土地收储和出让工作如何实现提质增效

王艳春

摘 要：如今我国的社会主义已经进入了新时代，我国的土地收储和出让正处于初始发展阶段，随着土地市场的不断发展，我国的土地收储和出让在实际运作中依旧有很大的风险，面临着不少严峻的问题，大大影响了土地的收益，给人民群众带来了消极的影响，因此本文对这一问题进行了分析探讨，研究并分析了我国土地市场的现状，就土地收储和出让工作的实际运行提出了一系列的提质增效策略，有利于维护我国土地市场的正常运转，并维护最广大人民的根本利益。

关键词：土地收储和出让;土地市场;提质增效

土地收储包含了土地收购和土地储备两项内容，在我国土地收储有对应的机制，这一制度能够提升我国政府部门对土地资源的综合利用水平和收益，并调控好土地的综合运用能力，促进土地市场的完善和发展，从另一方面来讲，土地是农民生存的保证，地方政府财政也主要依靠土地出让作为收入来源，这在一定程度上提升了土地出让的关注度，一旦土地出让被滥用，就会造成不可预估的严重后果，在现阶段，我国的土地收储和土地出让工作还存在着不少的问题，需要给出一系列的措施来加以提质增效。

一、土地收储和出让的主要问题

（一）土地收储的主要问题

1、土地收储缺乏正确的指导和规划

在现阶段，我国很多城市实施的是市级和县级政府的双重土地收储制度，各级政府会按照自身发展的需求，自行设置收储项目，单独进行建设规划，缺乏统一的管理和规划，充分暴露出了很多的问题，像不能发挥城市职能、项目设置不规范、土地空间利用程度低下等等。

2、融资途径不规范

土地的收储过程就是一个钱与土地交换的过程，土地收储能够提高政府的财政收益，与之相对应的也需要投入大量的资金，因此，融资就成为了土地收储的一个大问题。当政府无法筹备足够的资金时，就不能开展土地收储，更无法调控土地空间、优化配置土地资源，我国的土地收储工作往往依赖高额的资金，在这一进程中，无论是初期的开发土地，还是后期的完善和修整工作，都要耗费大量的资金，但现阶段我国的筹资途径较少，最常见的融资方式是银行贷款，但贷款程序繁杂，耗费的时间较长，时限性较强，一旦土地收储进程出现了问题，就会发生政府无法偿还资金的情况，影响长期的发展。

3、土地收储的制度不完善

我国的土地收储工作强制性较强，带依然无法解决由于土地收储而带来的秩序混乱的问题。由于企业和土地所有人私下交易，导致无法正常调控土地资源，很多土地资源都被荒废和闲置。另一方面，我国还没有规范的制度来调控土地收储工作，导致开展的阻力较大，除此之外，法律制度不规范还会带来很多的矛盾和纠纷，严重影响了我国土地资源的使用和管理效益。

（二）土地转让面临的主要问题

1、土地使用权出现“毛地”出让

在这种情况下，政府将代替开发商拥有土地转让金的行为并负责拆迁补偿工作。在土地出让的进程中，会出现较多的经济关系和法律关系，如果政府不能妥善处理，很容易引起民众的愤怒，还会降低政府在百姓心中的公信力。在“毛地”出让的过程中，开发商往往通过降低拆迁补偿费的方式就能够得到土地出让价，与此同时，政府官员能够提高财政收入，并得到相应的政绩。尽管我国明令禁止“毛地”转让，但依然无法彻底阻挡这一现象的发生。

2、违法使用农耕用地

在土地转让的进程中，违法占用农用地的现象十分普遍，主要有未征先占、以租代征等方式，有的地方政府还利用了落地建设项目或招商引资的理由，还占用了农民的集体用地，还规避了国有土地替代集体土地的审批手续，并避免支付较高额度的税费，从而较少了成本。政府非法占用农民用地将会带来不良的后果，将会导致我国无法精准掌握农村用地的现存量，无法了解农村用地建设的规律信息。尽管在土地管理法中明确规定农用地改建建设用地是非法的，但依然屡禁不止。

