浅谈估价机构如何应对估价需求的演变

2021-03-31童玲

居业 2021年7期

关键词：估价机构评估

童玲

(武汉阳光房地产估价有限责任公司，湖北武汉 430050)

1 研究背景

1.1 宏观经济形势的变化

1.1.1 国际经济现状

国际金融危机发生10年后，世界经济再次来到十字路口。新科技革命和产业变革深入发展，保护主义、单边主义持续蔓延，贸易和投资争端加剧，全球产业格局和金融稳定受到冲击，世界经济运行风险和不确定性显著上升，国际投资者信心明显不足。

1.1.2 国内经济转型要求

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。中共中央提出，必须坚持质量第一、效益优先，以供给侧结构性改革为主线，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，提高全要素生产率，着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系，不断增强我国经济创新力和竞争力。

1.1.3 我国房地产行业的发展历程

房地产估价离不开房地产业，纵观新中国成立以来中国房地产业的发展、变迁，与经济体制改革的进程和土地制度改革和住房制度改革的进程密切相关。从1978年改革开放至今有三个关键性节点，一是1998年住房分配货币化改革，二是2007年保障性住房被重新赋予重要地位，三是2017年“房住不炒”定位的提出。这三个关键性节点将中国房地产业的发展历程划分为四个阶段，即1978-1997年的市场萌芽期，1998-2006年的快速发展期，2007-2017年的整合发展期，以及2017至今的新发展期。展望中国房地产业的未来，土地制度、住房制度、开发建设内容和宏观调控等方面已迎来创新性发展。

1.2 估价行业发展因素

1.2.1 行业主要政策规定

1994年7月颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》，以法律的形式明确了“国家实行房地产价格评估制度”和“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，拉开了房地产估价行业的帷幕；建设部于2000年4月颁布了《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》，将当时隶属或挂靠在政府部门的从事房地产价格评估的中介服务机构与政府彻底脱钩，按照《公司法》《合伙企业法》等有关规定改制为由注册房地产估价师出资的有限责任公司、合伙制性质的企业，此举奠定了房地产价格评估机构独立、客观、公正执业和平等竞争的基础；2016年7月《中华人民共和国资产评估法》颁布实施，分别从估价机构、人员、评估程序、监督管理和法律责任方面进行了明确与规范，将促进价格评估市场的健康发展；在法律、行政法规、部门规章、规范性文件、司法解释、估价标准等法规、标准共同作用下，估价行业拥有了不断完善的执业依据。

1.2.2 行业竞争情况

据统计，截止2017年10月，我国共有房地产估价机构约5600余家，取得房地产估价师资格的人数有5.6万余人，而从事房地产估价行业的人数有30余万人，可见具有专业知识和执业资格的人员比例较低，且机构数量巨大，良莠不齐，退出机制不完善，无论是房地产评估机构还是从业人员均已饱和。

1.2.3 评估行业发展的有利与不利因素

从评估行业的市场结构来看，脱钩改制之前属于地方垄断市场，脱钩改制后逐步发展到准入门槛低、进入障碍小，报告同质化、机构众多的完全竞争市场，现阶段正在向垄断竞争市场过渡。房地产估价行业所面临的问题与其他行业一样，都应转变发展方式，在这一轮竞争中淘汰掉差的、落后的，而好的、先进的机构将会进一步做大做强。从竞争范围来看，大部分机构还处在地方性竞争这一档，一级机构在全国各地设置分支机构是在为全国性竞争蓄力，房地产评估虽然尚未像会计师事务所那样对国外的机构放开准入，但中国房地产巨大的市场对国外咨询估价机构具有巨大的吸引力，我们应未雨绸缪；另一方面，随着“一带一路”的推进，中国对外投资中必然产生对房地产价值评估的需求，各种理论方法基础、大量的评估实践经验和众多的从业人员也是我们走出国门，迈向国际化的优势所在。

2 估价需求的演变

房地产估价提供的是服务，与提供商品或服务的其他行业一样，受市场供求规律的影响，要研究估价的需求要从两个方面入手：一是市场需求，二是消费需求者调查。

2.1 市场需求调查

2.1.1 传统估价业务萎缩

行内从业者以为随着存量房时代的到来，交易课税评估业务会稳步增加，但现在随着以不动产局的电脑系统机评价格为住宅交易课税指导价模式的推广，只剩非住宅类的课税估价报告由估价机构出具，非住宅房地产交易不够活跃，成交量较小，课税评估业务几乎丧失90%。

2017年12月，晋中银监分局对建设银行晋中分行开出5万元罚款，案由是“违规由客户承担房产抵押评估费”，依据是《商业银行法》第73条第四款，该条款原文为“违反本法规定对存款人或者其他客户造成损害的其他行为”，此案在商业银行内引起很大反响，未来由银行委托并支付评估费的方式会推广，银行届时会大幅压降评估业务收费并对成套住宅采用批量评估技术，比如工商银行的“E抵快贷”已购买了评估数据库作为价格参考并已接入该类业务的行内贷款模块，客户在手机用户端发起贷款申请时输入抵押品的简单信息，即可马上看到评估价格和可贷款金额。房地产评估同时存在行业内现有竞争者的竞争和替代品的竞争，竞争十分激烈。

