房地产资产证券化的意义简析

摘要：近年来，资产证券化发展逐步成熟，优势逐渐凸显，正在一步一步成为企业的首选融资方式，也将成为金融领域去杠杆的主要办法。资产证券化的规模逐渐扩大，范围更加广泛，品种、类型等正朝着多元化方向发展。在“新常态”的大环境中，房地产企业通过开展資产证券化业务，拓宽自身融资渠道，加速盘活存量资产;同时，迎合“三去一降一补”的“供给侧”的改革信条，调整自身资产结构，促进多元化融资。资产证券化这一新型的融资方式，不论是对于房地产企业本身，还是对于我国的实体经济，都有着重大的意义。

关键词：资产证券化;房地产;融资

1 引言

2005年，我国开始了信贷资产证券化试点，这是我国资产证券化卖出的第一步。2008年美国爆发次贷危机，波及到我国本土经济，此时，资产证券化的审批在我国实质上被暂时终止。经过长达三年的发展与恢复，2012年，资产证券化业务再一次回到了市场上。虽然资产证券化得到了重启，但作为一种新型的融资方式，此时的的资产证券化的接受度还比较低，大多数企业还是对其持观望的态度。由于资产证券化这一融资手段在激活存量资产、提高资金配置效率具有相当的优越性，为鼓励资产证券化的发展，在2014年，国家推出了备案制、注册制、试点规模扩容等一系列利好政策。在这些政策的推动下，资产证券化市场发行日渐常态化，规模持续增长，流动性明显提升，创新迭出，基础资产类型持续丰富，市场参与主体类型更加多样，产品结构设计更加丰富，资产证券化正在逐渐成为一种重要的企业融资工具。房地产行业本就受到融资端和销售端限制的现金流受到严峻的考验，现金流关乎房企的命脉，此时，获得现金流成为重中之重。同时，国内市场经过国家的调控，运行趋于平稳，发行利率震荡下行，在此情况下，越来越多的房地产企业选择通过资产证券化的方式筹集资金，资产证券化业务对房地产企业的作用和意义愈发增大。

2 房地产资产证券化现状

2.1 房地产资产证券化概念及主要类型

房地产资产证券化是资产证券化的一种形式，是房地产企业将自身流动性较差但本身质量较好的、在未来有稳定的预期现金流的房地产资产或者房地产信贷资产从企业中剥离出来，并将其转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行公开自由交易，使房地产资本的运转社会化。[1]房地产资产证券化最终就是将房地产企业原有的资产直接物权，经过资产证券化这个过程过转变为债权的关系，使得证券持有人获得房地产投资收益的分配权利。

目前，国内的房地产企业资产证券化产品主要有购房尾款资产证券化、物业费资产证券化、CMBS、类Reits、供应链资产证券化和长租公寓资产证券化六种类型。

2.2 我国房地产企业资产证券化发行概况

根据图2的统计，2014年至2020年底，市场上已发行房地产资产证券化项目共计276单，总规模达5365.55亿元，发行情况呈现波动增长趋势。2016年增长速度最快，发行规模同比增长 250.34%。2019年发行数量最多，同比增长84.09%，这说明国内房地产资产证券化市场仍存在较大的发展空间。[2]

2020年，受到影响，发行规模和发行数量都大幅下降，2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企销售回款难度大，同时租金收益受到影响，因此房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。从图3来看，房地产资产证券化产品的发行量在2020年4月份迎来发行小高峰，以融资度过难关。

3 我国房地产企业资产证券化的意义

3.1 有利于房地产企业健康发展

近几十年，房地产行业发展迅猛，作为我国的支柱产业，一直是宏观经济增长的重要支撑。房地产企业所处的环境及自有的特征决定了房企的融资方式，但这种传统的、单一的以银行贷款为主的方式也有着极大的制约性，且无法满足房地产企业日益增大的资金需求。房地产企业的政策风险高，受国家政策影响明显，如果还是仅仅以银行贷款作为主导的融资方式，那么一旦房地产市场出现大的变动，就会波及到整个金融市场，甚至会引发金融危机，进而导致各行业经济的倒退。由于房地产企业是资金密集型企业，所需的资金量是极大的，单一的融资方式不仅不利于房地产企业的发展，还会导致商业银行的流动性风险。房地产企业选择资产证券化的方式筹集资金，直接将手头流动性较差直接变现，用于生产经营和投资，这样一来，房企的资金回笼速度明显提高，资产结构也得到了优化;融资渠道拓宽，融资范围更广。[3]房地产企业运用筹集到的资金，可以偿还债务，也可以投资在收益更高的项目上，盈利水平会随之提高。

3.2 有利于促进我国资本市场的良性循环

房地产资产证券化对标的资产的要求相对严格，而且受政策环境的影响也相对较大。在选择房地产资产证券化进行融资时，不仅要选择合适的证券化的标的资产，而且要具备相应的环境经济政策，如税收、财政、信贷等也是必不可少的因素。房地产资产证券化虽然只是一种融资方式，但它的出现为房地产市场和资本市场提供了联结的桥梁。[4]一方面它可以集聚社会上利用率较低的资金，另一方面也开辟了投资者新的投资路径，提供了共同分享房地产企业的经营所得的可能性。资产证券化作为房地产企业融资方式的创新，使个人投资者原本用于储蓄的资产流向房地产行业，是产品的投资者与资本市场的双赢，能够有效促进资本市场的良性循环，对于我国资本市场的突破与创新具有关键作用。

3.3 有利于推动房地产供给侧改革

资产证券化作为一种新兴的融资方式，是金融工具的创新，能够促进金融行业的推陈出新，更重要的是，资产证券化的充分利用，有利于推进房地产行业的供给侧改革。[5]在资产证券化出现之前，房企大多依赖传统的融资方式，例如银行贷款，房企需要的资金量较大且对银行贷款的依赖程度较高，融资方式也相对单一，这就大大增加了房地产投资的金融风险。资产证券化融资是一种直接融资，它可以提高房企的直接融资比重、调整房企的资金构成、优化房企资产结构，从而为房地产供给侧改革打下坚实的基础。

4 结论

房地产企业将资产证券化作为融资的新型模式，有利于保证其融资渠道的多样性，并且在控制企业的杠杆率方面能够起到重要作用。同时，资产证券化通过将流动性较差的资产转换为流动性较强的资金，在优化企业资本结构上的效果也十分显著。房地产企业资本流动性的增强，将有力推动房地产向轻资产转型，从而促成我国整体经济结构的优化。

参考文献

[1] 王英杰.中国的资产证券化业务浅析[J].时代金融（下旬），2014.02.

[2] 张红，施嘉玮，李维娜.房地产资产证券化发展现况与趋势研究[J].中国房地产，2018.18.

[3] 刘昱辰.房地产投资信托REITs研究：理论阐述及现实例证.现代经济信息.2016.19.

[4] 田丰.房地产企业融资方式分析[J].前沿新论，2019.06.

[5] 吴玲.我国房地产资产证券化相关问题研究[J].中国市场，2019.22.

作者简介：王雪彤，女，东北电力大学会计专业硕士研究生，研究方向：资产证券化。