房地产开发项目工程管理问题及对策探讨

2021-04-03孙杨

建筑与装饰 2021年16期

孙杨

中国房地产开发集团有限公司北京 100089

引言

工程管理是房地产项目中的重要组成部分，在明确建设区域之后，要设计出项目图纸，当一切准备就绪之后，施工团队再进入现场开展施工，还原设计图中的设想，按照目前的设计方案和签署合同对工程建设进行科学管控，工程管理不只存在于某一特定环节，贯穿于整个项目工程，因此，工程管理水平决定着房地产企业的市场竞争力。

1 房地产项目工程管理的内容

在房地产项目开始动工之前，需要设计师对整体工程进行全面规划，制定设计图纸，做充足的准备。在这个过程中，要充分考虑各个层面的需求，尤其是工程的造价，项目工程的实施需严格遵守设计方案。因此，要提高对整体规划的重视程度。在工程项目管理时期会牵扯到多方面问题，包括人员的调配、材料与设备的应用。大部分的房地产项目都具有工期长、设计范围大的特点，施工环节较为复杂，在某些方面难免出现矛盾。所以要科学调配人员，并加强各部门间的相互配合。

对工程质量的检验是工程管理的关键环节，拥有了高质量便具备了市场竞争的筹码，质量监督是房地产开发项目工程管理的核心，施工过程中要做好监督并及时检测。当工程即将结束时，要进行最后的验收工作，对工程整体的数据进行测算，检查其是否达到了相应要求。另外，工程部门要实行严格的检验，符合标准后才可进行交付。

2 房地产项目工程管理中存在的问题

2.1 管理体制不健全

在房地产项目建设阶段，部分施工单位对工程管理缺乏正确的认知，没有足够的重视，对工程管理的概念不清晰，实际工作中模仿其他工程项目的管理方式，未按照自身工程建设的实际情况进行选择，容易遗漏其中的一些重要环节，总的来说就是施工单位管理体制不够完整，存在较多问题。建设初期和施工过程中的管理工作不吻合，无法对工程进度与资金消耗情况进行高效控制，致使工程建设的具体情况和设计方案有些许出入，比如：许多工作无法在规定时间内完工，工程建设成本偏高，致使涨价，同工程建设初期的设想有较大差异，使得房地产项目无法带来较高的经济收益。

2.2 造价管理不科学

现阶段，部分建立单位与设计单位之间缺乏良好的配合，甚至存在脱节的现象，导致各种设计问题在施工阶段大量出现，出现变更图纸多于施工图纸的情况，浪费了大量资金，引起管理混乱，部分建设单位不重视设计对项目投资控制的重要性，属于监理工作的不到位，施工过程没有制度保障其规范运行[1]。

2.3 售后服务不到位

房地产项目需要投入大量的资金，人们在购买时通常会重视后续的维护与配套设施是否完备，我国多数房地产项目在建设阶段不具有品牌与售后服务意识，对一些已交房的商品房来说，若发现有质量问题，会出现售后维修不及时的情况。另外，对先前承诺的各种设施，也没有按照约定兑现，易引发买卖双方的矛盾，对房屋的接下来的销售也很不利，这种方式限制了整体效益的发挥。

2.4 前期调研不充分

盲目进行项目决策对房地产项目工程具有较大危害，在项目工程建设初期，未开展相应的调研，涉及项目市场情况、整体工程可得经济收益、工程运转对公司的损耗情况等内容。部分建设单位在拿到土地使用权后直接开展工程建设，导致工程管理无法在建设初期发挥作用，引发接下来的工作中出现各种问题。工程会消耗大量的资金容易导致开发商的资金运转出现问题，难以维持，项目不得不暂停。若建造的房屋户型结构简单，地区建筑设置不科学，造价费用偏高，会致使建设单位损失惨重，土地资源未发挥出相应的价值。因此需对项目的可行性研究工作引起重视，确保项目建设满足市场需求。

