上海旧房修缮改造分析——以普陀区风荷苑改造设计为例

文/吴金林

随着社会经济的不断发展，人民生活水平日益提高，早期建成小区的小区环境和设施的老旧落后与居民对生活休闲品质要求之间的矛盾日益突出。同时，老旧居住区的物业管理体系不够完善，居住区内的管理不到位，公共设施老旧破损等情况伴随着“住宅高龄化”和“人口老龄化”的不断发展而日益突出，老旧小区人居矛盾不断加深。

上海市普陀区风荷苑（长风二村）是典型的老旧小区。该小区始建于1984年，属于当时市中心城市建设动迁后集中新建的小区之一，共有1910户住户。老旧小区的通病均在该小区有明显的表征，即小区人口密度大，建筑老旧，人居环境落后，停车位紧张。

一、风荷苑综合性改造的设计原则

1.坚持以人为本的原则。坚持从居住者的角度进行充分考虑，对小区进行具有人性化与艺术性的改造升级，优化人居环境。在设计中，摒弃闭门造车的设计观念，在规划设计前广泛征求居民意见，鼓励居民共同参与设计，从而向居民提供实用、舒适、健康的居住环境。

2.坚持绿色环保可持续的原则。在规划设计中，做好对现有生态环境的维护，贯彻循环性与无害性理念，有效合理地利用自然资源，尽可能地使用环保节能的新型材料，保证住宅的可持续性。

3.坚持经济实用性原则。实用不经济，不具有市场竞争力；经济不实用，同样不能较好地发挥设计的物质功能，也不能充分发挥其整体效能。在设计时，应最大限度地考虑后期使用的性价比。

4.坚持功能性原则。设计外部形式、形象时，也需要考虑内在功能,最大限度地使每个区域可以独立完成所具有的特定功能，满足社区内不同年龄段人群需求，打造全龄无忧社区。

5.坚持因地制宜地体现地域文化的原则。老旧小区改造是城市更新的重要组成部分，应基于当地的城市风情与文化特色，充分显示其地域性与文化性，注重整体的协调统一。同时，加入更多的艺术元素，使小区的整体风格给人带来独特的感染力，增强其特色性与可识别性。

6.坚持科技智能化原则。随着现代科技的进步，智能化已经成为现代化小区建设发展的重要趋势之一。通过用互联网技术整合物业、商家、业主、智能硬件、公共服务等模块，打造智能社区，做细“神经末梢”，接轨“智联城市大脑”平台，推动社区关怀，改变生活方式。

二、风荷苑现阶段存在的主要问题

（一）居住环境方面

在早期设计时，没有把居住环境纳入建设范畴，建筑用地占比过高，人口密度较大，违章建筑较多，且功能划分不明确、不完整。

1.绿化景观性差。宅间绿地散乱分布，缺乏美感；植物配置不合理，种植品种单一，缺乏后期养护，任其生长，杂乱无章，缺少季相性与层次性景观；小区内树木过高过密，阳光渗透性较弱，严重影响室内正常采光、通风及居住安全，部分高大树木触及电线，存在安全隐患。

2.路面交通局限性较大。小区路面车位画线凌乱不规则，缺少停车空间，一些车主随意停放车辆，车辆停放占用公共活动区，影响小区美观与通行；小区入口位置与出行方向存在违反城市交通规则的问题，部分路段坑坑洼洼，破损严重，造成雨天路面积水，影响人车通行，产生安全隐患。

（二）附属设施方面

小区建成时间较长，人口密度较大，一些基础设施使用强度较大且后期维护不当，导致小区许多基础设施年久失修，给居民的生活带来较大不便。单元入口门禁系统老旧，按键老化不灵活，信报箱腐蚀生锈，无法正常使用；非机动车车库车位饱和，居民“飞线”充电屡屡发生；便民晾晒设施杂乱无章，现有绿地空间存在晾晒现象；休憩娱乐设施破损陈旧，难以使用。

