房地产业发展必须增进民生福祉——全国两会代表委员为房地产业发展出谋划策

（整理：叶芮稔）

全国政协十三届四次会议、十三届全国人大四次会议于2021年3月上旬在北京召开。国务院总理李克强在全国人大会议上所作的政府工作报告，通过“房住不炒”、保障性租赁住房、长租房、共有产权住房、城市更新、老旧小区改造等关键词，勾勒出2021年房地产市场的发展趋势,代表委员对此进行了热烈讨论，并踊跃献计献策。

一、解决好大城市住房突出问题

今年的政府工作报告提出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，减轻租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。

对于政府工作报告再提“房住不炒”，全国政协委员、房天下董事长莫天全认为：在这一方针的指导下，“十四五”期间的房地产市场会保持相对稳定的状态，不会出现大起大落。经过前几年的持续调控，供给方与需求方的心态趋于正常，都期望市场能够平稳、健康，特别是供给方，不敢随意调整市场价格。这些都有利于市场朝着良性方向发展。大城市住房问题突出，是由几方面原因导致的：一方面是大城市就业机会多，城市发展水平高，吸引了更多人涌入，从而产生更多的住房需求；另一方面是大城市由于住房供需结构失衡，房价上涨速度较快，出现住房与收入的矛盾。其关键还在于全国经济发展不均衡，如果小城市尤其是西部、西北、东北等区域的城市发展好了，就可以在一定程度上缓解大城市的人口与住房压力。

全国人大代表、山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志建议：尽快出台《住房租赁管理条例》，为行业监管提供法律支撑。国家从租赁住房供应、租赁主体管理、租赁权益保障等多个方面制定实施政策。有关部门制定相应的配套政策，增加土地供应，加大财政支持，减轻税费负担，扩大融资渠道，提供信贷支持，使各项配套政策正向激励落地见效。加大租赁住房供给力度，一是要有效扩大保障性租赁住房供给，加大对中低收入家庭租赁补贴力度，覆盖新就业人员和基本公共服务人员。在人口净流入的大城市大力发展政策性租赁住房，地方政府抓好项目、土地、资金统筹，鼓励企事业单位充分利用自有闲置土地建设政策性租赁住房，允许企业将商业用房、工业用房按规定改建为租赁住房。二是要支持企业投资建设租赁住房。通过单列土地租赁住房用地计划，利用集体建设用地建设租赁住房，按年缴纳土地出让金等，降低企业成本，提高投资回报，激励企业开发建设租赁住房。

全国政协委员、广东省住房和城乡建设厅厅长张少康提出：完善住房租赁相关政策，要充分运用系统观念，将长租房发展、老旧小区改造、金融风险管控、房地产市场调控等各方面工作结合起来统筹考虑。规范发展长租房市场，做到房源筹集多元化、市场监管精准化、运营管理规范化、综合服务便捷化。如何提供更多优质舒适的租赁房源，如何规范租赁市场秩序、保障租赁双方的合法权益，如何让长租家庭和购房家庭逐步在享受公共服务上享有同等权利，都将是下一步需要努力解决的问题。

全国人大代表、中南集团董事局主席陈锦石提出：要加大中小城市住宅供给，分担大城市住房压力。目前在城市群和都市圈建设中，大小城市公共设施配套差异巨大，住房供需存在着结构性失衡。小城市人口外流、住房过剩；大城市流动人口、新市民的住房需求难以得到满足，缺口巨大。因此，建议允许大城市与周边县市、城乡建立联动，加大大城市辐射区的周边中小城市住宅供给，分担大城市住房压力，化解供需矛盾，同时带动周边小城市发展。为此，应该加强城市群、都市圈顶层总体规划，通过强化“三规合一”，打通城市群、都市圈内的公共基础设施建设，强化大城市对圈内中小城市的辐射。为了解决辐射区域范围居民的生活，城市群、都市圈内应该对公共设施配套进行一体化规划、建设，中小城市居民能够享受大城市配套资源，如医疗、教育等。可以参考澳门的横琴模式、北京的雄安模式，探索更多此类试点。