2.5 后期检查不认真

多数房地产开发项目工程建设中存在普遍现象，即已建成的项目达不到相应的要求，个别企业会通过行贿的方式想要顺利通过严格的检查，不想方设法提高工程质量，而是采用各种投机取巧的方式，这是极其不负责任的，既不利于企业本身的发展，还不顾房屋使用者的人身安全，已经涉嫌违法。

3 房地产项目工程管理中问题的相应对策

3.1 健全工程管理体制

在实际管理工作中，需要构建一个完整的项目工程管理体制，有助于管理者根据相应的规章制度进行管理，保障房地产项目工程的施工质量与经济效益。在实际施工阶段，工作人员还要认真履行各项规定，保证施工安全。在具体项目投入建设之前，要为全部参与单位提供优质的交流平台，不但有助于相互之间进行沟通，还使得配合更加默契，在实际施工阶段，要提升各部门之间的配合力度，加强沟通和交流，防止由于沟通原因减慢施工进度，另外，要确定各个单位之间的权责，对产生的问题统筹协调，确保工程施工能够顺利推进，加强整体施工质量。

3.2 完善项目成本管理

房地产行业的竞争异常激烈，若想占据先机，价格是关键，所以在开发项目过程中需要对全过程进行成本管理，对成本进行有效控制，在项目规划过程中，需做好整体的预算，对成本、销售、利润进行精确控制，兼顾低成本与高质量，在施工阶段，要融入竞争机制，实现招投标的市场化。设立奖惩制度，不管是投资方、施工方还是监理方，都要强化现场签证管理。现场签证管理主要涉及现场签证办理与审核两方面。这样能够从本质上减少成本，促进房地产企业的经济效益的提高。房地产项目的总成本包括设计费用、建立费用、规划费用、造价费用等，要在施工前进行工程预算，在施工阶段控制工程款项，落实三级签证制度，在获得三级负责人的审批后，代表方才可给施工单位签证。做到严格把关，科学鉴证。

由于房地产开发项目的不断增加，对专业经营人才的需求量明显加大，要大力吸纳此类人才，充足企业的人才储备，尽可能让每个人都发挥出自身才能，在项目建设过程中，工程要按照实际需要，特意组织专业团队，此队伍由各种专业技能人才所组成，在工作中术业有专攻，在建设过程中起到关键作用，解决碰到的各种困难，让工程顺利完成。组织管理人员参加培训课程，强化沟通管理的重要性。例如，在浇筑楼板过程中，因为交通不便，混凝土无法及时送到，耽搁了大量时间，让施工人员和设备等了较长时间，但当运来后，混凝土性质发生改变，无法正常使用，导致施工单位损失惨重，引起不满，运输公司与施工单位各执一词，争执不下，通过开发商的有效协调，双方达成赔付协议，由此看出沟通的重要性，若可以及时沟通，便能很好避免类似事件出现。

3.3 保证基础设施合格

房屋一般是人们花费最大的投资，因此会对其质量与性价比等多方面进行慎重考虑，质量达标是房屋的最低保证。由于房屋建筑在刚建成的短时间内是无法发现任何问题的，但长期居住后，质量问题会暴露出来，所以在建造房屋时，需对施工人员、建材、设备等多方面进行细致的管理，达到量化要求。另外，对房屋的各种基础设施要一应俱全，兑现当初的承诺，保证暖通与排水方面的通畅。与此同时，要加强对商品房的售后管理，主动探寻业主的需求，并尽全力予以解决，安排专业的售后项目管理团队，对房屋出现的各种问题及时处理，对业主所提的建议深入探究，为以后的房地产项目的实施提供参考[2]。

3.4 加强前期规划管理

在项目建设初期，不可轻视工程管理工作，切实落实各项工作。初期的工程管理包括决策与设计两个方面，要对市场现状有基本的认识，对市场可行性进行深入探究，优质的项目设计能够对日后的工程管理创造有利条件，深刻理解市场环境的环境的发展规律，让地产公司充分意识到房地产行业对人们的居住环境和生活水准起到重要作用，目前仍处在快速发展时期，要进行科学的政策和规划，确保项目设计的合理性，使房地产行业蓬勃发展，要找到确定的管控目标，组建相应的机构，对市场资源进行大量采集，为做决定提供数据支持，增加决策正确率，缓和人们实际居住需求同城市建设之间的矛盾，有助于社会和谐发展，加快经济增长。