（三）建筑物方面

1.外立面老化破损。小区外墙面涂料破损，金属结构锈蚀严重。建筑外墙的部分位置渗水且维护不及时，导致雨棚等金属结构脱漆锈蚀，加剧了外墙面的破损，严重影响小区美观，形成较大的安全隐患。此外，外墙落水管与污水管交接混乱，缺少规范的处理方法，墙面出现大量残损。

2.单元楼道残破。单元楼道内墙面空鼓破损严重且灯光昏暗，空气不流通，气味刺鼻；强电接线杂乱且裸露，存在严重的安全隐患；单元入户残疾人坡道扶手不便捷且杂物摆放较多。

三、风荷苑的创新性改造亮点

充分尊重群众意愿，不搞大拆大建式改造。改造工程在保留原有小区特色基础上，将修复排水排污、绿化种植补植、拓宽整修小区道路、增设停车位、完善小区标识标牌、交通标线、配置小区路灯及建设监控设备等作为改造整治重点，使老旧小区居民尽可能地花小代价，过上“路平、水通、灯亮、街净、景美”的城市生活。

（一）建筑单体

1.外立面改造。外墙采用普陀区常用的主色调分层颜色，按照规范化的施工工序进行施工，解决外墙脱落、渗水、年久失修等问题。同时，按照一定的构图美化形式搭配不同的材质与色彩，从而获得更好的立面装饰效果，给人一种新颖、明快、硬朗的色彩感受。

2.将“前庭后院”的中国传统建筑理念与旧改相融合。在中国的传统建筑设计中，庭院文化一直占据着重要的地位，人们通过庭院加强对家的归属感。庭院文化上讲究含蓄,讲究意境,小中见大,峰回路转,移步换景，在对外表现方面则突出封闭性,半遮半掩。“庭院深深深几许”、“一支红杏出墙来”或许是中国古代私家庭院最直接的写照。

入户单元门前设计1.5米高镂空院墙入户设计，在增强楼宇内住户归属感的同时又具有一定的开放性，安定又不至于压抑。建筑体块的分割、错位，有利于建筑的通风。在前院预留10-15个非机动车停车位（设立充电桩），可在一定程度上满足居民的使用需求，避免“飞线充电”。

南面院墙保留原有墙体并抬高2.5米，顶部外挑装饰围挡，墙体增加中国风外装饰格栅，围墙底部采用真石漆饰面仿石材处理，顶部采用涂料及小青瓦装饰，青砖黛瓦形成浓浓的江南韵味，给小区增添了几分典雅的人文之美，与前庭设计相互呼应。

3.公共楼道区域改造。增加楼道公共区域的交往空间。公共楼道区域是每个居民回家、外出的必经之处，也是室内与室外的过渡区域。因此，在设计中，除传统的墙地面修粉、铺设瓷砖与综合飞线整治外，在一楼楼梯间内增设桌椅、微型共享空间等供人交流、休息的设施，用以增进邻里之间的交流。同时，考虑到老年人爬楼的体力情况，在楼梯隔层平台位置增加靠墙折叠椅等适老化设施供老年人休息。对顶面及局部立面镂空装饰板进行美化处理，使进出的居民都能够感受到舒心、放心、安心的归家之感。

4.将加装电梯纳入整体规划设计。在设计中，入户空间改造充分考虑远期加装电梯的可能性，将电梯等功能融入其中，并根据小区现有情况与整体的设计风格，提前规划预留电梯的基坑位置，从而可以在整体的项目改造征询中，将电梯加装纳入其中，节省后期单独立项的各方面成本。同时，在整体改造中加装电梯，可以在电梯型号、构造等方面的选择上具有更强的灵活性，也能使后期加装的电梯与整体环境相契合，不会破坏小区整体的风貌，给单元住户进出提供便捷。

