浅谈农村不动产测绘项目的质量管理

王建国

（江苏博文五行土地信息产业有限公司，江苏 南京 210032）

0.引言

目前不动产测绘项目正在全国范围内开展，该类型项目以宗地为单位，查清宗地及其房屋等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息等。国家文件《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函[2019]6号）明确要求到2020年底，完成全国农村不动产权籍调查。省级文件《江苏省自然资源厅关于进一步做好农村不动产权籍调查工作的通知》（苏自然资函[2019]810号）明确要求各地要建立有效的质量管理体系，加强对调查单位的日常监管，从源头上把住质量监控关，确保调查成果真实准确。由此可见，国家、省级层面对农村不动产项目的进度和质量非常重视，质量管理工作任重而道远。通过对已完成的不动产测绘项目检查发现，人工质检效率较低，且出错率较高，国家和行业关于该类型的项目质检规程规范也不够完善和明确，导致错检、漏检、误判情况的发生，质检工作不能真正发现存在的质量隐患，质量统计失真，质量成本上升，质量工作形象受损，尤其是工期紧迫的情况下，质量问题往往更为突出。鉴于此，本文介绍了质量问题的类型和针对性的解决措施，并介绍了相关质检程序的编程思路和质检标准的制定思路，以期通过标准化工作来提高该类型项目的质量管理水平。

1.检查发现的问题

1.1 数学精度统计表

⑴中误差计算公式，同精度和高精度分不清；标识为同精度，实际计算采用高精度；标识为高精度，实际计算采用同精度；

⑵没有考虑粗差率指标，仅考虑中误差不超过5cm一个要求；粗差率超标，中误差合格即判合格；

⑶没有根据实际中误差计算数学得分；

⑷检测个数小于20时，仍然采用中误差指标；

⑸检测个数较多时，套用Excel函数计算，没有根据实际情况更新相关参数，导致计算结果错误。

1.2 测绘成果质量检查记录表

⑴质量问题描述不够具体，诸如：“宗地设宗不合理”，“阳台面积计算比例不正确”等，没有具体到哪块宗地，哪处房屋；

⑵质检处理意见反馈项目后，遗漏检查人、检查日期、修改意见、修改人、修改日期等项目，质量问题没有闭环；相关项目没有手签，不便于溯源；

⑶检查比例不真实，比例与成果总数、实际检查数三者不一致。

1.3 专检报告

⑴专检报告的批量与成果不一致；

⑵专检报告检查项及权重设置不合理，权籍调查、数据库检查涉及较少；

⑶数学精度计算表检测界址点没有标示宗地号（不动产单元号）具体到哪块宗地，哪处房屋；

⑷定性描述较多，定量分析较少。

1.4 文字资料

⑴过程质检资料不全；

⑵技术总结过多引用技术设计内容，诸如，“宜”“应”字样太多；工作总结与技术总结混淆；数据库建库报告过多涉及外业测量调查内容，不能正确反映建库工序实际情况；

⑶成果分析报告，数据统计不真实、不准确，台账资料质量较差；

⑷部分计量器具超过检定合格有效期或者不能提供有效检定证书；

⑸连续近两个月内的项目周例会纪要“技术与质量问题”一栏均填写“无”，不符合实际情况。

1.5 权籍图表

⑴权籍图上阳台面积系数1B2Q标注不规范，标注在阳台闭合线外，一层系数和二层系数分开标注，一个行政村内同样情况的阳台系数不一致；

⑵阁楼、门顶等表示方法同一项目混淆，如，江苏某项目规定阁楼统一不标示，不算面积，山东某项目阁楼虽然檐口高度不足2.2m，但是高于2.2m部分要计算面积；

⑶EPS画棚房搭在围墙内墙，两者存在缝隙或交叉的情况较多；

⑷权源材料收集不齐全，信息录入错误，如，身份证填写不规范、不正确；

⑸一户一档材料没有按照顺序存放，缺页等；

⑹设宗不合理，如，临街阳台纳入宗地范围。

2.解决问题的措施

2.1 数学精度问题

不动产项目对数学精度要求较高，主要分为绝对点位精度和相对边长精度，数学精度是基础的指标，也是非常重要的指标，项目明确要求，粗差率超过5%，可直接判定项目成果不合格。因此，必须控制好该项指标。但在检查实践中发现了以上很多问题，我们解决的措施是编写相关程序[1]，制定统一的标准模板，然后以SOP（WI）的形式交给质检人员，数值计算时只要将数据复制粘贴到模板表格中，然后点击计算按钮，即可得出结果。通过将工作标准化、程序化来解决人工进行复杂计算容易出错的问题，提高了工作效率，避免了计算错误。检测中误差计算流程图、数学精度评分计算流程图、绝对点位精度计算流程图（如图1、图2、图3所示）：

