京津冀房价影响因素和区域协同发展分析

郑宁 王梁雨生 孙静 任伟

摘 要：本文在研究京津冀房价现状的基础上，通过构建多元线性回归模型分析了城镇人均可支配收入、城镇人口数量、利率政策和房地产投资额度对京津冀地区房价的影响。针对模型分析得出的结论，提出了建立城镇居民增长长效机制;有效调控大城市的人口规模;采用恰当的货币政策;关注核心城市房价，实施精准调控等有效调控京津冀房价对策建议。

关键词：京津冀;房价;居民可支配收入

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2021）03（b）-03

“京津冀协同发展”是与“长江经济带”“一带一路”并行的三大国家战略之一。2014年以来，京津冀地区之间的信息、劳动力、交通等要素的相互流动日趋频繁。北京和天津对河北省发展的影响也越来越大，房价变动是京津冀地区协同并进的重要体现之一。研究京津冀地区房价发展趋势不仅有助于找出京津冀地区房价波动的路径，更有助于为京津冀地区合理调控房价提供理论及现实依据。

1 京津冀房价现状

如图1和图2所示，2001—2019年北京、天津和河北地区的商品房价格总体上都处于上涨趋势，三个区域的房价增长率波动幅度较大，呈现出周期性上涨和下跌的情形。2005—2007年是研究年限中第一个增长率的高峰期，其中2005年和2007年北京房价分别为6787元/平方米和11553元/平方米，增长率高达34.34%和39.54%;天津的房价分别为4051元/平方米和5793元/平方米，增长率分别为30.07%和21.37%;河北省的房价分别为1900元/平方米和2656元/平方米，增长率略低一些为18.36%和26.47%。2011—2013年京津冀区域的房价增长率都达到了一个低谷，2011年北京市房价和2012年天津市房价出现了负增长。2016—2017年北京和天津地区的房价增长率又反弹到20%左右，河北省的房价增长率也升高到12%左右。2018—2019年三个区域的房价增长率又有所下降，并且天津市2019年房价增长率为负，2019年北京、天津和河北的房价均值分别为35905元/平方米、15380元/平方米、7834元/平方米。总体来看，近20年来，三个区域的房价走势具有趋同性且整体增长速度较快。

由图1和图2不难发现，河北省房价的上涨或下跌与北京和天津有很大的趋同性，并且房价变化会滞后北京和天津一期，即作为京津冀地区的两大中心城市，北京和天津对河北省房价具有引领性作用，河北省居民会根据北京和天津房价变动预期自己城市房价变动。

2 影响京津冀房价因素的实证研究

2.1 变量选取及模型构建

2.1.1 城镇居民可支配收入（PI）

城镇居民可支配收入是影响京津冀房价的主要因素。从消费的角度来看，城镇居民可支配收入提高会增加刚性住房需求和改善性住房需求，从而推动房地产市场的需求曲线向右平移，使房价上升。从投资的角度看，京津冀区域房价近20年一直处于上升趋势，且在个别年份增长率能高达30%以上，随着居民可支配收入的增加，居民会增加在房地产市场投资从而达到资产增值目的。如图3所示，近20年来，北京、天津和河北地区的城镇居民可支配收入都处于上涨趋势，与三个区域的房价走势基本趋同，截至2019年北京、天津和河北的城镇居民可支配收入已经高达73848元、46118元和35737元。

2.1.2 城镇人口数量（N）

城镇人口数量也是影响京津冀房价增长的主要因素。城镇人口是城市商品房购买主力，随着人口增长，人们对居住、办公和商业的需求都会有所增长，会使房地产市场需求曲线向右平移，从而推动房价增长。如图4所示，北京、天津和河北省城镇人口数量呈现逐年上升的趋势，但北京和天津近两年人口增长率出现了下降的趋势，截至2018年北京市的城镇人口为1863万，天津市的城镇人口为1297万，河北省的城镇人口为4264万。

2.1.3 利率政策（R）

以货币政策中的利率政策为例，当争取采取宽松的货币政策即降低贷款利率时，从生产者角度分析，利率降低会使房地产商贷款成本降低，住房市场供给曲线向右平移，此时均衡价格下降，均衡产量上升;从需求者角度分析，利率降低会使居民购房贷款成本降低，从而刺激购房需求上升，使住房市场需求曲线向右平移，此时均衡价格上升，均衡产量上升;当房地产市场的需求曲线和供给曲线同时向右平移时，均衡价格下降还是上升是不确定的，取决于双方平移的程度和供求曲线的弹性。

