建筑工程全过程造价控制要点分析

范永叶

（上海治汇工程造价咨询有限公司，上海 200433）

0 引言

房地产业作在过去的数十年里得到长足的发展，工程造价咨询作为衍生产业链中的一环也越来越受重视。针对工程项目建设的各个阶段实行全过程造价咨询管理，通过科学的技术手段全面而连续的进行工程造价控制，确保项目参与各方等经济利益显得尤为重要。

全过程造价咨询是从项目方案开始至项目竣工结束为止的全过程造价管理工作。在项目实施过程中，根据项目实际进展情况对偏离成本的科目及时进行控制与调整，缩小投资偏差，控制投资风险。

1 工程概况

本项目位于宝山区刘行镇，南侧临沪联路，西侧临宝正路，北侧临福双路，东侧临联杨路，占地面积28149m2，总建筑面积80149m2，总投资80000 万元。其1#~7#楼为普通商品房（地上16-18 层）；8#楼一层为配套公建，二层以上为保障性住房及自持租赁房（地上14~17 层）；9#楼为配套地下车库；10#~13#楼为配套变电站（地上1 层，半地下夹层1 层）；14#、15#楼为配套垃圾房（地上一层）。目前该项目桩基围护已施工完成，进入地下结构的施工阶段，精装修、景观、消防、空调等专业工程正在招标启动过程中。

2 本项目造价控制难点介绍

本项目土地出让成本13.5 亿元，出让时附带要求在基地内建造一栋保障房免费提供给政府及一栋不可售卖的自持公寓，同时整个基地实施绿箭三星标准，而周边类似房屋售价为47500元/平方，导致建筑开发成本压力非常大。其次开发商要在本项目内首次尝试项目快开发，计划在22 个月内完成设计、招标、施工（含精装）、验收及交房验收的全过程。再次本项目结构为目前推广的装配式剪力墙结构，同时须同步实施绿建三星、海绵城市等时下流行的新技术。面对各种困难、压力下，本项目的开发商实施全过程造价咨询并推行成本一票否决制。

在此背景下情况下，公司在与建设单位签署全过程造价咨询委托合同后，成立项目组，由笔者全面负责实施。笔者根据本项目的实际情况，制定全过程造价咨询实施方案，为建设单位提供全过程的各项咨询服务。

3 全过程造价控制要点

由于本项目成本压力巨大，进行实时有效的动态成本控制尤为重要，下面从项目实施的各阶段分别阐述全过程造价控制的重要性。

3.1 决策阶段的造价控制要点

此阶段也可称作项目的估测阶段，确定明确的目标成本，作为整个项目投资成本的最高限价，同时也作为考核设计经济合理性的依据。

本项目实施过程中根据建筑师提供的设计方案及类似项目的技术经济指标进行目标成本的测算后，发现建安成本达到5500 元/m2，远超估算成本，相关的测算成果文件第一时间递交开发商。设计随后进行修改：主楼由原来的2 幢16 层、5 幢17层、及 1 幢 14~16 层调整为 4 幢 16 层、1 幢 17 层、2 幢 18 层及 1幢14 层~17 层。8#房外墙260 厚预制保温叠合外墙板（PCTF）调整为200 厚PC 墙板同时建筑立面同步进行调整。而后笔者组织人员根据设计调整后的方案重新进行目标成本的测算，直到与估算成本相匹配，从而确立本项目的建安目标成本38000 万元。

3.2 设计阶段的造价控制要点

设计阶段是全过程造价咨询的重点，一个项目设计优劣对于工程造价的影响达70%以上，因此在项目设计阶段的提早介入，对设计方案进行技术经济分析及投资分解，明确设计的造价控制目标，推行限额设计成为此时必不可少的工作。本项目中举例如下：

