软硬兼备的产业地产

王绛越

产业地产是仅次于办公和住宅的热门投资类别，住宅地产、商业地产、产业地产的三足鼎立局面已成，新时期“软”（服务）“硬”（产业）兼备的产业地产发展迈入了加速期。

从“单点作业、生产优先”到“多点联合、以人为本”，产业地产的服务有了本质上的提高，但其成本上涨幅度偏高，各地方政府对其运营商和入驻企业的考核也在趋严，区域优势和产业特色之外，专业制胜亦是其要素，“今后一家公司如果说它只能做一点住宅，这家公司是没有竞争力的。能够去孵化一家公司，或者孵化一个产业的能力，是做产业地产的终极能力。”

如何兑现对产业的承诺

2020年我国300个城市合计推出工业用地规划建筑面积9.6亿平方米，同比增长12.1%；合计成交工业用地7.9亿平方米，同比增长5.6%，两项指标均较去年有平稳增长，产业地产的规模稳步扩增。据《2020中国产业地产20强》榜单，联东集团和华夏幸福、中国金茂位列三甲，招商蛇口、亿达中国、天安数码城等知名企业位列前十阵营，该领域的头部企业占比较大。而换个角度来看，我国TOP20房企中已有过半企业布局产业地产。

入局不难，难的是接下来的产业操持，若要真正落地产业地产，必须了解产业的发展规律以及其与所在区域的契合程度。产业地产“拿地-开发-招商-运营”的有机联动模式并未有颠覆性的变化，成功的产业地产项目，必然需要“战略性地解决拿地问题，针对性地解决开发問题，实操性地解决招商问题，创新性地解决运营问题”；其中，招商和服务又是产业园区运营的核心，招商解决企业“招进来”的问题，服务则解决企业“活下去、活得好”的问题。

产业地产的运营者如何兑现对于产业的承诺是产业地产良性发展的关键。星河产业集团常务副总裁阎镜予曾这样评析地产运营商的段位，“如果说一个产业运营商说自己所有的产业都能做，它一定是一个假的产业运营商。所有行业都做，其实就是什么行业都做不精，这个只能叫做写字楼招商。”曾担任张江高科总经理一职的葛培健也认为，“产业地产与住宅地产本质上是有区别的。住宅地产讲究的是短、平、快，而产业地产讲究的是深耕和久久为功。如何练就真身，唯有坚韧、坚持、坚守。如何功成出山，唯有专注、专心、专业。”

而今，当产业定位从劳动密集型向知识密集型转变，空间形态从低密度厂房向集约型城市综合体转变，园区功能从单一生产功能向多元社区功能转变，运营服务从物业服务向产业运营增值转变……产业地产的要求愈发明晰，业内人士总结出该类项目所面临的三大机遇——“结构性的产业机遇、改善性的产业机遇和创新性的产业机遇”，从而挖掘有效需求，确定目标客群。

城市更新的产业地产时代

事实上，各地的产业地产发展路径大抵都经历过定制式厂房、小型产业园、连片式集中工业区、主题式园区、产城融合社区的分期阶段，“产城融合”“产业新城”“产业小镇”“园区4.0”等概念也都曾风行一时。但无论怎么界定，产业始终是衡量产业地产项目是否成功的标准，成功的产业地产项目犹如一片产业森林，“既有参天大树（龙头企业），也有繁茂的小树小草（中小微企业），有完整、协调的生态整体（产业生态和产业链），凸显产业特色，打造产业高地。”京东智谷执行副总裁陈昱指出，“只有真正为企业提供有价值的、有产业支撑的、能够为企业提供赋能的平台，才能在越来越激烈的竞争中赢得生存空间，在不利的环境下活得更好。产业地产的未来，一定是真正以服务企业、发展产业、盘活区域经济为主，同时也承载着城市发展的未来。”而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“现阶段城市更新开始进入精细化运营阶段，即微改造，不再大拆大建，逻辑已彻底改变，城市更新已经从1.0的住宅化、2.0的类住宅化，现在到了3.0的产业地产时代。”这也得到了产业地产运营者的赞同，即“工改工”是城市更新的重要方向，需盘活存量低效利用的工业用地，通过工业用地再开发实现产业转型升级。将城市更新与产业运营叠加的难度在于既要梳理城市脉络、不破坏城市风貌又得支持产业转型升级。

数字经济的兴盛和时新技术的突破使得现阶段的产业地产建设开始提供重视体验感的“智生产”、“智生活”、“智服务”。这让本就有相当积淀的智慧属性探索再被拓深。早在2012年，十八大即提出建设智慧型园区的目标，传统产业地产的智能化正式拉开序幕；2015年，国务院颁发的《关于积极推进“互联网+”行动指导意见》，2017年住建部发布的《住房城乡建设科技创新“十三五”专项规划》均强调加强传统产业的智慧化；2020年国务院发布《关于推进“上云用数赋智”行动培育新经济发展实施方案》，支持数字化转型服务咨询机构和区域数字化服务载体建设，丰富各类园区、特色小镇的数字化服务功能。上述政策和相关地方的政策让众多企业在该领域积极布局，强强联手的案例颇多，新近的消息是绿地集团与微软宣布将在产业园区内打造科创赋能中心，吸引具有发展潜力的科技企业入驻，通过资源整合、生态构建对入驻企业进行孵化培育。