传统租赁与融资建设租金补偿相结合之创新

1  项目背景介绍

出租方（志诚动力科技（杭州）有限公司）因缺少建设资金且无法通过其他方式融资，拟将自有待建房产通过出租方式预收二十年租金的租赁业务模式融资。

出租方因本次出租标的租金金额较大（租金达2200万元）且出租标的情况较为复杂，项目属《浙江省省属国有企业重大资产处置监督管理暂行办法》（浙国资发〔2013〕7号）进场交易业务范围。出租方寻求浙江产权交易所有限公司（以下简称“浙交所”）助力该项目挂牌招租。

为贯彻浙江省委省政府和浙江省国资委深化国企改革新要求，助力国有企业多方式融资，浙交所承接项目后高度重视，多次与出租方开展沟通工作并帮助拟定实施方案。

2  操作难点重点

浙交所承接项目后高度重视，对出租标的现状进行分析，在方案初步设计阶段发现难点如下：

一是出租标的建筑工程施工许可证已过期且尚未开工。出租标的为待建房产，因政府部门原因，未能开工建设导致施工许可证已过期。根据《中华人民共和国建筑法》的有关规定，为保障标的合法合规出租，浙交所及出租方在挂牌前期与政府相关部门进行了沟通，解决了挂牌过程中法律法规障碍。

二是出租标的交付时间不确定。因待建房产需补办建筑工程施工许可证且尚未开工建设，出租标的起租时间存在不确定性。浙交所与出租方在出租方案及租赁合同中约定以实际交付时间起算出租期限的方式解决该问题。

三是承租方租金资金压力及保障。因承租方一次性支付租金存在资金压力同时需保障出租方建设资金安全。浙交所与出租方通过在出租方案及租赁合同中约定通过分段支付租金的方式解决上述问题。即租赁合同签订后五个工作日内承租方支付第一期建设资金，在出租方取得建设施工许可证后的五个工作日内支付第二期建设资金，其余款项按建筑合同进度支付，建筑物建设完成通过综合验收后的五日内付清全部剩余建设资金。在保障出租方建设资金的同时保护了承租方的利益，同时解决了承租方一次性全额支付租金的压力。

3  方案拟定过程

出租方初步拟以待建房产租赁期限为竞价标的，采用降低租赁期限竞价方式（荷兰式拍卖）招租。但因待建房产交付存在不确定性及资金支付压力，我们前期虽经多次艰难谈判均未能征集到意向客户。

浙交所在与出租方充分沟通后，重新调整出租方案。以已建房产为竞价标的，待建房产总租金价格不变，两个标的捆绑出租的方式公开招租。

出租资产简介：杭州经济技术开发区厂房、办公楼（标的1）：位于杭州经济技术开发区益丰路129号志诚公司内，地处文渊北路与益丰路之间，建筑面积约9768平方米，其中厂房4472平方米（层高10米）、办公楼及附属设施5296平方米（层高4.5米）。

北元M-40地块待建房产（标的2）：位于浙江省杭州市江干区下沙街道的杭州经济技术开发区北元M-40地块即将建设的地上建筑物以有偿的方式租赁。土地面积4，423㎡，建筑面积14，683㎡，土地使用权权证编号【杭经国用（2014）第00028号】，规划用途为工业用地，目前待建。该土地东至志诚动力科技（杭州）有限公司及空地，南至国家电网文渊北路变电站，西至文渊北路规划绿化，北至志诚动力科技（杭州）有限公司。

即以部分已建房产（杭州经济技术开发区厂房、办公楼300万元/年）作为竞价标的（标的1），待建房产（北元M-40地块待建房产2200万元﹤二十年﹥）作为捆绑标的（标的2）同时锁定标的2二十年租金价格。在挂牌条件中约定承租方报名竞租标的1必须同时承租标的2的招租模式。同时为防止意向客户之间串标及竞价过程中相互影响，本次交易最终采用网络动态报价（网上报价）方式进行。

4  项目进场始末

交易过程：2018年2月1日杭州经济技术开发区厂房、办公楼和北元M-40地块待建房产整体出租项目在浙交所公开挂牌。

因出租标的为杭州市市区周边稀缺的物流工业用地，挂牌后浙交所利用投资人信息库等多种渠道对项目进行宣传，最终征集到3家合格意向承租方报名。2018年2月14日，经69轮报价，该项目最终以杭州经济技术开发区厂房、办公楼（标的1）645万元/年、北元M-40地块待建房产2200万元（二十年）（标的2）的价格成交。标的1溢价率达到115%。

本次出租将传统租赁与融资建设租金补偿相结合，即锁定待建房产总租金价格，仅以已建成房产租金作为竞价标的通过公开竞价的方式实现了所有出租标的租金的竞价。在合法合规的情况下，做到了国有资产的保值增值。将待建房产与已建房产捆绑出租并最终高溢价成交，浙交所从中积累了该种方式的宝贵经验。

5  案例分析及启示

5.1  浙交所租赁业务竞价模式的首次创新

本次出租项目采用了全新的竞价方案和模式。无论是初步方案中的荷兰式拍卖还是最终版本的传统租赁与融资建设租金补偿相结合的模式都突破了浙交所传统产权交易的竞价模式。浙交所在本项目中取得的成功经验，对租赁业务竞价模式的创新具有积极意义。

5.2  传统租赁与融资建设租金补偿相结合

本次出租项目具备一定的融资属性，浙交所在本项目中取得的经验为产权交易机构如何在租赁业务中引入更多的金融属性作出了积极探索并具有一定的借鉴意义。

5.3  产权交易市场平台有助于承租方找到更多更优质的投资人

历经三年迅速发展，浙交所租赁平台初具规模。2015年挂牌63宗（成交40宗）成交额80953.8611万元，2016年挂牌277宗（成交119宗）成交额98328.4807万元，2017年挂牌595宗（成交417宗）成交额143366.2712万元。

本项目挂牌前期出租方与多家意向方多次沟通均未能形成一致合作意向。项目挂牌后通过浙交所平台征集到了更多的可靠意向方，并最终促成了本项目的高溢价。本项目高溢价成交充分体现了产权交易市场的价值发现功能，通过产权交易机构公开挂牌交易有效保障了国有资产的保值增值。

5.4  重大租賃业务规范进场的启示

国有企业对于大型租赁业务通常采用自行招标模式征集承租方。但是通过本项目的高溢价不难发现国有企业重大租赁业务进产权交易市场挂牌交易存在着必要性。

租赁业务因持续性及重方案设计的特性对传统产权交易市场的业务模式提出了挑战，需要产权交易机构投入更多的精力应对租赁业务的变化。相信未来租赁业务必然成为产权交易市场中重要的组成部分。