二、规范发展长租房市场

全国人大代表、58同城CEO姚劲波认为，目前国内长租房市场仍处于起步阶段，行业快速发展的同时，也存在一些突出问题，因此提出三点建议：第一是保障资金安全。过去一两年有很多长租公寓品牌“爆雷”，所以建议政府监管长租公寓的预付租金，包括对“租金贷”的资金监管。第二是加大在一、二线热点城市、热点地区的长租房供给，平抑租房价格，让老百姓租得起房子，租得起好房子。第三是政策应该持续践行“房住不炒”的导向，稳步实现租购同权，让租房者和购房者在社会福利、子女教育方面享受一样的待遇，这样才有更多的人愿意去选择租房，而不一定要购房。另外，在线技术（房产中介从线下搬到线上，解决房源信息不透明问题）的发展，数字化的发展，会促进长租公寓市场的供给，让交易过程变得更加透明，让更多人可以便捷地租到好房子。

全国人大代表、立信会计师事务所董事长朱建弟提出：有必要将“租金贷”等互联网金融创新产品纳入金融风险监管体系。“租金贷”是金融创新的有益尝试，但脱离金融监管的过度创新诱发了新的重大风险。因此，应厘清监管各方边界，形成监管合力。压实相关金融机构的主体责任，防止利用金融创新逃避违规违法的责任，并强化贷后资金使用管控。互联网金融产品的贷款流程均在线上完成，金融风险比传统金融产品高。因此，金融机构应严格落实贷款人授信审核、贷后资金监管的责任。此外，还应加强互联网模式下用户（消费者）保护和风险揭示。这样才能实现早发现、早规范，将风险遏制在萌芽状态，从而守住不发生系统性金融风险的底线。在“长收短付”模式下，可能形成隐形“资金池”，“租金贷”超规模发放等问题。应对“租金贷”采用托管方式进行资金使用的监管，强制要求运营方将资金托管给相关金融机构，实现专户监管，以确保专款专用，从而落实“租金贷”资金的最终用途——支付租金，防止期限错配引发的流动性风险。

全国政协委员、民进上海市委专职副主委胡卫为改善部分“空巢青年”在住房方面的现实困境提出建议：所谓“空巢青年”，主要是指与父母及亲人分居，单身且独自居住（主体以租房为主）的成年人群体。2018年我国有超过7700万独居状态的“空巢青年”，其中五分之一分布在深圳、北京、广州和上海这些一线城市，预计2021年，“空巢青年”的数据会上升到9200万人。胡卫委员说，在诸多因素影响下，“空巢青年”出现身心问题的比例日渐增加，也在一定程度地影响了结婚率和生育率，进而对国家的发展和稳定造成直接或间接的深远影响。针对因住房引发的婚恋难题，可通过国家和地区政策的落实，如优惠的首套按揭政策、交易税收政策、房贷利率政策、购房补贴政策、专项扣除政策、保障住房政策等，积极推动“空巢青年”易居机制的建立。

三、推动城市更新全面提速

住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在2020年底发表的题为“实施城市更新行动”的文章称，实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。老旧小区改造是城市更新的重要内容，政府工作报告中明确指出，2021年，政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,提升县城公共服务水平。

全国人大代表、普陀区委书记曹立强认为：让人们在城市诗意栖居，城市更新是必由之路。实施城市更新是立足新发展阶段、坚持以人民为中心发展思想的重大举措，是贯彻新发展理念、转变城市开发建设方式的必然要求，是提升城市功能、构建新发展格局的重要路径。尤其是面对突如其来的新冠肺炎疫情，补齐居住条件、基础设施、公共服务、环境功能等方面短板的迫切性和重要性更加彰显。与此同时，推进相关领域的民生工程、发展工程，可带动住房、基建、养老、育幼、家政、商业配套等一系列产业，形成新的增长点，可培育发展新动能，畅通国内大循环。