2018年9月施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，确定处置参考价的方式新增加了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式，最后一个可选项才是传统的通过委托评估方式来确定处置参考价，司法拍卖评估业务只会走向萎缩，而拆迁评估也是阶段性的业务，在政策的不断变化中，传统业务会失去半壁江山。

但传统业务也不会马上消亡，一段时期内仍存在有效需求，各估价机构可利用SWOT分析、波士顿矩阵对此类业务进行分析，决定拟采取的策略，从战略层面来看适宜从多元化与防御性战略中选择，从业务组合层面来看适宜从利用、维持和退出策略中选择。

2.1.2 综合评估业务提速增长

2014年以前学会网站上公开发布的年度全国一级房地产估价机构排名公告中统计了各机构的营业收入，从2015年开始，细分为按营业总收入和按房地产估价业务收入的分类排名，走在前面的估价机构早已开始多业经营，大多具备房地产、土地和资产评估资质，部分机构还具备矿业权评估、测绘、土地规划、工程造价咨询和招标代理等资质。业务范围涵盖自动估价信息系统研发及应用、土地分等定级、房地产市场分析报告、区域房地产发展战略调研、各类专项债券发行中的评估和资产证券化评估。经营方式有直营连锁、加盟连锁、设立子公司、或多种形式并存。

综上可见，部分机构传统业务不放松、大力发展高端咨询业务，部分机构则通过加盟连锁经营的模式迅速扩张，带动中小机构的发展并从中获得新的业务机会。

2.1.3 新兴业务萌芽

财政部撰文称将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，逐步建立完善的现代房地产税制度，房产税税基的评估需求巨大。

立足于房地产估价，向前、向后一体化和将上、下游资源整合都是新兴业务的方向。比如承接传统抵押评估时提供融资项目的尽职调查、项目可行性研究、不动产抵押品价值动态监测等融资顾问产品；出让土地价格评估时提供土地储备项目资金平衡方案、土地开发项目实施方案编制、不动产测绘和投资价值咨询等土地顾问服务；拆迁评估提供社会稳定性风险评估、拆迁尽职调查、补偿方案编制和全过程代办服务等城市更新全链条服务。

随着供给侧结构改革的深化和评估需求的演变，各种新奇特业务不断涌现，如房产税与个税结合的改革、共有产权住房建设、房屋租赁市场的发展、房屋损害赔偿、农村房地产入市、金融资产管理、房地产信托基金评估和历史建筑保护新兴领域亦可大有作为。

2.2 不同业务中的消费需求者调查

2.2.1 政府采购类业务

以房产税税基估价为例，委托方应是政府相关部门，以公开招标的形式确定供应商。政府采购中采购方一般较关心是投标人的综合实力，投标文件对于招标要求的实质性响应，商务标的报价、技术标中的服务程序、时间、地点、方式和措施。评估工作量大，时间紧，准确度要求高，采购方不会一味地压低收费，估价机构使用批量估价技术进行成本控制，以高质量的评估报告达到政府预期的效果，会带来较高的利润。

2.2.2 偶然性的消费评估业务

房地产购买者、租赁者中已出现大量90后甚至00后，千禧一代对知识产权的意识远超老一代消费者，如各类付费书籍、资料网站的智力消费，他们普遍认为没必要花费大量时间在广袤的网络上搜求资料，且花钱购买得来的信息更准确可靠，这一代人经济上也较宽裕，有一定支付能力，我们应开发出适合年轻一代使用的付费APP，简化估价发起方式，如提供1次免费估价试用，付费估价服务有多种组合可供选择(比如评估售价、租价、租期、法律咨询、融资抵押、委托租售和手续代办等)，使用后对估价服务进行星级打分后评价等，营造消费场景捕捉评估业务。

2.2.3 大宗房地产投资咨询业务

传统的中介居间业务由房地产经纪人办理，他们擅长的是二手住宅的居间，对于商业、办公、工业和二级土地市场等大宗房地产的居间业务力不从心，这部分业务的特点是数量少，单笔交易额巨大，业务增长速度较快。目前楼市收紧政策不断加码的情况下，民间的闲置资金将流向非住宅物业的投资，这类消费评估需求者愿意为专业买单，“物有所值”是他们期望的专业服务，我们房地产估价行业拥有大量专业人才，擅长信息的挖掘、分析秘整理，结合财税法律政策，可很好地承接此类物业的信息资源、居间代理服务。

2.2.4 经常性的消费评估业务

反复多次进行评估消费的大多是中介、金融机构等，这类消费服务需求者的特点与传统业务消费需求者的特点相似，注重经济实惠，对报告的质量要求不高，此类估价产品应注重如何降低成本，大家对此类消费评估服务需求者比较熟悉，本文在此就不再赘述。

