擘画“十四五”：京津冀协同发展棋至中盘

苏志勇

经历了7年稳步推进，京津冀协同发展作为国家战略已是“棋至中盘”。

近日发布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称“‘十四五规划纲要”）提出，要“聚焦实现战略目标和提升引领带动能力，推动区域重大战略取得新的突破性进展，促进区域间融合互动、融通补充”。加快推动京津冀协同发展作为区域重大战略重点，在“十四五”时期将迈上更高台阶。在此背景下，房地产行业也将从中寻找到新的发展机遇。

京津冀地区轨道交通规划图

今年是京津冀协同发展战略提出七周年，据权威媒体报道，《京津冀协同发展规划纲要》确定的截至2020年的中期发展目标已如期完成。一是有序推进疏解非首都功能，20多所北京市属学校、医院向京郊转移，疏解3000家一般制造企业，疏解提升1000个区域性批发市场和物流中心，常住人口规模从2017年以来持续下降。二是高标准高质量推进雄安新区建设，规划体系基本建立，加快推进120多个重大项目，京雄城际正式开通，容东片区900多栋安置住宅完成主体结构封顶。三是推进重点地区发展，北京城市副中心行政办公区一期工程基本建成，北京市级机关35个部门共计1.2万人搬入办公;通州区与北三县协同发展已签约85个产业合作转移项目;张家口76个冬奥项目完成建设。四是大力推进重点领域协同发展，交通、生态、产业等不断取得新突破。“轨道上的京津冀”加快构建，大兴机场建成投运。五是一批重大改革创新举措落地，协同发展体制机制日趋完善。六是积极推进民生领域补短板强弱项，基本公共服务均等化水平持续提高。

7年的协同发展硕果累累，也为未来发展奠定了坚实基础。今年作为“十四五”开局之年，京津冀协同发展将进入关键阶段。

“十四五”开启新征程

3月16日，国务院副总理韩正主持召开京津冀协同发展领导小组会议，强调要坚持稳中求进，抓住关键、突出重点，稳妥有序推进京津冀协同发展各项工作。

如何抓住关键、突出重点，在“十四五”规划纲要中已经给出了答案：京津冀协同发展要紧抓疏解北京非首都功能“牛鼻子”，构建功能疏解政策体系，实施一批标志性疏解项目。高标准高质量建设雄安新区，加快启动区和起步区建设，推动管理体制创新。高质量建设北京城市副中心，促进与河北省三河、香河、大厂三县市一体化发展。推动天津滨海新区高质量发展，支持张家口首都水源涵养功能区和生态环境支撑区建设。提高北京科技创新中心基础研究和原始创新能力，发挥中关村国家自主创新示范区先行先试作用，推动京津冀产业链与创新链深度融合。基本建成轨道上的京津冀，提高机场群港口群协同水平。

从中可以看出，疏解北京非首都功能是实现京津冀协同发展的关键，而高质量高标准建设雄安新区和北京城市副中心，则是“十四五”时期的工作重点。在具体落实方面，我们从北京市“十四五”规划纲要和北京城市副中心发展规划中可以看到更为详尽的内容。其中北京市“十四五”规划纲要提出，要加快建设现代化都市圈，畅通三地循环，打造京津冀创新平台和新增长极，不断提升京津冀城市群的影响力和竞争力。

在城市副中心建设方面，要落实“一带、一轴、多组团”的城市空间结构，聚集全市优势资源，抓好重大项目带动，实现主要功能节点支撑城市框架成型。围绕“3+1”主导功能，把科技创新放在核心位置，打造高端商务、文化旅游、数字信息等千亿级产业集群，建设独具特色的功能小镇。按照“政府引导、市场运作、合作共建”原则，落实通州区与北三县协同发展规划，健全完善统筹协调机制，加快形成一体化联动发展格局。

在雄安新区建设方面，北京市“十四五”规划提出，支持雄安新区提升承载能力，推动符合雄安新区定位的北京非首都功能疏解转移。发挥北京教育、医疗等优质资源优势，深化公共服务领域合作，完善直连直通交通体系，提升综合承接能力。引导科技创新资源向雄安新区发展，支持北京企业拓展产业合作空间，发展高端高新产业。

对房地产行业的影响

在京津冀、长三角、珠三角三大城市群中，京津冀的战略地位最高，但一体化程度却不及其他两大城市群。长期来，京津冀三地无论是在资源禀赋还是产业发展水平上均存在巨大差距，这也是京津冀协同发展必须要解决的问题。京津冀协同发展作为新型城镇化战略的重要一环，也将为房地产行业发展带来新的机遇与挑战。

首先，交通和基础设施建设为房地产发展提供了硬件支撑。“十四五”期间，“交通一体化”将成为京津冀协同发展的骨骼系统和率先突破的重点领域。“轨道上的京津冀”被写入规划纲要，各种“断头路”“瓶颈路”将被打通，市内市外交通有效衔接，京津冀“1小时通勤圈”加速形成。通勤的便捷以及与人民生活密切相关的教育、医疗、商业、文娱等基础设施和生活配套的完善，将改变居民对居住需求的选择，引导房地产市场在都市圈范围内协调发展，中心城市住房需求得到疏解。

其次，产业的疏解和外溢带动房地产需求转移。“十四五”期间，非首都功能的疏解仍是京津冀协同发展的“牛鼻子”，功能的疏解带动产业的转移，产业转移带动人口流动，进而带动居住需求。在承接产业转移的城市，无论是产业地产、养老地产还是居住地产，都将是新的发展机遇。以养老地产为例，随着人口老龄化加剧，环京区域成为京城养老需求最理想的承接地。据统计，目前环京14个县市都在加紧谋划推进康养基地建设，未来将有30万到50万人到环京区域养老。与养老需求相匹配的医疗中心、养老基地建设和运营将成为养老地产的新机遇。

第三，制约协同发展的体制机制藩篱逐渐打破，将为建立一体化的房地产市场奠定基础。作为京津冀协同发展的桥头堡，北京城市副中心与廊坊北三县的协同发展将加速推进。早在2019年初北京城市副中心控規就提出通州与北三县实现“四统一”，即“统一规划、统一政策、统一标准、统一管控”。刚刚出台的北京城市副中心发展规划纲要提出，要深化完善协同发展机制，聚焦与河北省廊坊市北三县一体化联动发展，完善创新协同的产业发展体系、共建共享的区域生态体系和服务保障体系，努力成为京津冀交界地区协同发展的典范，推动更大区域的协同发展。“四统一”的落实意味着行政上的区块分割将被打破，住房需求也将打破行政区划限制，房地产市场将获得更大的发展空间。

近年来的房地产调控，环京楼市受到不小的震荡，大多数城市房价腰斩，在严厉打击投资投机需求、挤出房地产泡沫的同时，一些自住需求也受到抑制。北京的高房价导致大量低收入群体和北漂一族将北三县等环京区域作为购房首选地，而严苛的限购政策将他们挡在门外。如果通过环京区域与北京社保和购房资格单项打通，允许京籍居民或在京工作的外地无房居民购买一套自住住房，将有效释放北京的外溢需求。

总之，在坚持“房住不炒”的原则下，有效释放合理购房需求，不仅可以缓解大城市住房突出问题，也是刺激消费需求、促进国内大循环的有效举措。相信随着京津冀协同发展向纵深迈进，京津冀三地将实现更深层次的融合，形成一体化联动发展的新格局，房地产也将进入健康发展轨道。（文章来源：中房智库）