2.1.4 房地产开发投资（I）

从开发商角度分析，当房地产开发投资增多时，增加房地产供给，使房地产市场供给曲线向右平移。从消费者的角度来看，开发商增加资本的投入流露出房价上升的信号，这种信号会影响消费者的预期，从而使当期需求曲线向右平移。房地产开放投资的增多对房价影响是不确定的，这取决于供给和需求曲线平移的幅度。如图5所示，京津冀地区房地产投资在近20年处于上涨趋势，北京市和天津市在2018年达到最高值2026亿元和1864亿元，河北省在2017年达到最高值3657亿元。

本文使用2001—2019年北京、天津和河北的上述四个解释变量进行回归分析 （数据来源于国家数据库）。根据所选择的变量，建立模型如下：

2.2 实证分析

由表1参数估计结果可以看出，人均可支配收入的参数分别为0.84、1.46和0.48，人均可支配收入对京津冀房价有显著正向影响，即当京津冀地区居民人均可支配收入增加时，会推动房价上涨;人口数量的参数分别为1.21、-2.09和1.39，说明人口数量也对三个地区房价有正向推动的作用，当城镇人口数量增加时，该地区的房价也会上涨，这与模型的假设相一致;利率政策只对北京市房价产生了显著性影响，且系数为-1.64，说明在北京市提高银行贷款利率会对房价的上涨有抑制性作用，但利率政策对天津和河北影响并不显著;房地产投资对天津和河北影响的参数为0.33和0.02，說明当房地产投资增加时天津和河北的房价会有上涨的趋势，但房地产投资对北京市房价的影响并不显著。

3 合理调控京津冀房价的对策建议

3.1 建立城镇居民收入增长长效机制

城镇居民可支配收入是影响房价的重要原因，想要实现居者有其屋，可加强对城镇低收入人群的帮扶。当社会中低收入人口比重下降、中等收入人口比重增加，能更好地实现居民住房的理性需求。并且城镇居民可支配收入的增加可以在很大程度上弥补房价上涨给低收入人群带来的福利损失。

3.2 有效调控大城市人口规模

城镇人口数量的增加是推动房价上升的源动力。北京市已经采取了有针对性的人口调控政策，天津市和石家庄这样的大中型城市也应采取相应的措施避免人口盲目的大量流入，从而避免房价非理性上涨。

3.3 采用恰当的货币政策

银行等金融机构对房地产行业有着很大的影响。从土地开发到消费者的使用都离不开银行等金融机构的促进作用。因为资本的需求量大，周期长，所以房地产业对银行有着很大程度上的依赖。房地产开发商的投资行为会影响整个地区的房价变动，甚至会影响当地房地产市场的稳定和平稳健康发展，最终导致房地产泡沫。货币政策在调控房价中起着非常重要的作用，政府可根据各地区房价变动的实际情况对京津冀不同的城市实行不同的宽松或紧缩的货币政策，以达到缓和调整房价的最终目的。

3.4 关注核心城市房价，实施精准调控

由于北京和天津会对河北省房价产生涟漪效用和示范效用，因此在区域房价调控的过程中，离北京和天津较近的城市，可对北京和天津的房价进行重点监控，并建立相应的跟踪机制，减轻北京和天津对河北省房价溢出效应。对离北京和天津较远的城市重点关注自身房地产投资额及城镇居民的住房需求，谨防住房供给过剩的危险。

参考文献

陈章喜，黄准.珠三角经济区房地产价格互动关系研究——以广州、深圳、东莞为例[J].南方金融，2010（04）：82-86.

兰峰，张毅.城市房价小周期波动下的空间溢出效应研究——以长江中游城市群25个城市为例[J].郑州：郑州大学学报（哲学社会科学版），2018（07）：48-52.

张璋，周海川.我国一二三线城市房价互动机制研究[J].上海经济研究，2018（01）：74-83.

程兰芳，张凤琴.京津冀协同发展下房价涟漪效应研究[J].价格理论与实践2018（09）：139-142.

陈鹏，王聪.中国房价波动的联动效应及宏观影响因素[J].华南师范大学学报（社会科學版），2017（03）：18-25.