图1 检测中误差计算流程图

图2 数学精度评分计算流程图

图3 绝对点位精度计算model builder流程图

2.2 测绘成果质量检查记录表问题

根据实际项目情况结合以往类似项目经验和国家行业相关标准规范，制定质量检查记录表的标准模板，模板的设计应体现质量问题闭环处理，然后以SOP（WI）的形式发给项目质检人员。项目经理以及专检人员严格执行“二级检查”制度，对于不执行标准模板，质检工作敷衍了事，甚至弄虚作假行为，一经发现根据公司相关质量制度予以相应程度的处罚。通过标准化、流程化、制度化解决这类问题。

2.3 专检报告问题

专检属于组织终检，需要考虑抽样以及质量评定。经常会发现，“随机”变成了“随便”，为此，本文依据GB/T 24356-2009中“批量与样本量对照表”编写了相关程序[2-4]，抽样时由质检人员和生产人员共同抽样，简单随机抽样体现随机性，权重抽样根据项目要求设置权重。抽样流程（如图4、图5所示）：

图4 简单随机抽样流程图

图5 权重抽样流程图

不动产权籍的项目质量元素及权重可划分为：权属调查成果检查，地籍房屋测量成果检查，图件成果检查，数据库成果检查，文字资料成果检查。具体（如表1所示）：

表1 不动产测绘成果质量元素及权重

针对以上各质量元素再划分质量子元素、权重及具体检查项，根据项目实际制定成果质量错漏分类标准，限于篇幅，本文不作阐述。

只有将抽样工作和质量评定工作标准制定好，才能编写科学准确的专检报告。对于编写出来的专检报告还要依据公司质检报告相关流程管理制度，经过最终编号和审定后才能提交项目。

2.4 文字资料问题

表2 项目重要资料

项目资料应由项目经理组织人员完成，这些项目重要资料（如表2所示），是组织的重要财产，也是组织综合实力的体现。有的项目甲方或者第三方明确，提交资料不齐全，成果不完整、不规范，可直接判定项目成果不合格。因此，组织应该重视项目资料的编写整理归档工作，结合类似项目的整套资料通过培训让项目经理逐步完成这项工作内容，同时在制度上将项目资料的整理归档与该项目的绩效考核挂钩，逐步提高项目资料的质量水平。

2.5 权籍图表问题

针对作业不一致问题，要强化作业标准的作用，将发现的每个项目特有的技术问题和政策问题及时汇总后提交项目监理或项目技术牵头单位予以书面回复，作业前加强技术交底，承担哪个项目就执行该项目确定后的项目标准，各项目标准之间可以参考，但不可混淆，尤其是外协单位作业前，更应该要求其熟悉本项目标准文档。

权属信息录入，如，身份证信息，可以根据身份证的编码规则，编写表格函数，信息录入错误则自动提示错误信息。权属信息要保证图、表、库、实地四者一致性。

宗地的划分规则、界址点的设置规则，应执行经过审批的项目技术设计书，附属用房、旧宅基地是否设宗，哪些设为争议宗，共有共用宗均有明确的规定。

3.结束语

不动产测绘项目涉及的工序较多，牵涉到收集资料、权籍调查、权籍测量、内业建库、资料整理等多道工序，各工序环环相扣，很容易出现质量问题，引起连环效应，因此，提供以下几点建议：

⑴组织应在技术上、资源上、制度上、培训上加大投入才能保证质量，应平衡好质量、进度、成本这三者的关系，以质量促进度，走质量效益型的发展道路[3]。

⑵不动产项目较其他测绘项目[5-10]，还有很强的政策属性，这就要求测绘人员还应具有较综合的知识面，要具有较丰富的自然资源行业权属调查的经验。

⑶从整个作业流程上来讲，数据库是最终成果的载体形式，目前建库软件种类较多，有的基于GIS，有的基于CAD，各有千秋，为保证成果质量，内业人员须对建库软件熟练掌握。项目须做好内外业转序质量管理，内业人员应与外业人员预先沟通好数据的相关标准，内、外业人员最好对彼此的作业流程、方法、标准有所了解。项目负责人或技术质量负责人需要较高的技术质量管理水平。

⑷质检人员应该对整个生产工艺流程、作业标准（如，阳台面积计算比例系数的标准、房屋结构认定的标准、设宗的标准、数据库的标准等）以及质量控制点有所掌握，一定要抓牢首件检查（如，试点村）和过程检查，质检工作的重点应该下沉到高质量的过程检查，加强质检技术的培训与检查，真正发挥质检工作在质量控制中的“鉴别、把关、预防、统计”功能。组织要将质量管理的流程、标准、制度（质量奖惩制度、质检内外业流程管理制度、质量统计月报制度、质量事故应急处理管理制度、质检报告管理制度等）确定好，并建立适合组织自身实际的有效质量管理网络。

本文首先介绍了不动产权籍测绘成果质量检查发现的问题，然后提出了相应的解决措施，介绍了相关质检标准模板的制定思路，依照文中介绍的思路编制的相关程序标准已成功运用于江苏、山东、福建等地多个农房一体项目的质量检查实践中，提高了质检的工作效率、检查的准确性和科学性。文中的内容也可以为行政主管部门质量监督检查以及不动产项目监理工作提供借鉴。