投资性房地产资产评估应用研究分析

康宇溪（成都师范学院）

■引言

在社会发展过程，行业制度日益规范，促使房地产行业得到快速发展。我国房地产行业已经初步实现投资性这一发展目标，在投资性房产当中，资产评估具有重要应用价值，因此，研究评估方法的实践应用具有现实意义。

■投资性房地产的资产评估方法

（一）收益法

收益法主要是将待估投资性房产未来特定年限的预期收益作为标准，和收益乘数进行相乘，即可获得待估房产具体价值。利用收益法属于直接资本化转换形式之一。通常而言，在收益乘数的计算方面，可将同类房产参照物价格当作主要对象，和年收益相除，最后获得数据就是收益乘数。由于年收益存在差异性，故此收益乘数也各不相同，主要包括净收益、毛收入、毛租金、潜在毛收入以及有效毛收入[1]。

（二）市场对比法

利用市场对比法需要提前了解和待估房产具有相似性的同类房产，并且房产存在于市场之上，可通过对此类房产价格因素展开调查，将其作为参照物，并和待估房产展开对比。对比之后，即可找出待估房产、参照房产二者之间的差异性和相似点，以此为基础，完成二次分析，对待估房产展开调整，重新确认基准日价格，完成现实资产的评估操作。使用此评估方法重点在于参照对象房产的选择，应该保证参照物选择的合理性，将其他客观因素考虑其中，确保该方法能够发挥成效。

（三）直接资本化法

直接资本化所属收益法重要类型之一，可假设投资性房产未来阶段收益处于均等状态，即可通过年金方式将房产收益体现出来。但是，房产未来收益有无限可能性，因此，可通过假设法，对于房产未来年收益展开预估，并将预估值和资本化率相除，进而获得投资性房产待估价值。若要将其年收益变为价值，可利用直接资本化这一方法，并且预期收益能够通过潜在毛收入、净租金、净收益以及毛收入等表现出来。

■资产评估环节注意事项

在投资性房产的资产评估期间，需要注意如下几点：第一，对于市场法使用严格把控，整理房产项目的交易案例，以此为基础展开可行性分析，对于投资性房产的交易情况、区位因素、契约条件等展开分析；第二，对于收益法使用加以规范，将待估房屋租金收益、相关费用等作为对象，展开详细分析，判断二者匹配性，获取最佳净收益。第三，对于待估房产租金、租期等条件合理分析，判断是否对公允价值产生影响，及时披露。第四，结合法规以及土地使用剩余年限，确认收益期限，并提前确认折现率。第五，合理选择评估方法，将土地使用权价值体现出来。

■投资性房地产的资产评估应用案例

（一）项目概况

某项目为投资性房产，位于某城市中心购物广场，在2017年建成，建筑面积16000m2，地上结构2层。当前，该项目大部分房屋已经出租，按照会计准则，在2017年的2月末认定房产公允价值。

（二）分析评估对象

由管理层向中介机构委托，按照会计准则中的各项要求对于该房产展开评估，评估人员和管理层共同签订约定书，并在2018年对于房产展开勘察，收集房屋产权证以及租赁合同相关信息，对于同商圈的房产租金水平以及出租情况展开全面市场调查。房产第一层和第二层分别为4000m2、6000m2，出租给家电超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上涨幅度3%，租期10年，以季度支付方式，在装修期间可免除租金5月，假定租期在2017年7月1日开始。第二层面积剩余2000m2，到达基准日的时候，已经出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上涨8%，签订租期共5年，也是按照季度支付。在装修期间，可免除租期3月，假设租期从2017年的10月1日起算。除此之外，各商户还会缴纳房产管理费用，每月20元/m2，该案例当中所有资金不包括房产管理税前租金[2]。

（三）收集市场信息

由评估师对于该房产的市场租金展开调查，并从公司数据库内获得市场租金信息，调查结果如下：对于大面积租赁信息，已收集三项房产当中部分面积向超市、家电连锁店等进行出租，其中第一处房产在2017年的10月15日签约，租期5年，每月租金100/m2，租赁面积10000m2，第二处房产建成时间为2017年6月，自此开始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租赁，面积15000m2，第三处2015年签约，租约8年，租金每年增长约2%，在2017年租金每月96元/m2。针对小面积的租赁信息，以收集的第一层商铺租金信息，每月租金在160-300元/m2不等，第二层左右租金每月120-240元/m2，租期在3-5年，且年租金增长率浮动在4～10%之间。

（四）选择评估方法

结合投资性房产评估相关规定，若使用公允价值这一计量模式，需要满足下列条件：第一，投资性房产周围存在较为活跃的房产交易市场；第二，可借助交易市场获取同类房产市场价格、租赁价格等信息，只有满足上述要求，才可对于公允价值展开合理预判。由于该地区房屋带租约销售项目较少，但是同类商业房产的租赁市场较为活跃，故此，最终选择收益法对于房产的公允价值进行评估，并在2017年底完成。

（五）确认评估参数

针对大面积租赁单元，结合市场调研信息，第二处房产和委托房产的情况类似，所处招租阶段，但是如果使用低于市场价格的租金进行出租，那么将此房产作为委估房产市场客观的租金案例并不合适，故此选择第一处和第三处房产当做对比案例，将上两处房产租金作为基础，对于区位因素以及租约条款展开分析，结合评估人员现场勘察结果，对于相关信息作出调整，认定客观租金市场价格为每月110元/m2。针对小面积的租赁区域，和大面积单元一致，可结合调查信息，选择可对比的案例，最终确定第一层市场租金为每月250元/m2，第二层租金为每月190元/m2，针对空置以及收租损失等确认，按照调查结果，同类房产项目的市场均空置率7%，市场整体的空置率在5～12%之间，选择8%作为均空置率，并将收租损失按照2%计算，最终认定由于空置导致的收租损失率10%。在税费方面，由于税法当中规定，房产的适用税率12%，且营业税5.5%。在成本费用方面，按照评估结果，年租金3%为房产管理费，2%为重置提拔款，5%为市场推广费，折现率10%，产权证适用终止日期为2055年12月30日，剩余收益年限38年[3]。

（六）评估过程和结果

结合上述信息展开会计计量与核算，并对相关信息进行披露，对于所有房产展开评估，评估结果为232121000元，评估单价为每平方米14500元，价值类型为公允价值，能够对于房产评估产生约束作用，利用该方法对于投资性房产的价值展开评估，结果更加合理，能够按照评估对象具体情况灵活选择。

■结束语

总之，在衡量投资性房产价值时，对其展开资产评估属于重要方式之一，能够影响房产出售，与此同时，还会对房地产出租或者经营活动的开展产生影响。对此，需要评估人员对于投资性房产评估过程有全面了解，合理确认评估对象，选择评估方法，注意评估过程要点控制，使评估流程更加规范，提高评估有效性，发挥投资性房产评估价值。