（1）众所周知水泥土重力式挡墙施工简单，无支撑，施工方便但水平变形较大，对周边环境有影响。钻孔灌注桩+三轴水泥土搅拌桩止水围护体刚度大，工艺成熟，平面布置灵活但泥浆较多且需另做止水帷幕。SMW 工法桩优点占地小、速度快，但型钢为租赁，价格与工期关系密切。故围护方案出来后，笔者马上响应建设单位要求，对围护进行仔细测算，做好方案的必选工作。方案一：重力坝+东北二个方向局部SMW 工法桩一道斜抛撑，测算费用为1268 万元；方案二：重力坝+东南北三个方向局部SMW工法桩一道斜抛撑，测算费用为1153 万元；方案三：重力坝+西北及东北两个角局部采用钢筋混凝土支撑，测算费用为1100万元。

（2）本工程住宅1#~8#楼采用装配式建筑形式，项目建筑单体预制率不低于40%，因此PC 构件量价直接影响本项目的工程造价。经过详细测算，PC 成本的主要构成PC 构件制作费用（可专业分包）、PC 施工费及PC 的相关措施费相较混凝土结构、砌体、措施费及其他费用增加约500 元/m2。故对本项目我采用现浇剪力墙结构+PC 加成的方法，经方案测算并对比同类项目要求设计单位通过计算将原先钢筋60kg/m2指标降低到合理的50kg/m2以内，商品混凝土指标通过计算相应也限定在合理的0.45m3/m2指标内优化。对于PC 价格，笔者对比施工中的类似项目价格并深入市场进行调查，在确保投标单位可施工的情况下，降低费用约600 万元。

（3）对于外墙繁杂的线条及不锈钢栏杆及铝合金栅栏提出建议设计对立面进行简化：外墙保留2 层顶部及女儿墙顶部线条，其他均取消；北侧天井、空调栏杆、飘窗护栏及楼梯栏杆改为铸铁；外立面铝合金栅栏取消。最终建设单位部分采纳笔者的意见，费用降低约80 万元。

3.3 招标阶段造价控制要点

工程招投标是按竞争方式以合理低价来择优选择施工企业的一种有效机制，是整个造价管理工作的重要一环，此阶段的工作成果直接影响工程的建安造价。此阶段很重要的工作就是工程量清单、最高限价的编制及针对投标文件的造价分析。在总包清单编制时在清单及最高限价编制过程中，发现超目标成本的部分及时与业主沟通，请设计及时修改调整图纸。比如商品房精装修目标成本为1800 元/m2，最高限价编制完成后2300 元/m2，对比设计图纸后，与设计沟通调整想用的设计方案，如表1 所示，为精装修项目方案设计调整内容。

表1 精装修设计调整

同时在清单编制时尽可能的避免承包单位事后索赔，PC 吊装项目的工程量清单特征描述中注明PC 单价中含构件深化、模具设计、加工；预制构件加工、养护、运输；起吊、卸货、采用合适的支架堆放、临时加固及妥善保管、采用满足起吊能力的机械吊装及安装就位、纠偏、校正、临时加固及破坏修补方案、结构胶、焊接、栓接或螺纹连接、连接面二次处理及清理、灌浆、封堵、贴XPS 保温板、临时加固拆除、连接面最终处理、成品保护等工作，同时叠合楼板及阳台板时需增加支撑排架。

投标结束后协助发包人对投标文件，尤其是已标价工程量清单或预算书等合同的主要组成部分和索赔的重要依据进行分析，对其中隐藏的调价、不均衡报价、变更、索赔等关键事宜进行分析，并形成书面报告提醒建设单位后期施工尽量减少相应部位的变更。比如地库内墙防霉涂料墙面综合单价77 元/m2偏高、带E 钢筋差价107 元/t 偏高，又如外墙构件吊装应包含打胶、嵌缝费用，叠合板吊装应包含支撑模板的费用，施工单位PC 构件吊装费远低于市场价格，后期结算存在风险且8#楼外墙PC 构件吊装费与其他号楼相同构件差距较大。

