探讨商业地产企业财务共享下的财务核算

郭小燕

山东潍坊悦府房地产开发有限公司

引言：据不完全统计，超过85%的世界500强企业都建立了属于自己的财务共享服务中心，财务共享在开展过程中涉及到的业务包含费用核算、应付核算和资产管理和业务结算等多项内容，其中有一部分工作需要由人工进行重复的操作，总体来说效率较低，随着近年来财务共享服务中心在企业集团中的不断应用，能够对企业的财务管理和会计核算体系产生影响，在新形势背景下，商业地产企业集团需要了解企业管理的特殊性，并且对房地产项目和数量进行进一步的优化，建立完整的计算机管理体系，通过这种方式使商业地产企业的财务核算整体质量得到提升，明确其中的问题，并且不断对核算方式进行优化，这样能够有助于使财务工作的整体效率和价值创造能力得到提升。，有助于使商业地产企业的运行效率更高。

一、商业地产企业加强财务核算重要性

现金流健康是财务核算的成效之一。作为相关工作人员，需要了解企业财务共享管理的特点，围绕有助于保持合理的资本成本，有助于合理安排资金收支，有助于提高企业管理水平；有助于保证现金流正常等。现金流能够有效保障商业地产企业保持稳定运行的状态，而商业地产企业是否能够进行有效的经营管理，需要相关工作人员引起高度重视并作出进一步的转变，这样才能使房地产在进行资金筹备时能够更为顺利。现金流代表着商业地产企业的真实运行状况以及经济运转状况，很多债权人在进行房地产的业务考察时，采用的考察方向，依旧选择的是现金流考察而并非业绩或者利润考察。所以房地产想要得到有效的发展，就需要做好现金流的应用，这样才能有助于实现代化的房产经济得到优化。足够的现金流支持，能够使企业在进行房地产投资时具有足够的资本成本，有助于对资金进行合理的收支安排，同时也能够使企业在进行管理时，整个管理水平得到保障，所以不难看出企业的现金流是保障商业地产企业运行的关键内容。一旦企业的现金流出现问题，就会导致企业在进行房地产投资是整体的投资目标，无法达到应有的需求，不能建立完整且良好的现金流，就会导致一系列烂尾工程的发生。

资金对于企业来说就如同鱼离不开水一样重要，而我国为了对房地产泡沫经济进行处理，通过货币和信贷的一系列方式来进行宏观调控，提出了目的，就是为了提高房地产的资金门槛，而我国的金融机构也调整了对房地产财务核算贷款的门槛，所以导致商业地产企业在进行财务核算时原本就较为单一的渠道难度更大，所以企业就更加需要对内部的现金流进行有效的管理。

二、房地产财务核算的基本状况

（一）商业地产企业的资金主要来源

商业地产企业在进行运行时，一般情况下可以采用多种渠道来进行资金的收集，一般情况下来说，商业地产企业往往具有一定数量的自有资金，这种资金一般情况下是通过以往的房地产项目所获得的收入和利润等也包含发行股票所获得的一系列收入，自有资金的数量是企业基本实力的一个重要体现，企业需要具有一定数量的自有资金，才能够吸引更多的投资进入到商业地产企业的财务核算中。

（二）商业地产企业的杠杆财务核算方式

由于房地产行业在运行过程中具有一定的特殊性，商业地产企业对于财务核算具有较大的依赖度，就目前来说，一部分企业在进行财务核算时选择的财务核算方式为杠杆财务核算，这种方式是商业地产企业之间通过资源整合重组的方式来对其他的企业进行收购，并且直接将收的企业作为担保，这种财务核算方式虽然投入量较低，但获得的效果极为明显，一方面能够保障房地产的整体运行资金，另一方面也能够有效降低商业地产企业与银行双方产生的风险。

（三）房地产财务核算的风险

房地产在进行财务核算是总体的财务风险较高，由于商业地产企业贷投资一个项目后建设周期往往较长，并且项目需要占用较为大量的房地产资金，并且资金的回笼速度较为缓慢，这就导致企业的债务财务核算资本成本有明显增大，企业无法按时还本付息，就存在极大的财务风险。

三、商业地产企业财务核算中存在的主要问题

（一）商业地产企业总体战略不清晰

商业地产企业管理过程设计的内容繁杂，而工作人员为了促进房地产市场的平衡，往往会在实际工作过程中，通过一系列的动态优惠措施来对房地产交易进行控制，虽然这种现象能够在一定程度上促进房地产交易量，但这种现象不仅会扰乱房地产市场的正常运行，还会在一定程度上导致投机者在房地产经营过程中钻漏洞的情况，并且有一部分人在进行交易过程中，通过投机取巧的方式利用资金调动来进行投资的现象会极大的影响房地产市场的正常发展。我国大部分商业地产企业在进行总体战略的规划时，依旧选择的是较为粗放型的传统，走一步看一步的管理战略模式，这种管理模式与市场的结合相对较低，尤其是在进行财务核算时，大部分商业地产企业为了保障自身的经济利益，都在不断对不同的项目进行投资，而如果选择的投资方式过于激进，一旦出现市场风险就会直接导致商业地产企业的投资失败，导致现金流的整体周转出现问题，影响房地产的正常运行，甚至出现烂尾工程的情况。

