格分类监管或者明确债务上限之后，企业在行业周期间杠杆运用空间将减小，一定程度上可以拉平周期，减少波动，确保平稳运行。此外，对于已经确立行业领先优势蓝筹企业而言。周期平稳、债务上限明确无疑将更大程度出清劣质产能，保障市场空间和长期发展优势。

国信证券认为，以上情况在因城施策后，行业需求被人为拉平，市场需求波动逐步平稳。而企业在上述环境下，如果希望继续快速增长，只能通过加大债务和周转水平来实现规模跨越。而以上现象容易造成土地端争抢、生产建设端赶工期、销售端无序竞争。更为重要的是，在流动性宽松背景下，如果中小企业无序扩张，一旦周期下行容易形成产能过剩或者个体债务危机。监管层通过对开发商债务规模、债务比例的有效控制，可以有效控制行业供给总水平，从供需两端保障市场总体稳定和平衡。

而土地供给的“两集中”新政则从土地供给方面有助于增加市场上单次土地供给的数量，从而促使过热的土地市场重新获得供求平衡，降低地产行业的波动性和金融属性。随着土地市场供求变得更加均衡、有序而稳定，从而有助于平抑地价，并进一步传导至房价，起到抑制房价的作用。

丁祖昱认为，“两集中”新政出台的初衷是为了稳定地价，抑制住宅价格，但从完成首批土地集中转让的城市来看，新规则还有很多问题。比如，供给节奏对政策效果就造成了很大影响，之前土地供应的空窗期引发了房企拿地的“饥饿感”，加剧了土地争夺的紧张气氛。

首先，在集中供应地的土地拍卖模式下，土地拍卖逻辑和现行模式发生了根本性的变化，集中了大量的土地转让，给地方的土地拍卖管理带来了更大的考验。对于那些土地市场比较受欢迎的城市来说，一年至多需要三次集中供应，提前规划管理，如何更好地安排土地拍摄节奏和地块优劣，引导整个市场的节奏和热情是一个挑战。

图2：各城市2021年首批集中出让楼面价较2020年涨幅

资料来源：Wind，各地公共资源交易中心，中信建投

另外，由于许多城市两次集中供应时间间隔长，长期土地零增长容易引起住宅企业的“饥饿感”，热点城市优质住宅竞争进一步升级。由于住宅企业的“饥饿”，地价持续上涨，开发者的利润空间受到压迫，如何保障质量是地价上涨的一大问题。对于土地市场比较冷的城市来说，如何通过集中供应地解决土地流转，结构性供应过剩也很重要。

国泰君安证券也表示，近期有部分城市开始2021年的第一批集中供地，从结果来看，依然处于“抢地”状态，同时，中小房企的占比明显提升，有必要纠正市场对“两集中”供地的认知。

集中供地和地价之间并不存在一一对应关系，只会降低房企的资金使用效率，同时，在拍地规则非常复杂的背景下，对龙头房企的挑战反而增加。无论广州、还是重庆的集中供地结果，都表明了开发商土储不足的情况下，即便集中供地，也较难平抑拿地热情。相比之下，类似于北京提前设置溢价率上限的做法，对于强行达到目标更为可靠。

国泰君安证券认为，若连续供地、而非集中供地，龙头房企可以通过每个月的持续现金流对每一块地都进行“抢购”，但若集中供地，且设置较高的保证金实缴比例，龙头房企的参与度势必会受到影响，进而导致中小房企在一定时间段内有拿地的可能。尽管，以现阶段极低的拿地利润率来看，中小房企很难持续的获得拿地收益，最终仍将退出市场，但在全市场土地储备都不富裕的情况下，依然会形成竞争的加剧。

2018年以前的房地产矛盾是金融问题，2018年后是经济问题，以往越供地、房价上涨越快的时代已经过去，经济问题需要增加供地来解决，且需要容忍地价的下行。在2018年以前，以土地作为信用派生工具的时代，供地越多相当于向市场上多投放信用，造成资产价格的上行，反过来再推动楼市的上行。在资管新规和“三道红线”出台后，房地产金融化的现象得到有效抑制，但以M2和社融为代表的信用货币增速依然保持高位，最终体现为居民购买力的增强。若以目前市场的广义土储和居民购买力进行比较，预计结构性的供需失衡将带来楼市开启局部新周期。

国泰君安证券同时表示，按照当前政府对房地产的态度，以平稳健康发展作为前提，土地市场的表现直接决定了未来的政策走向，预计第二批土拍将进行调整，一旦地价上涨得到抑制，对当前房地产行业将带来利好。

开源证券也表示，中短期看，由于“两集中”制度落实初期房企资金仍比较充裕，政策并没有对土地市场产生降温作用，但不应过于悲观。在“两集中”和强管控下，未来行业单纯依靠土地增值获取利润已经是穷途末路了。未来房企需要更多地向管理和运营要红利，从业务亮点看，轻资产输出、多元化拿地、持续性收入是潜在房企业绩增长点。

“对于房地产行业，2020年是一个时代的落幕，也是一个时代的开启……行业竞争规则正发生深刻的改变。”萬科在2020年年报中写道。万科认为，2020年“三道红线”出台后，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，房地产行业正式步入管理红利时代。

此前的土地招拍挂连续出让保证了房企获取资源的连续性，配合高周转是之前主流房企的经营策略。房企虽然近年盈利能力下降，但这种高周转保证了房企还能依靠经营性现金流回流实现内生增长。集中出让无疑降低了房企获取资源的连续性，高周转的策略或面临一定压力，ROE或将下行。

华创证券表示，集中供地新规下，资金回笼时点和拿地支出时点不再匹配，意味着大量资金将进入空转状态，导致资金周转效率下降。同时，在集中供地下，较易形成房企前融需求集中爆发，尤其在贷款新规和资管新规约束资金总量下，或将推动融资成本上行。

进一步看，由于拿地是房企价值链上最重要环节，其决定了项目后续的利润率和周转率，因此在投前阶段，就需要由投资部主导、设计部预先强排、工程部提前踏勘、财务部预先融资规划、运营部统筹安排的各部门密切合作。在土地放量供应下，对房企各部门的运营效率、配合程度提出了新的挑战，综合运营能力较强的房企，其在短时间内做出错误决策的风险更低。同时，在高周转模式下，土地的集中供应也预示着后续的集中推盘，届时项目间竞争将更为激烈，具有优异产品打造能力和品牌塑造能力的房企将占据优势。综合以上因素，以更长期维度来看，注重于内生性稳定成长能力打造的优质房企，将在行业从过去的资源驱动和杠杆驱动时代进入运营驱动时代后胜出。

万科认为，管理红利时代以“充分竞争”为主要特征，对企业的能力提出了更高的要求。一方面，企业需要更完整的能力;另一方面，企业还需要更极致的优势。在管理红利时代，万科认为行业的机会一是来自客户的需求;二是来自城市的发展;三是来自对存量价值的挖掘;四是来自科技释放的价值。

华创证券表示，“三道红线”、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动房地产行业加速迈入运营驱动时代，将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动，助力行业健康持续发展。