商品住宅建筑面积计算的若干讨论

2021-04-25肖姣

建材与装饰 2021年11期

肖姣

（宝业湖北建工集团有限公司，湖北武汉 430080）

0 前言

房地产在现阶段国民经济中起着重要的作用，是增强国民经济以及改善人民生活的重要产业。由于房地产业对上下游的关联度很高，比如上游的水泥、钢铁等建筑材料，下游的装修，家具家电行业等，带动力强，已经成为国民经济的重要产业。建筑作为与工业、交通并行的重要领域一直以来都得到政府和社会的广泛关注。构建社会主义和谐社会的主要内容之一便是民生问题，而住房问题又是重要的民生问题，直接关系人民生活水平的提高与生活质量的改善。在房地产业快速发展的这十年，全国新建商品住宅面积和人均住宅面积都有了很大的提高。然而，这个住宅面积，指的是住宅的建筑面积，买房子的时候一般按“建筑面积”来计算房价（目前国内好像只有重庆城区采用室内面积），比方说国内某个住宅楼的某套房的“建筑面积”有100m2，房价折合成人民币也是一百万元，那么这个单位房价也是1 万元/m2。但事实上，国内这套房的“室内面积”只有70m2，划去的30m2属于“公摊面积”。建筑面积是作为客观反映建筑规模的一类数据，其数据的准确性直接影响购买商品房的消费者的切身利益。我国现行统计制度对商品住宅室内实有建筑面积这一数据没有直接进行统计，或者说并未直接告知购房者，购房者买房时看到的建筑面积以及不动产证上的面积，都是已经加入公摊面积后的面积。

1 商品住宅公摊面积的计算

根据2000 年8 月1 日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》。公摊建筑面积又叫公用建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有建筑面积的计算方法是整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的共有建筑面积。

共有建筑面积的分摊方法：住宅楼共有建筑面积的分摊方法是以栋为单元的，根据栋内各套房屋套内建筑面积，按照这个比例求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。套内建筑面积小，分摊的共有建筑面积按比例就越少；套内建筑面积越大，分摊的共有建筑面积按比例就更大。其中，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成，这三个部分的具体概念详《房产测量规范》。

举个例子，如果一栋房屋有8 户，套内建筑面积分别是S1、S2、S3、S4、S5、S6、S7、S8，总的公摊面积是V总，那么S1的公摊面积V1 就是以下公式：

V1=V总×S1/（S1+S2+S3+S4+S5+S6+S7+S8）

2 公摊面积计算方法的不公平性

根据上述公摊计算的范畴，看似是合理的，电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等这些，都是为整栋楼业主服务的，购房者为公摊面积付出一定的费用是无可厚非的，毕竟使用者就是购房者。而且公摊面积也并非越小越好，低于一定比例的公摊是以牺牲社区居民居住品质为代价的，低公摊情况下，可能公共楼梯、过道、门廊和电梯等狭窄阴暗，居住舒适度会大大降低，一味追求低公摊换来的并不一定是好房子。所以购房者为公摊面积付费本身并没有什么问题，问题在于房地产商对于公摊面积并没有一个规范的计算比例、约束比例和清晰的说明。

下面就说说公摊面积计算方法中不公平的某些方面：

（1）某些在规划设计中栋内被设定为设备用房等的首层或顶层公用房间，是划入公摊面积的，但是最后并没有用作设备用房，而且被物业或者其他人挪作它用，由于业主的不知情，结果被占用却没有为此买单的业主服务。

（2）部分开发商对方案把关不严，或者懒得在细节上细化，导致公摊浪费的空间较大，这部分浪费的面积并没有提升房屋的品质或者居住舒适度，而业主在不知情的情况下为此买单。

（3）很多时候我们会遇到这样的奇怪现象，同一小区完全一样套内户型，同一个标准层户型平面，结果建筑面积却不一样，甚至相差达好几个平方米，为什么会出现这样的情况呢，那要从公摊的计算说起。公摊包括每层的公共部分面积加上顶层机房的面积，既然标准层平面一样，那标准层这块的公摊面积V标就是一样的，我们既定有ABC 三栋楼，都是一共8 层，每层4 户，标准层平面完全一样，A 楼（如图1 所示）一层架空，一层公共门厅楼梯等的公摊面积为60m2；B 楼（如图2 所示）一层是住宅，跟标准层一样的4 户住宅，公摊面积也是60m2；C 楼（如图3 所示）一层面积是商业和社区用房，有另外单独的入口，给住宅这边入口的公摊面积也是60m2。假定屋面层设备用房的面积也完全一致，那ABC 三栋楼的总公摊面积是一致的，但是分摊的户数却不一样，A 和C，同样的公摊面积是4×7=28 户来分摊的，而B 的同等公摊面积是由4×8=32 户来分摊的。这就造成了ABC 三个户型完全一致，但是面积却出现不一样的情况，有些甚至每套差异高达4～5m2。以上这种差异，却并没有因为公摊大些而享受到了更好的居住品质。

图1 案例A

3 可行性探讨

面对取消公摊面积制度的呼吁，应该将公摊面积透明化，写清楚分摊面积的来源，物业的养护成本，一切公开透明。《商品房买卖合同》中有关公共部位以及公共分摊面积的条款，应该在以规划设计图的竣工验收版本基础上细化，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位，面积大小，这样才能让业主消费的明白，才能真正解决公摊面积是否取消的分歧。可以避免出现购房者稀里糊涂为公摊面积买单，或者有些购房者付了费的公摊面积被人非法占用或挪用都不知情。光靠购房者是抵抗不了开发商的强势的，需要规划和建设有关部门健全相关制度。