（二）商业地产企业财务核算困难，需要扩大资金筹措力度与渠道

商业地产企业资金需求量大、资金流动周期长，因此在筹措阶段就需要合理规划布局，只有整合多方面资源进行合作，才能够达到房地产项目的科学使用条件，目前我国的商业地产企业都是以财务核算方式进行资金筹措，但是资金的借贷过程中，一旦金融机构或银行的借贷政策出现变化，那么可能就会增加财务核算风险，很多商业地产企业也因此出现资金链断裂情况。随着我国城市化进程的不断开展，商业地产企业对于资金的需求量也在不断攀升，而内源财务核算在当前的市场发展过程中已经无法满足房产企业的财务核算需求，缺少足够的外部财务核算渠道，导致财务核算风险不断上升，尤其对于中小型企业而言，借贷能力不足。就会导致盲目财务核算的问题出现，而前期市场分析不够精准，使得很多商业地产企业没能发出发展机遇，而盲目进行财务核算开发，明显的降低了资金使用效率。

（三）资金使用缺少科学统筹

首先我国的商业地产企业大多已经采用预算管理模式对资金进行管控，但是资金使用管理并不符合预期，往往流于表面且形式大于内容，对于资金的使用过程缺乏有效监管，不仅仅是房产高层没有足够的重视，而且在具体项目细节上常常出现超支问题，而没能进行对比分析，其中的权责划分不够明确，超出预算部分没有进行有效监管和约束，也没能追查责任人，导致使用阶段资金浪费现象发生。其次，房产企业的成本管理缺乏有效性，科学的管理方式需要集中控制、统一部署，而房产部门财务核算涉及的部门较多，需要利用内部审计达到有效的监管目的，但是房产企业往往由财务部门兼任审计，效率不高的问题时有发生即便，在审计工作完成后也没有对审计工作进行分析对比、查找原因，从而造成了大量审计数据的浪费，也未能对今后的工作提出可行性的整改意见。

四、优化房地产财务核算的对策建议

（一）加强宏观现金流，与我国的相关法律政策相接轨，预测及有效避免房地产交易中的风险

首先来说由于我国的整体市场环境都在进行不断的改革，并且我国的房地产市场也在不断的进行土地改革，这也是我国房地产市场和经济发展的一个关键时期，房地产的整体经济结构和发展方式都在一定程度上存在着巨大的调整，转型以及发展都会在一定程度下引导我国的房地产行业进一步发展。商业地产企业内部的财务核算人员，在行业发展的过程中需要了解我国政策对房地产行业产生的影响了解可持续发展与我国商业地产企业之间的关联性。房地产管理人员首先需要强化交易体系管理的宏观管理，在进行宏观管理时，需要从我国政府所出台的一系列法律法规入手，并且不断寻找对资金进行管理的优化方式，例如合理避税等，通过这种方式，能够最大限度的利用我国出台的一系列法律法规，来使房地产的整体运行质量得到保障，避免出现额外的资金支出或者其他的资金风险行为。

除此之外，商业地产企业在发展过程中需要由相关工作人员做好法律法规和政策的研究，尽可能了解国家出台法律法规时，商业地产企业应当如何根据法律法规对自身进行调整，并且研究其中存在的风险，这样能够有助于使房地产交易的安全性得到保证使资金的利用率得到提升，避免由于对法律法规政策理解错误而导致一系列的资金风险产生。值得注意的是，我国为了使房地产的泡沫经济得到控制，通过信贷和财务核算的一系列方式，对房地产行业提出了更高的门槛，所以现金管理人员在进行资本的管理时，需要确认当地的房地产生存环境，如果房地产总体生存环境较差，可以在一定程度上选择稳步发展的方式来保持房地产的稳定性，避免由于市场冲击而出现破产的风险。

（二）建立健全的资金预算管理制度

企业的财务核算是企业开展一系列活动的基础，也是开展企业管理的中心环节，相关工作人员需要将企业预算管理作为一项重要的工作开展管理。第一，相关工作人员需要建立规范且简明的商业地产企业资金预算管理制度，确认商业地产企业在运行过程中存在的现金流风险，并合理对资金的用途和使用效率进行安排，提高企业的财务核算水平。第二，工作人员还需要结合企业的经营特点了解企业在进行财务核算师的相关制度，使制度能够与企业的发展紧密结合，通过这种方式才能最大限度地发挥财务核算的作用，使商业地产企业保持健康稳定的发展。第三，现金流管理并非是单纯财务部门的工作，需要商业地产企业全部能共同参与其中，所以企业需要强化上下对资金预算管理的意识，结合企业的经营状况并且开展柔性管理，做好资金的利用和追踪，这样才能够使企业的资金运行更为稳定，有助于工作人员对资金的应用进行跟踪。

（三）规范房地产开发公司、房产中介及租赁企业等主体的运营，实现有效监督

就目前来说，我国的房地产管理体系中涉及到的主体内容较为复杂，而相关部门想要在管理过程中对不同的部门进行有效监督，就需要了解不同部门在房地产交易过程中出现的管理问题，尤其是在进行房地产开发公司、房产中介和租赁企业的常见的房地产交易主体的管理中管理机构需要建立完善的管理制度，结合不同部门的实际状况来做好有效的现金流，加强房屋面积管理和档案管理，尤其是在进行数据的管理时，需要强化数据的共享，并且在不同部门之间建立完善的数据共享机制，这样才能使交易和登记的整个过程都在数据上有所记录，通过这种方式能够最大限度的使交易的安全性得到进一步的提升，避免由于不同部门之间信息缺乏或者交易不稳而导致的各种交易风险。

总结：房地产是我国一个十分重要的支柱产业，对于我国的整体经济发展来说，产生的影响也较为明显。商业地产企业在经营过程中，为了保证财务核算的安全性，需要尽可能强化房地产交易的现金流安全，并且从法律法规和风险管理的多个角度建立完善的现金流管理方案，这样才能使各项资金得到有效的利用，避免在进行管理时出现一系列的问题，而影响现金流的正常交易与登记，这对于我国的房地产发展来说，产生的效果良好。