3 高质量发展应对估价需求演变

3.1 估价师创新发展方式提升服务能力

3.1.1 德者，才之帅也

房地产估价师肩负着价值衡量的重大责任，须有信仰、有情怀、有担当，树立高远的理想追求，把个人的追求、学术理想同企业前途、行业命运紧紧结合在一起，努力做对行业、企业和客户有贡献的学问家。要遵循高尚职业道德，多下苦功、多练真功，做到勤业精业，在市场经济大潮面前自尊自重、自珍自爱、讲责任、有担当，抵制恶性竞争和不正当利益。

3.1.2 没有任何力量比知识更强大

房地产估价专业性强、涉及面广，影响因素复杂多变，并不是通过了估价师的考试就万事大吉了，要养成终生学习的习惯，在学习中思考以致臻境，朱熹说过“始读，未知有疑；其次，则渐渐有疑；中则节节是疑，过了这一番，疑渐渐释，以至融会贯通，都无所疑，方始是学”。高质量的发展需要复合型人才，我们除了房地产相关知识还要学习土地、资产、会计、金融、税收、政治、法律和计算机方面的专业，做一个杂家，以多层次、多角度来理解与分析房地产市场的变化趋势。

3.1.3 知行合一，做实干家

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”，学到的东西，不能停留在书本上，不能只装在脑袋里，而应该落实到行动上，做到知行合一、以知促行、以行求知，正所谓“知者行之始，行者知之成”。自媒体人士多是投资客出身，他们通过多次买卖，手握多处房产，成功的光环让粉丝愿意跟从，笔者认为我们评估师应解放思想、积极参与，改掉眼高手低，光说不练的毛病，在房地产交易或咨询中获得实践经验。鉴于每个人的精力有限，不妨选择某一类型的房地产专门进行交易咨询并进行跟踪，以成为那一类型房地产估价领域的专家型人才。

3.1.4 创新发展方式提升服务能力

估价师可充分利用“互联网+”，尝试创新思路，以下抛砖引玉，希望大家提出更好思路。

楼市现已供大于求，商品房的购买趋于理性。现在有不少自媒体平时在微信公众号里发送楼盘的相关信息，组织购房人参加开发商买单的楼盘展示和促销活动，请炒房行家给参加活动者现场演讲，这些文章和演讲从房地产估价师的角度来看确有不同。他们是纯粹的市场行为，所以不论是软文的撰写还是演讲的内容都是以消费购房者为导向，内容简单明了，直击消费购房者最关心的配套、交通、楼栋、学区和价格走势等，2、3页纸的文章图文并茂全是干货。反观我们的评估报告，原则、程序、方法和术语，长篇大论几十页，看报告的人要前后翻，去尽快找到他需要的内容。现代社会生活节奏快，时间碎片化，在最短时间内提供最多有用信息，才能让消费者客户回头再来消费提需求。我们的网站和微信公众号里的内容不够市场化，流量时代，应学习如何抓住客户的注意力，加上自己的专业，做到有理、有趣，树立专业形象，推动有偿咨询服务的业务增长。

有些股评家并不是靠炒股赚钱，他们利用自己的微博、微信公众号赚取广大股民的钱，比如在群内推荐潜力个股，等粉丝赚到钱再打赏，类似免费咨询打广告，由此吸引了收费的一对一个股咨询业务，股评家带团队、教话术，由团队人员提供咨询服务。房地产估价专业性强，团队人员服务消费评估需求者绰绰有余，使用这种方式可达到裂变效应，提高有偿咨询服务的效率与能力。

3.2 估价机构突出优势、打造品牌、冲破瓶颈

3.2.1 培养公司可持续发展所需要的优秀团队

培养企业发展、知识积累、文化传承、制度运行所要求的优秀团队。估价机构要从完善培训体系入手，除了专业知识的培训还有企业文化、制度的培训。对于有一定资历的估价师还可创造机会与国外估价机构进行学习交流。要下大气力组建交叉学科群和强有力的科技攻关团队，加强学科之间协同创新，加强对原创性、系统性、引领性研究的支持。

3.2.2 突出优势，打造品牌

房地产估价机构大大小小近6000家，各有各的优势各不相同差异化经营，要找出自己与众不同的优势，是成本最低型还是价值领先型或其他，培育核心竞争力，着眼细分市场找准公司定位，可尝试与第三方平台合作或是机构间进行深度联盟，把品牌做大做响。

3.2.3 紧跟政策，顺应大势，多元发展

估价行业经过二十余年的发展，从手工作业套模版，到现在利用计算机工作，将来还要熟练运用大数据、地理信息系统GIS搭建强大的技术平台，实现自动估价，优化业务结构，加大创新和产品研发力度，提供多元化产品与服务方案，物业管理、特殊物业居间服务也是新的业务领域有待尝试，