我国房地产信托投资基金发展研究

白银霞

【摘要】伴随我国改革开放依赖，房地产市场的重要程度愈加明显，在促进房地产行业蓬勃发展的同时房价大幅增长，房地产泡沫现象引起社会关注，而房地产市场上大量的存量资产是使 REITs 获取关注的主要原因。同时，在政策上政府对 REITs 的发展也给予了大力扶持。2016 年相关部门发布的《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》中指出“拓宽投融资渠道、支持资产证券化才能更好地促进投资兴业。”所以，在这样的大环境下，REITs 将是房地产金融市场发展的主要目标。 自从总书记发表“房子不是用来炒的，而是用来住的”讲话后，2018 年政府加快调控房地产市场，房地产过度开发现象得到了些许抑制，而房地产商面临着融资渠道难以打开的现状。因此，如何改变融资方向获取新的融资途径是当下中国房地产行业急需探索的问题，本文对此展开研究。

【关键词】房地产;信托投资基金;发展研究

房地产投资信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts），是指信托公司通过制订信托投资计划，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票，受托投资者资金，然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托、聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投資方式，一般以股份公司或封闭式契约型信托的形式出现。

REITs起源于美国，1965年首只REITs在纽约证券交易所上市交易。经过近40多年的发展，REITs在美国已经有了相当的规模。目前大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，其中近2/3在全国性的证券交易所上市交易。

REITs一共有三种主要形式，分别为权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）和混合型（Hybrid REITs）三类。权益性REITs通过直接拥有或合营公司拥有来控制房地产产权及其资产，获取经营收入，其收入主要来源于租金收入以及房屋销售带来的利润。抵押型REITs主要从事房地产抵押款和购买抵押证券业务，本身不直接拥有房地产，而是将募集到的资金通过抵押贷款方式借贷给房地产开发商，从而获得房产抵押款的债权。混合型REITs业务既包括房地产抵押贷款，也包括房地产物业的直接经营。

REITs的特点如下：

1、REITs是标准化可流通的金融产品

REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包（主要是商业地产、工业地产、写字楼等），且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。而目前国内的房地产信托计划是受200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益则视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

2、股利支付比例高

由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，因此，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看，REITs的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入，因此REITs的股利较为稳定，波动性小。相对固定收益证券而言，REITs股票具有抗通货膨胀的保值功能。

3、股本金低、税负轻、投资回报高

与一般的公司股票相比，REITs具有股本金低、持股灵活、免税优惠以及投资回报率高的特点。REITs发起时向社会公开募集，每股通常只需花费10-25美元，对持股数量有所限制，个人投资者持有的股份通常不得超过15%，有利于保护中小投资者的利益。此外，在美国REITs不属于应税财产，免征公司税，通常做法是将每年盈利的绝大部分以现金股利方式分配给投资者，再由投资者个人缴纳所得税，避免了双重征税，保证了税后净收益。与单个的房地产类股票相比，REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势。通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，REITs在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。此外，REITs通常聘请房地产专业人士进行投资及经营管理，制定最佳策略，有效保障了基金的获益能力。

国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。

我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。如图1所示。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款;此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。

REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。北京市自2006年底推行土地一级开发公开招标制度以来，越来越多的开发商开始介入土地一级开发工作。目前中国房地产业仍以一级市场为主，而土地一级开发由于没有抵押物不能取得银行贷款，在此情况下，发行信托就成了主要融资方式。

随着中国保险市场的发展和中国养老保障制度的改革，中国的机构投资者也已经成型。目前股市行情尚不稳定，银行利率过低，民间个人资本和机构投资者投资渠道极为狭窄，民间资本资源没有得到有效运用。而目前中国证券市场的产品结构存在两大缺陷：一是风险结构倒置。当下中国证券市场上的可交易品种大约80%为风险较高的股权类产品，高风险产品占主要地位，风险结构不合理。二是低风险产品规模小且品种单一。低风险产品市场只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债等，不但市场规模小，而且品种单调，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展REITs类的低风险市场产品，使证券市场的产品结构趋于合理，应是我国证券市场发展的重点之一。

参考文献：

[1]陈玲.房地产信托投资基金（REITs）应用于我国养老地产的研究[D]. 2020.