（二）小区整体空间改造

1.空间规划结构。坚持“一带两轴线”的原则。“一带”即对外交流景观带。除满足社区交通流线及居民生活要求外，还应兼顾小区内幼儿园的接送疏散要求，为特定人群提供临时停靠、通行、等待等场地。

“两轴”即社区生活交往轴线，分为南北轴及东西轴，通过主环路贯通社区，衔接主要活动场地。

2.交通规划结构。坚持“通行有序、应急无阻”的设计原则。原有小区进出口空间较小，未能实现人车分离，因此，在设计中取消小区入口绿化、电杆等遮挡物，扩大入口宽度，拓展机动车及非机动车车道。在机动车停车规划方面，根据“应急无阻，侧方位停车为主、垂直停车为辅”的原则，新增停车位270个，基本满足小区需求。

（三）微空间邻里平台

为深入贯彻习近平总书记“人民城市人民建，人民城市为人民。在城市建设中，一定要贯彻以人民为中心的发展思想，合理安排生产、生活、生态空间，努力扩大公共空间，让老百姓有休闲、健身、娱乐的地方，让城市成为老百姓宜业宜居的乐园”的讲话精神，老旧小区微空间改造刻不容缓。

微空间功能可以附加社区微经济。充分利用建筑山墙间的微空间，通过功能性的植入，使之满足居住人群的需要，如自动销售、街区理发、邻里交流等，整体体现居民林下休憩空间、全龄儿童活动场地、老人休闲活动空间、亲子活动场地、青年活动场地等人性化细节。 在小区“边角地”“畸零地”设置社区文化角，在塑造小区景观的同时，形成一种和睦、融洽、安宁的社区文化氛围。

由于疫情的原因，同时还考虑多种交流空间布置方式，如平改坡屋顶增设单元居民交流空间，社区多角落设置社区居民交流空间等。

（四）智慧社区建设

智慧社区是社区管理的一种新理念，是新形势下社会管理创新的一种新模式。智慧社区是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用,为社区居民提供安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境,从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的新管理形态的社区。

1.含动态人脸识别系统的智能监控与门禁系统的应用。相较于传统的视频监控，具有人脸识别功能的智能分析摄像机与门禁系统可以通过人脸抓拍、人脸识别、智能分析、联网报警等系统的联动，实现事前预警、事中控制、事后追溯等功能，同时，还有助于小区提供更加人性化的服务。例如，对社区中的独居老人、残障人士等特殊群体，人脸识别智能门禁系统能够检测到这些人员的出入信息，如果连续数日没有发现这些人群的出入信息，系统便会自动预警，提醒物业人员及时上门探望。人脸识别技术的不可复制性使人脸识别门禁系统更加安全、稳定，是小区保障楼宇安全的首选。通过视频布控系统可以识别潜入小区的不明人员，及时预警，保障小区安全。

2.智能停车位的使用。在小区新规划的停车位配置智能感应器。当感应器识别到该车位有汽车停放时，会将数据上传到智慧社区平台，居民可以直观明了地在手机端查看小区闲置停车位的位置分布，从而极大地方便居民停车，同时可在一定程度上缓解了小区的拥堵。

3.智慧合竿的设置。智慧合竿具有“一竿多用、多竿合一”的特点。智慧合竿综合了智能安防监控系统、智能照明系统、环境监测系统、智能视屏系统、紧急求救系统、智能充电系统等，实现了城市设施的集约化与美观性，减少了道路设施的资源浪费与扰民，通过搭载各类物联网传感器实现与物联网的组网与数据传输。

四、结语

本文对风荷苑改造亮点进行了具体分析。该改造方案充分体现了“以人为本”的设计理念，融入了先进的科技与人文观念，使旧住房焕然一新，使居住小区反映出时代新面貌，提高了旧住房改造中的科技含量，为其他老旧小区的改造建设提供了借鉴与参考。老旧住宅小区是一个复杂的有机体，在今后的旧住房改造过程中，应充分地进行实地调研，广泛运用现代化科技，改善旧住房小区居住环境与微空间的品质。