掌握房地产公司内部的全部情况，有助于做出更具科学性的决策，最大限度降低公司所承担风险。现阶段我国房地产项目的建设目的是为满足市场需要，要充分考虑其整体性能，把节能、环保理念与项目设计相结合，要深入考虑工程项目对环境与当地经济会产生怎样的冲击，统筹协调各方关系，以免工程变更会对拖延工期、浪费资源。工程施工要按照设计图认真地执行，保证项目建成后不会和预期有较大的偏差，要加强和施工单位的交流，采用动态管理模式，不可遗漏任何一个环节，保证风险在可控范围之内。

在整体工程设计时期就要严格考究，为让客户满意，开发商要进行多次市场调研，秉持适用性与经济性理念，同设计单位多次研讨，提出合理方案，最后敲定室内平面设计，让室内设计不管从哪个方面都符合市场需要，获得良好成效，利于销售。对房地产开发商来说，还要充分考虑项目所处地理位置，进行合理的布局，尽可能节约成本，与设计方共同研究。方案是控制的根据，现阶段大部分房地产企业大多没有意识到合理规划的意义，因此，要引起高度重视，根据具体情况制定出计划，在建设时期，让施工单位根据规划方案，合理安排人员、设施与材料。

3.5 加大监督管理力度

在工程项目建设时期，不能够一味地追求施工速度，只关注经济效益，要严格遵守建设单位的相关规定开展工作，不但加快了施工进度还确保了施工质量，按照实际情况和周边环境适当缩短工期。另外，各地政府不可太过干预房地产市场，确保能够充分发挥市场调节机制，在条件允许的情况下，可按照市场情况予以适度调节，不但能够最大限度发挥出房地产市场本身的调节作用，还可逐步稳住我国房地产市场。工作人员要在工程项目建设过程中提升对整个过程的监管力度，出现任何问题，要马上同施工单位及时协商，对问题予以解决，构建完整的监管体系可促进建筑业的良好发展，要明晰各方权责，在管理范畴当中，确保房地产行业的监督工作真正得到认可，提高工程建设质量。

施工质量控制是施工管理工作中的关键，在房地产项目施工过程中，负责管理的人员要有全局意识，协调好各参建单位，一同做好质量控制工作，主要需做好三方面工作：一是根据相关合同对负责质量管理的人员实行监督，对其中重点部分根据国家标准进行验收，验收合格之后，才可开展下一道工序。对施工企业要严格监管，确保各个环节质量达标，开展自我质量控制，尽可能帮助解决建设单位在实际施工阶段中碰到的各种技术难题，在技术层面确保工程质量，妥善管理各种工程所需材料，严格遵守设计要求与规定。工程竣工不是单纯的检查建筑物，要确保整体工程完全满足竣工要求，宣布竣工之前，要按照国家规定的质量检测标准进行验收，减少竣工时间，然后开展竣工结算。

工期控制也是极其重要的工作，由于其不但关乎建设单位与房地产公司的利益，更与消费者的利益密不可分，是一个联合体。因此要按照工程的具体情况对施工单位进行监督，设计出可行性强的进度计划。可使用模拟软件对项目进度开展管理，在方案的控制方面，要全力配合工作人员对工程进行全面检查，发现问题后，对产生原因进行详细分析，组织相关人员及时处理，保证对工期的把控。经济、政治、政策等因素都会对建筑业带来较大的冲击，对房地产企业来说，不可忽视风险因素，要将各类风险扼杀在萌芽阶段。在某些项目进行时期，发觉施工单位施工技术落后，方法不合适，还存在偷工减料的情况，要及时与其解约，同时另找一家信誉优良的承包商，以免此种情况再次出现，使项目如期完成。