基于云模型的房地产开发合作方评价及选择研究

何小健

（江西理工大学经济管理学院，江西 赣州341000）

1 概述

自房地产行业确立为拉动中国经济发展支柱性产业以来，行业快速发展[1]。如今国家政府管控政策日渐严格。面对低迷的市场环境，房企抱团取暖，合作开发成为主流。但是合作开发问题导致项目收益率低下甚至失败情况普遍，据明源地产研究院公布数据显示在失败的70%合作开发项目中，其主要因素与合作方选择有关[2]。并且合作方选择过程在项目开发启始阶段，合作方的优劣影响贯穿于整个开发全过程，因此对于项目开发合作方选择问题进行研究是有重要意义的。综上所述本文将采用熵值法-云模型构建合作开发项目合作方评价及选择方法，以某合作开发项目为实例，进行合作方评级及选择工作。

2 合作方评价云模型构建

2.1 合作方评价指标体系构建

学者对房地产合作开发问题的研究关注度低，所涉猎内容聚焦于项目风险、供应链方面。因此本文通过实际案例与各大房企对于合作开发项目合作方选择管理文件进行归纳分析，构建房地产合作开发项目合作方评价及选择指标体系。文中共设定6 个一级指标，19 个二级指标，体系构建如图1。

2.2 熵值法确定指标权重

2.2.1 构造判断矩阵

2.2.2 计算熵值和权重

2.3 基于云模型的综合评价模型

云模型是一个将定性评价指标概念转化为定量描述的不确定性转化方法。云模型评价方法凭借云发生器实现，其中云发生分为定向云发生器与逆向云发生器。评价程序为构建评价基准云、确定评价指标云与综合云，评价结果的确定。

2.3.1 构建评价基准云

本文中邀请3 位专家对筛选的合作方评价指标进行判断打分。设置的评语集以及对应的得分区间如下，B=(差、较差、一般、交好、好)=｛(0.20);[20,40);[40,60);[60,80);[80,100)}。各评价标准均为双边约束关系，由此可借助正向云发生器将各合作方评价等级转化为评价标准云。

2.3.2 构建评价指标云

在通过专家对指标体系中二级指标给出相应评价得分后，采用MATLAB 软件根据逆向云发生器对指标得分情况处理得出二级指标云参数。其次由二级指标云结合二级指标权重，采用云模型浮动算法得出一级指标评价云，最后根据一级指标云和一级指标权重计算得出合作方评价及选择综合指标云。

2.3.3 评价结果确定

图1 房地产合作开发项目合作方评价指标体系

对上述合作方评价标准云与综合评价指标云进行可视化对比，根据综合评价云图相对位置确定对合作方评价结果判定，选择最优项目合作方。以及根据各一级评价指标云图，分析潜在合作方6 个方面因素优缺点。针对其薄弱环节，提出相关应对方法。

3 案例研究

以江西省某合作开发项目为例。项目位于某县级市市区的最外围，项目规划占地面积16.3 万m2，总建筑面积46 万方。通过邀请具有丰富行业经验人员根据上文设定的评语集对指标的相互重要性以及该项目对应指标情况进行评分。根据熵值法得出指标权重。

图2 合作方综合评价云图

一级指标权重：

U=(0.2558,0.3031,0.0445,0.0731,0.1374,0.1861)

二级指标权重：

X1=(0.2216,0.1128,0.2219,0.4437) ;

X2=(0.4332,0.1884,0.3785)

X3=(0.1823,0.7358,0.0819) ; X4=(0.3333,0.6667);

X5=(0.400,0.200,0.400) ; X6=(0.1048,0.1048,0.3043,0.4816)

将专家对项目的二级指标得分情况通过云逆向发生器转化为二级指标云模型参数，其次结合指标权重情况，计算得出一级评价指标云与综合评价云。计算结果如表1。

将评价结果进行可视化分析，运用MATLAB 软件绘制出合作方综合评价结果云图，结果如图2 所示。根据综合风险评价云图分布情况，可以看出该房地产合作开发项目合作方评价结果处于“一般”与“较好”水平。从一级指标标云参数上看，该项目合作方在发展文化、合作意愿与履约诚信较低。因此在项目合作过程中需要注重合作开发合同权责清晰明确，项目事务处理流程应该规范标准化，减少因双方发展文化差异，导致合作矛盾的出现。履约诚信方面，在项目合作协议中应该明确违约机制以及违约责任和对应处罚方法，降低因合作方不作为或者少作为情况造成本企业损失。合作意愿方面，在合作过程中注重双方的有效沟通交流和完善信息共享机制。在项目利益分配机制中，提高利益分配的科学性，从项目投资比因素，辅助以合作方对项目开发贡献大小，确定利润的分配机制。以此调动合作方参与项目管理工作的积极性与责任感。

表1 项目合作方评价指标云参数

4 结论

本文依靠房地产合作开发项目特点，从企业情况、财务状况、履约信用、市场潜能、发展文化合作意愿六个方面，筛选出19 项评价指标构建其合作方评价及选择体系，运用熵值法-云模型构建了房地产合作开发项目合作方评价模型。通过实例计算分析得出合作开发项目对合作方选择应该从合作企业开发能力、企业财务状况以及合作方合作意愿三方面因素重点进行考察。对于其履约信用方面，应该注重对合作协议的完善，防止因权责不清导致项目风险责任相互推诿不作为情况。