房地产买卖网签备案制合法性探析

姚捷

房地产交易登记中心实行房屋抵押合同网上签约备案制度，有利于降低当事人办事成本，提高抵押登记工作效率，最大限度为金融机构规避风险，也有利于政府部门对房屋抵押市场进行监控。

但是，这一制度需要与民法典相关制度衔接，在不违反上位法的基础上，才能更有效发挥制度优势，方便群众，加强政府监管。

措施及价值

我国现行法律法规规定了房产交易的3种主要交易形式—转让、抵押、租赁。

房屋转让必须要进行网上合同签约备案，以有效防范“一房二卖”等市场风险。房屋租赁作为一种合同交易，在当事人之间形成债权交易关系，如无特殊情况不必要进行网签备案。房屋抵押在当事人之间形成物权法律关系，且交易涉及金额普遍较大，却没有更加细化的交易管理方式，成为我国一项政策法规空白。

依据法律规定，房地产抵押需要办理抵押登记，但抵押登记的具体流程，国家相关法律并没有统一的规定。为规范房地产交易中的抵押贷款行为，2015年9月住建部印发《房屋交易与产权管理工作导则》，鼓励全国各地探索实施房屋抵押网签工作。

之后，全国各地都有进行抵押登记网上签约备案的试点，包括河北省邢台市、江苏省连云港市等房地产交易登记机关均实行房屋抵押合同网上签约备案，既方便了群众，也有利于监管。

该试点开始后，原来在房地产交易大厅里人山人海的拥挤情况消失了，群众在中介机构协助下在网上提交资料并审核，交易大厅井然有序。

房屋抵押合同网签新举措主要采取了如下措施。第一，建立互联互通共享业务信息平台，将房管和金融两部门均办理的收件扫描等重复环节压缩合并，实现金融部门扫描的收件信息，房管部门可直接调取利用。

第二，通过信息平台在金融部门设置了房产档案信息查询端口，在金融机构可直接查询抵押房产是否存在限制抵押等情况，无需再跑到房管部门查询，避免抵押当事人来回跑。

第三，化繁为简在业务系统中设定了简化版电子贷款抵押合同模板，抵押人和金融机构网上签订合同时，只需约定委托金融机构代办的条款，剩下手续就不需抵押人跟着去办理，由金融机构负责跑腿办结。

房屋抵押合同网签新举措的价值在于，第一，实现“跑断腿”到“一趟结”的转变。

实施前，当事人在办理房屋贷款抵押业务时，需先到房管部门出具房产可抵押的证明，再到金融部门申请贷款，再跑到房管部门排队等候、采集信息、办理抵押备案登记手续，最少得跑三四趟。

举措实施后，当事人只需跑一趟金融机构，通过互联互通的系统查验房产可抵押后，提交要件信息，网上签订含委托金融机构代办条款的贷款抵押合同，委托金融机构“跑腿”办结手续即可，实现了群众“只跑一趟腿”就可坐等办结的舒心便捷服务。

第二，省时省力，社会效益巨大。保守计算，按全市每年有5000个房产抵押贷款户计算，当事人跑一趟腿（往返）按8公里计算，少跑两三趟腿每年可让群众少跑10万公里;当事人跑一趟腿（往返）办事，需要半天时间计算，可节省融资企业及贷款群众时间7000多天。

第三，实现抵押登记服务极速办理，业务办理“立等可取”。

金融部门已采集的要件信息，房管部门可以直接调取使用，避免了重复采集信息的环节，手续化繁为简，实现了抵押业务全程网上极速办理，15分钟内“立等可取”。

相关法律问题

房屋抵押合同网签便民、高效，降低金融机构风险，亦有利于政府进行房地产市场管理，但房屋抵押合同网签的法律效力存在可以讨论之处，网签法律后果不清晰，为该项制度的推进造成一定程度的阻碍。这主要体现在以下三方面：