曹立强代表以他所在的普陀区为例，介绍了这些年打响“三旧”换“三新”攻坚战、全面完成旧区改造任务的经验：让二级以下旧里“换新颜”，兑现了不让老百姓拎着马桶奔小康的承诺；全覆盖推进旧住房综合修缮改造，让更多老旧住房“穿新衣”；大力推进旧住房成套改造，让居民过上厨卫独用“新生活”。下一步，普陀区要加快推出数字应用场景和数字化解决方案，让小区管理服务更科学、精细、智能，解决城市更新中涉及居家养老、小区停车、安防消防、物业管理、医疗健康等方面的问题。

曹立强代表提出：2020年召开的十九届五中全会提出“实施城市更新行动”“加强城镇老旧小区改造和社区建设”的部署，2021年提交审议的“十四五”规划纲要草案也对城市更新相关任务作了具体部署。目前全国老旧住房存量约100亿平方米，按每平方米1000元计算改造成本，政

府需投入10万亿元。所以要筹划设立城市更新发展基金，进一步拓宽融资渠道，引导银行等金融机构创新相关金融产品，扩大市场参与范围，允许市场主体通过联营、入股、协议等方式参与城市更新。通过优化组织架构、强化制度供给、加大资金支持，走出一条符合超大城市特点和规律的有机更新之路。推动城市更新全面提速，需要更加完善的法治保障。当前全国层面现有与城市更新相关的法规、政策、文件政出多门，存在相互冲突和覆盖不全的情况。应该进行梳理分析，整合优化，形成从顶层设计到实践操作都相对完善的法规政策体系。

四、改革商品房预售制度

商品房预售制度，最早出现于我国香港，最初的宗旨是解决房地产开发企业资金不足的问题，以加快城镇化进程。1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度。近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议，引发社会各界高度关注，普遍认为其总体上违反了市场交易规律，对购房人显失公平。为此，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹提交提案，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

周世虹委员认为：目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。商品房预售制度弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成。实施商品房预售制度，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金等风险。由于公摊面积缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等，导致公摊面积无序增加和不断上涨。建议实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正。

五、加快发展住房反向抵押养老保险

住房反向抵押养老保险是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，即：拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。该产品于2014年7月1日起在北京、上海等城市开始试点，在功能上基本满足“房产富裕、货币贫困”的老年人增加养老收入、终身领取养老金的需求。但是，住房反向抵押养老保险的发展极其缓慢，截至2019年9月，在北京、上海等8个城市累计承保仅138户（203人）。

全国人大代表、中国太保寿险上海分公司副总经理周燕芳认为：住房反向抵押养老保险的发展面临诸多限制因素，表现为需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。除了传统的长寿风险和利率风险外，还有房价波动风险、现金流动性风险等，这些都给保险公司带来较大挑战。我国的房产自有率超过80%，大部分老年人终其一生住房只有一套，受传统观念影响，很少会出租或售卖，通常都自住并作为留给子女的遗产。因此，目前在我国，“以房养老”很难成为一种大众养老产品，更多体现为给老年人增加一个养老方式的选择。同时，目前对于目标群体，来自政府的正面宣传和引导不够，导致社会对住房反向抵押养老保险的认知程度不高。

周燕芳代表建议：可以由行业协会或监管部门牵头，针对上海地区“房产富裕、货币贫困”的老年人，通过精算模型设计跨周期及多层级的以房养老保险产品，满足市场需求及降低市场风险。可以以条款形式规定，根据当年的市场行情，对抵押房屋价值进行重新估值及养老年金的发放。银保监会可联合司法部门、民政部门、税务总局等相关部门共同建立支持业务发展的制度，对公证、抵押、继承、交易税费等事宜的流程进行简化，减免业务费用。可以由银保监会、保险行业协会等部门牵头，与有意愿参加该类业务的相关机构建立合作关系，对以房养老保险进行系统化的正面宣传，特别是政府应当利用其长期积累的公信力参与政策的宣传推广，逐渐改变市场对以房养老保险的认知。