3.4 施工阶段的造价控制要点

施工阶段是工程项目建设的核心环节，也是整个过程中历时最长最为复杂的阶段，为更好完成本项目的全过程造价咨询，在本项目中笔者主要做了如下工作：

（1）将前期无额定的目标成本进行分解，具体落实到建筑安装工程费、其他工程费用等二项一级科目确保过程控制中有效控制，以保证总投资额不突破。

（2）参与各项专业分包、材料设备采购招标工作，编制工程量清单及最高限价，并对投标文件进行报价审核，并出具书面意见。

（3）参与合同签订，审核合同中有关合同价、付款、变更、索赔等条款的合理性并出具书面审核意见。

（4）在过程控制中加强资料管理，分类建卷建立投资控制台账，例如动态成本对比表、项目合同及支付台账、无合同支付台账、做好季度及年度用款滚动计划等。

（5）加大重计量审核力度，为本项目确立更清晰的目标成本值。根据施工图设计及时绘制BIM 模型编制本项目的重计量文件，并与承包单位进行核对，达成一致意见，对于超出相应目标成本科目的部分，应详细分析并找出原因，及时与建设单位沟通协调，对工程造价实施动态调整或修正。如在基坑围护重计量金额为1204 万元，但原目标成本为1113 万元，经比对主要原因为φ850@650mm 三轴水泥土搅拌桩（掺量20%）全部改为φ700 双轴搅拌桩（掺量13%），同时增加型钢支撑。找出原因后，与项目负责人进行沟通后请设计进行重新论证，若为必须调整的方案的，则相应调整控制目标。

（6）对重大设计变更或现场签证及其他业主认为有必要的内容，在事前提供造价测算，为业主决策提供依据。例如西侧1/A1-Z 轴及27-28/D-F 围护施工中遇到两口煤气井，无法按原图施工，需在煤气井侧增加H 型钢并在局部进行加密，设计出具变更图后，笔者对变更图进行测算，共计增加费用约9 万元

（7）加强签证及工程变更的管理，制定严格科学的工程变更管理程序：①对变更增加内容进行技术审核，确定其必要性、科学性、合理性；②对变更内容进行费用测算和审核，并显示其对投资目标的影响程度，特别是对其超计划风险程度提出审核意见，切实做到一单一结；③对建设单位确认的、必须变更的项目及其费用列入投资控制计划，并完善其结算审核等管理程序。

（8）定期参加工程例会及造价控制有关的工程会议，编制月度造价咨询报告（包括但不限于月度付款建议书、滚动用款计划和实际支出的动态对照表、工程建设进展情况说明等内容）

（9）提供涉及各项工程项目的人工、材料、设备等造价信息和与造价控制相关的咨询服务，并对相应的暂估价材料进行核价。

3.5 竣工结算阶段的造价控制

竣工结算价是整个项目实际价格，是建设单位支付工程款的依据，而全过程造价咨询的推行改变以往的结算方式，对合同双方及我们均提出更高的要求。本项目工程结算推行分阶段结算、专业分包结算，方便业主更直接地了解项目成本，保障各方利益。利用三方确认的重计量结果作为基准造价，对实施过程中的产生的各类变更实行一单一结，在项目竣工验收合格后第一时间更准确得到工程总造价。为此，笔者要求项目组成员深入施工现场，随时了解工程变更情况，避免差、漏、错、碰，为竣工结算收集必备的原始证据、支撑材料。比如本项目前期试桩工程竣工验收完成，对施工单位立即上报工程结算，对试桩项目完成结算审核工作，切实落实分阶段结算制度。

4 控制效果

在目前成本的指引下，通过上述一系列行之有效的措施，目前本项目造价处于可控范围内。但仍有部分项目存在设计效果与成本的矛盾，尤其体现在景观及装修项目上，仍需与设计沟通力争达到经济与效果平衡。

5 结论

全过程工程造价咨询是一项技术性、专业性、政策性很强的工作，它贯穿于项目的各个阶段，在整合项目实施过程中起到积极正向的作用。它着重事前控制，强调主动控制，同时需注重技术与经济相结合，这就要求造价咨询的从业人员不断提高自身素质、专业能力，以及工程造价的管理质量，最终实现经济、管理、质量的共赢。