营造优质商业综合体空间的策略浅析

2021-03-17王磊

绿色环保建材 2021年3期

王磊

中铁建设集团有限公司建筑设计院

1 引言

商业因其多元化的便民服务功能及所能容纳日常活动的丰富性成为市民公共生活的重要空间载体。近几年，我国的商业综合体正处于快速发展阶段，在各一线城市已形成规模，并向二三线城市快速扩张[1]。

基于金华市开发区对完善城市功能、优化城市形象、加快开发区核心区块产业转型升级的要求，该区域需增加部分商业和公共服务设施，丰富周边地块的公共功能内涵，成为该区域的城市新中心。因此本项目在设计之初，定位为具有规模性、综合性、区域性等特征的超大型商业、休闲、娱乐一体化的活动空间——超级商业综合体[2]。

2 项目概述

金华信息产业园项目选址在金华市开发区区块，东起永康街，北靠李渔路，西至婺州街，南临丹溪路围合部分。项目总用地13.55公顷，总规模约为50万平方米，北、西侧均为住宅小区，东、南侧为办公楼。整个项目功能包含综合商业、商务办公、五星级酒店、餐饮娱乐等。

本文仅针对该项目综合商业楼进行综合分析，该栋楼建筑面积约为20万平方米，将城市中商业、办公、餐饮、文娱等城市生活空间功能进行组合，是一个多功能、高效率、复杂而统一的“城中之城”。

3 基于消防合理化的优质商业空间设计策略

整栋建筑体量庞大，210m 的面宽与120m 的进深均超出常规建筑体量，每层建筑面积达2万平方米。因此如何合理的组织消防疏散，又能保持商业空间的优质化，成为设计过程中的难点。

原方案按室内商业步行街的方向进行设计，其优点是步行街无防火分区概念，无需按中庭及商业建筑的要求划分多个防火分区，可以节省疏散楼梯及设备数量，从而降低投资成本，增加商铺利用率。但根据《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南-2017修订稿》[3]第184条“步行街首层地面至顶棚下檐的净高不应超过24m”，现方案共六层，室内步行街首层至顶棚下檐为35.8m，远远超过地标要求。因此在解决这一难题时，我们进行了三次初步设计的大规模调整。

首次调整，将室内商业步行街改为露天的室外步行街以解决疏散问题。但如此拆分为两栋建筑的方案会破坏商业空间的连贯性、大幅降低购物的舒适度，该方案被否决。二次调整，将步行街区域高度控制在24m 以内，一方面会严重影响西面主立面的完整性，另一方面，减少的西侧面积增加到东侧商业，导致东侧商业层数加高，间接影响办公塔楼的品质[4]。最终，经多方论证讨论，衡量利弊，综合考虑商业及办公的运营价值，我们按商业建筑来重新定义整个楼的消防问题，为解决疏散问题将建筑东侧中部的首至四层进行了内“凹”型的设计，将挑空区域定义为室外安全区域。最后的建筑总面积及主要界面基本无变化，满足甲方的要求（图1）。

图1 几次方案调整部位的剖面示意图

4 合理功能业态的确定

该项目包含4 万平方米商业零售及近8 万平方米的康体娱乐业态。最初的设计任务书仅提供了商业零售、康体娱乐、真冰场、KTV、电影院几个明确的业态，并未提供其余相应的业态细项，亦没有建筑的定性，给设计工作带来了极大的困扰。通过市场调研和分析，我们认为传统业态真冰场与KTV颓势明显，应该取消；电影院依旧聚集人气，则适当调整规模予以保留。最终，我方将业态确定为首二层的商业零售配备简单轻餐饮及饮品店，三四层业态为康体娱乐及培训，五六层业态为电影院及配套餐饮等。

5 商业动线设计的策略

一个优质的商业综合体，因其多元化的便民服务功能及所能容纳日常活动的丰富性成为市民公共生活的重要空间载体。传统的商业综合体更多的是一个独立的建筑，顾客只有进入才能产生联系。而现在的商业综合体应该根据内部的业态布置，设计更加的人性化的动线，由建筑到场所，由室内向外延伸，内部混合却又与外部隔而不绝，与外界保持着积极的交流互动。

5.1 商业综合体的外部动线设计

本项目地处金华市开发区的核心位置，如何合理利用核心区“交通枢纽”的辐射力和影响力，使项目最大化的受益于它带来的积极影响，是我们这次设计的首要问题。该栋项目西侧与南侧邻城市主干路，道路机非混合，人车流量较大。在车流设计上，如直接在道路设置汽车出入口将会带来主干路交通不畅的巨大隐患，因此将汽车库入口分别设置于内部场地四周，车辆由城市道路进入园区内部道路而后地下停车场，大幅度减小对城市交通的影响。地面因绿化率等要求，除安排少量临时停车外，所有车辆均停地下，通过竖向交通直接通达地上商业动线。

步行系统设计上，将办公人流与商业人流进行动线区分，办公人流由南、北侧道路进入办公大堂，与商业人流无交叉。商业人流则临西侧主干道开设西南及西北两个主要入口，设置商业前广场面朝城市开放，标志性显著，它能有效提供一个与外部城市喧嚣有所隔离的滞留型空间。东侧中部通高四层的“凹”字形空间很好地将中心广场的人流引入商业内部，同时设置了18m宽的通道通往地下一层的商业，将室外空间与室内空间有机结合，同时也增加了空间和景观的层次。

5.2 商业综合体的内部动线设计

“形式追随功能”，既是对商业综合体的实用部分的功能分析，也是对商业综合体空间形态类型的探索。我们与运营单位合作，针对商业动线及节点的研究，从水平与垂直动线形式出发，做了如下类型的动线形式研究。

5.2.1 线性动线

线性动线由商业主力店、次主力店、室内步行街组合而成。主力店位于主次出入口、中庭和主要交通连接枢纽处附近，一层主力店另设出入口直接与外部连接。次主力店位于主力店之间，方便主力店为其他的次要环线提供人流量和方向指示性。室内步行街则是商业综合体项目经常采用的，作为串联多功能、多业态的纽带，对形成业态丰富、空间多元的购物空间发挥了重要作用。

5.2.2 环形动线

环形动线顾名思义是线性动线的延伸和回环，使得线性动线循环灵动起来。该项目首至六层，均采用了环形的商业动线设计。从商业综合体内部功能环线组织和分布特征来看，分别由零售类-娱乐类-餐饮类依次叠加而成。同类型的店铺集聚分布，广泛的业种、业态为消费者提供了灵活多样选择。

5.2.3 中庭环绕式

本项目共设置6处中庭，位置处于主要线性的流线上。每个中庭不同程度的串联起上下楼层的业态，如核心的中庭将广场核心节点中的人流一直扩散至七层屋顶花园区域，充分发挥核心的内聚力及辐射力。中庭流线将上部楼层的可达性变得便捷，进而将垂直商业的活力带动起来。

5.2.4 混合动线

对比上述三种商业动线，混合动线则更加灵活多变，更多时候也是上述三种动线的交叉融合。促成混合动线的因素，需要必不可少的多样节点设置和多维的空间分布，将内部空间与外向空间以不同程度相结合，既有可举行商业表演、展示、促销等商业活动的室外中心广场和室内中庭；又有为人们提供除购物以外的休闲聚会场所的灵动的节点或街道。混合动线的良好设计，能更好地体现商业中杂而不乱的通达性，可以让人们更好地参与到商业综合体的行为活动中来[5]。