二、實现土地收储和出让工作提质增效的措施

（一）土地收储实现提质增效的主要措施

1、改善土地收储的机制

完善土地收储机制，不但能够提升政府的效率，还能维护土地使用者的权益。应不断加强土地收储工作者的认知力，保证他们能够按照规范来做好工作的每一个步骤。由于土地收储工作涉及到一系列复杂的流程，因此应该构建完备的土地收储机制，并确定有效的收储流程，让土地收储工作按照完备的规范来开展，提升土地收储工作的效率和质量水平。

2、提升土地收储的融资水平

在传统的土地收储过程中，主要运用了银行贷款的融资方法，但是暴露出了许多的问题，因此政府部门应该积极作为，不断拓展新的融资途径。政府部门可以发放社会土地债券，让社会闲散资金积极参与到土地收储的融资活动中来，不但能够丰富土地存储的类型，还能够促进经济的发展，除此之外，在开展土地收储工作的时候，还可以在银行构建对应的土地资金，把回收土地以后第二次转让得到的资金划分为土地基金，并把这种基金视为土地存储的重要支出依赖。

3、增强政府部门的行政效率

在开展土地收储工作时，政府部门应该加强协作、密切配合，做好土地收储的每一步规划，建立一种高效的工作机制，从而提高效率。每一个部门都应该在总的土地收储的规划下开展工作，落实好相关权责，提高工作效率，保证每一个部门都能够密切沟通，从而提高政府对土地收储的管控力，不断地提高土地资源的利用效率，并提高管理水平。

4、建立相关信息化管理平台

对于土地收储工作来说，它的管理效益是提升收购质量和效率的重要前提，因此加快信息化建设是提升土地存储能力、提高收益的重要举措之一。在具体落实的前期，应根据不同区域的不同情况来开展平台建设，制定信息平台建设的整体发展规划，并建立具有鲜明特色的土地收储数据库。除此之外还应利用先进的信息技术，选择合适的方法和手段，提升信息管理平台的实效性。

（二）土地出让实现提质增效的主要措施

1、完备土地信息数据资料

土地信息数据和群众的生活有很大关联，因此国土部门应该做好信息核实、审查和储存的工作。应通过科学的技术方法来获得地理信息技术遥感影像资料，并作为审查土地数据信息的工具。除此之外，在详细评估、判断遥感影像资料时会出现一些不客观的因素，会降低判断的精准度，因此，国土部门管理人员应养成良好的工作习惯，加强责任心，保证数据的精准性，从而提高土地管理的质量效果。

2、加强监管力度

为了保证土地出让进程的合规合法，应该加强监管力度，并做好相关工作，具体而言，在土地出让的进程中，应运用一对一的出让方法，并规范化管理挂牌招标、拍卖等一系列的转让方式，并加强对整个土地转让过程中的监管力度，保证工作能够如期顺利进行。与此同时，应明确土地管理部门的权利和义务，发挥好其独立运作的职能，让监管贯穿到整个土地出让的全过程，首先应该根据国有土地的出让流程逐项逐步的设置好监管机制，并充分发挥好制度的凝聚力和向心力，降低违法行为的发生概率。与此同时，还应构建完备的土地出让行为制度，规范好每一个环节的步骤，并将其视为衡量地区经济的重要考核标准之一，并严厉惩罚违法行为，应及时向群众公布地块信息和批准出让计划，并依法监管出让的流程。

3、构建公开的土地网络交易信息平台

针对我国当前的“土地财政”现象，应该让出让金账户和土地出让的流程脱离政府机构，实现独立运作，从而方便构建一个全国性的土地网络信息交易平台，向社会公布相关信息，同时接受公众监督，将收到的出让金收入归纳到中央财政统一设置的省级账户中;当运用这一部分资金时，应按照符合土地使用范围的项目情况来进行审核，这样不但能够维护群众的权益，还能够让民众监督地方政府的权力，让政府合理运用行政职权。

三、总结

土地的收储与出让是我国调节土地资源，调整土地空间的重要舉措。我国相关部门应加强对土地收储与出让的监督与管理，在土地收储的进程中，规范相关行为、加强控制力度，提升融资水平，加强信息化建设力度：在土地转让中，应加强监管力度，严格按照制度执行政策，保证土地转让的公开透明、公平公正，并加强对土地的管理，保证土地交易市场的合理稳定。本文通过对土地收储与土地转让的现状进行分析，并提出了提质增效的措施，希望能够对我国的土地市场提供帮助。

参考文献：

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