第一，在行政法上，存在政府各职能部门职权相互衔接问题。不动产登记暂行条例明确自然资源部负责指导、监督全国不动产登记工作。在全国范围内，各地自然资源局已实际负担起包括房屋抵押登记在内的各項登记工作，有相应的工作流程和要求。

为了达到最佳行政效果，需要当地政府协调住建部门和自然资源部门之间的关系。住建部门通过网签获取的资料信息，要被自然资源部门直接接受和认可，并由自然资源部门予以登记发证，才能达到节省行政资源和社会成本的效果。

但要特别注意两个问题：一是依照试点的做法，自然资源部门没有介入网签过程，而要其直接承认网签结果并予以登记，违背了权利义务相一致原则。如果在住建部门网签之后，当事人还是要到自然资源部门再走一遍手续，网签的效果将会打折。

二是确定责任承担。如果自然资源部门对于住建部门的网签备案行为予以接受，出现了登记错误或登记瑕疵等问题后，由自然资源部门还是住建部门承担责任将引发争议。

如果没有确定相关责任承担，相应的行政复议或诉讼程序，都会遇到较多法律障碍。

第二，在合同法上，网签的合同效力问题。网签在合同法上的效力源于住建部、人民银行、银保监会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，通知规定金融部门要以网签备案作为放款依据之一。

问题是，通知的效力属于部门规章，而人民法院在审理合同纠纷时，规章属于参考，法律行政法规才是依据。

如果当事人签订了抵押合同而未网签，但到自然资源部门履行了登记程序，则人民法院完全可以依据民法典合同编和物权编相关规定及不动产登记条例判决合同有效并予以执行。如此，则抵押合同网签的法律效力就存疑了。

第三，在物权法上，房屋抵押合同网签的法律性质问题。根据我国民法典合同编和物权编相关规定，在房屋抵押合同的成立、生效及抵押权的生效等问题上，并没有就房屋抵押合同网签作出特殊规定。

民法典第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

因此，当事人只要达成协议，抵押合同就成立并生效。当事人到登记部门履行不动产抵押权登记程序后，抵押权生效。抵押合同的生效与抵押权的生效是两回事。

我国民法并不要求当事人在签订抵押合同时网签备案，房屋抵押合同这个民事法律行为双方达成即可完成。网签并不是抵押合同这个民事法律行为的成立或生效要件。

这个道理同“一房二卖”是相同的，“一房二卖”从道德上予以谴责，在法律上，如果卖房人愿意承担违约责任是允许的。如果当事人签订了两份以上的抵押合同，则向登记部门进行抵押权登记方才成立抵押权，未成立抵押权但抵押合同已经签订者，承担违约责任。

抵押合同网签登记属于具体行政行为，这个无异议。

其性质应当属于行政确认，属于行政机关履行自己的管理职责而履行的管理义务，其有正当性，但权力边界、行使程序及法律后果还有待研究。

政策建议

房屋抵押合同网签的社会价值有目共睹，是一项有益于民生的举措，就其面临的法律问题可从三方面入手解决。

首先，全面规定房屋抵押合同网签涉及的相关法律问题。从定义、程序、时效、后果及救济等多个角度，对这个具体行政行为进行界定，同时明确其法律意义，为行政执法打下良好基础。

其次，提高法律位阶。当前，房屋抵押合同网签位阶较低，全面推行后可能会出现纠纷。如果房屋抵押合同网签位阶过低，会影响其实施，对政府及民众都不利。

最后，加强行政机关之间的合作。从社会效果、节省行政成本等角度考虑，不动产登记部门完全有理由接受住建部门的网签成果。应对相关部门就抵押合同网签的职权职责进行明确，厘清关系，做到无缝对接。

实践证明，房屋抵押合同网签备案制度，极大地方便了人民群众，提高了工作效率，便于监管机构掌握第一手信息，提高了监督的准确性，亦极大地保障了金融机构的交易安全，是一项值得继续探索的制度。

在明确相关问题的基础上，对所涉及的法律问题进行分析并在法律或行政法规层面进行调整，即可让该制度更加完善高效。