房企的“二次革命”

过去一年，房企开启物业上市热潮。全国排名前十的房企中，现仅有万科、龙湖两家尚未公布旗下物业业务具体的上市计划。上市不到半年的恒大物业（6666.HK），市值达到约1500亿港元左右，已接近母公司中国恒大（03333.HK） 。

在贝壳研究院战略研究部负责人喻平看来，物管企业纷纷上市，受到资本市场追捧，这恰恰反映了房企的巨大转变，即从之前的单纯注重房子的开发、销售，转为满足用户全居住生命周期服务体验。

面对地产的新一轮革命，喻平建议，从业者应投入更多的耐心，保持开放合作，迅速展开数字化转型进程，或能抓住转型机遇，打造出“第二增长曲线”。

线下房地产销售渠道遭遇疫情重创，机构愈发注重数字化营销。如何评价居住地产的数字化发展程度？具体到头部房企上，哪些因素直接推动了数字化进程？

从宏观来看，我用“方兴未艾”概括居住地产数字化的发展水平。

首先，“需求侧”与“技术侧”的变化提升了行业数字化服务的便捷性。以需求端为例，用户心态从“买房子”，转向更注重居住服务。从技术看，数据技术，包括AI、VR、IoT等新技术的使用，使得供给侧成本下降，让线上看房等服务成为现实。

其次，居住地产数字化一方面从房产的营销和交易开始，再逐渐渗透到其他环节与领域;另一方面，从整个“大居住”角度看，房产开发、装修到后期的社区服务，更多居住领域的数字化仍处于相对早期阶段。

头部房企的数字化变革，在疫情前已经进行了一段时间，疫情更是加速了这一过程。 2020年上半年，线上售楼处、直播卖房、VR看房等，都呈现了加速趋势。

疫情之后，数字化的进程会继续和固化。疫情期间提升的数字化业绩，疫情后进入稳定。从贝壳数据看，2020年下半年，归因于效率与体验的提升，VR看房次数仍维系在了疫情前10倍的水平。

居住地产数字化转型涉及房、人和流程三大关键领域，哪些方面做得比较成熟？贝壳找房有哪些可借鉴的经验？

“人的数据化”在线上获客等环节已较为成熟。“房的数据化”方面，从链家到贝壳平台，有了10年以上数据化建设，截至2020年末，“楼盘字典”已积累全国2.4亿套房源的动态数据;在“流程和服务”上，譬如网上代签等方面，也有所突破。

若把眼光放到整个居住服务方面，数字化程度还处在初级阶段。以“人的数据化”为例，之前研究用户买房，关注买完过户就行了，较少重视5年、10年后房子质量、社区服务等方面。而这些用户生命周期的数字描画，如今都可以深入挖掘。

贝壳的经验主要有三点：首先，明确大目标。即提升用户的体验和从业者效率;其次，将经营目标与应用场景相结合，这需要铺垫大量基础性工作;最后，有耐心。以年为维度，持续不断地提升数据处理等基础能力。

房企的数字化转型，每一件事情看起来没那么难，合起来并不容易。公司要长期投入人力、资金，以及公司组织体系升级等。

房企如何更好地去借助外部科技公司等力量，推动公司的数字化变革？

任何做产业互联网的公司，都要避免闭门造车。居住地产数字化涉及到各个层面，包括数据建设、产品开发、用户服务能力完善等，这些都可以对外合作。目之所及，很难看到一个企业自身将这些项目全都做了，一定要考虑借助外部的优势。

其次，企业要根据自身的能力，对数字化及合作伙伴的目标进行聚焦。比如，短期目的要在营销环节提升销量，可注重同流量平台的短期合作。从长期打算，提升服务能力，则需要围绕用户家庭需求，整合更多的服务。目的不一样，选择外部合作伙伴也有所不同。

诸多房地产企业将物业拆分上市，如何看待房企物业的资本热潮？

居住地产往更强调服务和服务的运营方向发展，是一个大趋势。以前的居住消费流程，“住进去”是关键;而现在，购房者在买之前可能会问，住进去之后体验怎么样，能不能保障物业服务;等完成购买后，也会花很多时间关注社区服务。

在疫情期间，贝壳研究院曾做过一个调查。我们发现，疫情对消费者购房关注因素以及社区规模偏好的影响因素里面，排在第一名就是“更高品质的物业服务”。

房企从注重房子的开发、销售，转变为满足用户全居住生命周期的服务体验，这是大势所趋。它不仅体现在做物业，也体现在多元化服务的推进中。

数字技术不断在向居住地产的渗透，会带来哪些新的机遇？

这个进程中蕴含的机遇众多。

第一个方向，用数字手段把原来的居住体验变得更丰富、高效。以前装修体验因为设计不当导致后期返工，极其痛苦;有了AI技术，可提前看到具体的装修效果，改善体验。同理，无论房企或中介机构，以及相关的从业者，都应该主动研究过往的居住体验痛点所在，并尝试通过整合技术工具，与合作伙伴一起去改善提升。

第二個方向，利用平台积累的数据，与用户建立智能交互。物业服务、地产中介、售楼人员，如果有了便捷的线上沟通工具，就能更好地理解用户。

第三个方向，推动行业的信用升级。地产行业发展初期，多依赖线下运营，信息不透明，用户与服务者之间，信任度是个大问题。而通过数字化手段，可以记录、规范从业者的服务状态，更为准确进行评价。这种对于信任关系的重构，非常重要。

我们要接受市场已经发生变化的事实。忽视数字化转型的企业，虽然不会被立即淘汰，但是，组织与企业文化不能呼应变化的市场需求，未来发展则会遇到大麻烦。数字化是当下行业存有共识的，连这个方面都不去努力，很难在下一个时代生存。