楼市为何“南北分化”？

杨闰然

南北之争一直为人津津乐道，小到粽子是甜是咸，冬至吃水饺还是汤圆，大到经济、产业、人口。

但近年来，机遇似乎都站在了南方这边。北方工业重镇逐渐褪色，南方创新城市强势崛起，“南北差异”逐渐赶超“东强西弱”，成为当今最令人关注的区域问题。2020年以来，房价走势延续了这种南北差异，北方楼市明显不如南方。

南北楼市差异现象背后是经济差异，而经济的现代化需要我们承认不同发展阶段各个城市发展条件的不同，从而形成的区域间有效分工的发展格局。

人口流动“南北分化”

一张涵盖全国15个副省级城市的房价榜单近日广为流传，榜单很直白，排名第一的是南方城市深圳，倒数第一的是北方城市长春。

据纬房指数的监测，从各城市房价历史高点至2020年10月，有20个城市距最高点房价的下跌幅度在10%以上，其中9个城市距最高点房价调整幅度在15%以上。这9个城市多数都位于北方地区，且以京津冀城市为主。其中，河北廊坊是下调幅度最高的城市，达46.9%，天津、青岛相较峰值下跌20%以上。

东北楼市也萎靡不振，经济下行、购买力不足、存高企的情况下东北还面临着人口的大量流失。数据显示，从2013年开始，东北三省常住人口持续7年净流出，人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万，相当于7年间合计净流出了164万人。

人口的不同，就导致南北楼市购房需求的不同。一线城市中北京和上海常住人口与户籍人口的比值并不低，但是移民指数排名相对靠后。相比之下，深圳作为典型的移民城市对外吸引力强，落户门槛不高。据深圳贝壳研究院数据统计，深圳二手房置业者原户籍TOP15中，东北三省皆榜上有名。

在北方城市开启楼市艰难“自救”的同时，南方城市拥进大批人参与新房市场的摇号与选房，火热“打新”。比如深圳的“打新”盛宴在近几个月达到高潮，一些新房和二手房之间的房价差达到数万元，如果能有幸“中签”，随便一套房账面浮盈至少500万元起，堪称彩票中奖。

这种分化不仅存在于南北之间，更存在于不同的城市群之间。人口迁徙购房定居趋势折射出城市群的发展格局，长三角、粤港澳三大城市群核心城市对周边城市的外溢力显现。城市之间的比拼在未来将上升到城市群之间，呈现多极化趋势发展。

从城市群看，位于西部的成渝城市群也不甘落后，凭借较强的经济发展活力和宽松的落户政策，该区域楼市活跃。据贝壳找房2020年的成交数据显示，选择在成都置业的川渝以外的人中，排名前二的省市分别为甘肃省、河南省，数据为8.9%和7.8%，其中甘肃近两年在连续提升。

深层原因

我们习惯性地将南北楼市差距归咎到经济发展的问题上。尤其是在各城市发布了2020年“三季报”，南北城市的经济总量也在逐步拉大—全国前三季度GDP排名前10的北方城市，只有北京。

从十强省看，1978年到2020年北方从5个降至仅剩山东、河南2个。另有数据显示，2012年到2019年，北方经济占全国比重从42.9%快速下降至35.4%，南北经济总量差距从14个百分点迅速扩大至29个百分点，人均GDP差距从0.97迅速增至1.30。

作为曾经的老工业基地，东北地区曾经长期作为我国经济增长的龙头地区，1978年辽宁省的GDP总量高居全国各省区第二位，但如今的东三省已不复往日辉煌。

从2013年开始，东北三省常住人口持续7年净流出，人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万，相当于7年间合计净流出了164万人。

山东虽贵为全国经济第三大省、北方的扛把子，但与广东、江苏的GDP差距一直在不断扩大。广东在2019年的GDP已经比山东省高了3.66万亿元，江苏高了2.856万亿元。并且当前四个经济大省中，山东的老龄化程度最深，广东则最为年轻。

经济差异源自产业差异，中国发展的是出口导向型的制造业，受国际贸易驱动，南方对此拥有比较优势。而北方重工业、传统工业和资源型产业的比重显著高于南方。根据上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭的进一步分析，南北差距的实质是，全球化进程中，因为区域港口条件和航运能力差异所带来的发展之间的差距。

就海运来说，东南沿海具有很大优势，长江流域随着黄金水道的疏通，航运能力大幅加强。1990年到1995年期间，到大港口距离对城市土地利用效率的影响并没有体现出明显变化，但在此之后，这一地理特征对城市土地利用效率越来越明显，与此同时，离大港口越远的城市GDP规模越小。

2001年，中国加入世界贸易组织后，以出口为导向的东南沿海地区进一步融入全球经济体系，佛山、东莞这类外贸明星城市城市工业和制造业非常发达，占据了明显优势，哈尔滨、石家庄、大庆则逐渐掉出20强。

在华顿经济研究院推出的2019中国百强城市排行榜中，考虑了GDP等经济指标和科教文卫等软经济指标。三大经济圈中百强城市高度集聚，长三角地区上榜城市23个，珠三角地区8个，京津冀地区8个，三者合计上榜39個。其中，长三角有上海、杭州、苏州和南京四座城市跻身前十阵营。

从南北格局看，前十城市中，南方占据8座，北方只有京津两市。但从全国前百强的范围看，北方城市占据了43名，差距并没有前十强这么大，相对分布还比较均衡。

所谓的南北差距，是沿长江和沿海的航运能力带来的，这一点富士康在全国的城市布局图可以佐证。作为“世界工厂”的富士康，1988年在广东深圳地区投资建厂，它的建厂轨迹从珠三角到长三角到环渤海、从西南到中南到东北，建立了30余个科技工业园区，大部分都位于沿海和沿河城市。其七大产业园所在地中，唯有太原在交通上优势不明显，不过山西有资源优势，且富士康老板郭台铭祖籍正是山西。

经济压力之下，诸多北方城市纷纷刮起“对标风”，青岛对标深圳、济南和大连对标上海等，想通过学习南方城市寻找重新崛起之路。一些北方城市在创新活力方面一直颇为人诟病，给人的一贯印象是计划经济色彩比较强，国有经济占比较高，习惯于按照传统的行政资源分配或者非市场的方式处理问题。但从城市航运能力差距的逻辑来看，市场化程度、营商环境和观念文化的差异并非南北差异的原因，而是地理因素造成的结果。

在优化营商环境、提振民营经济等方面，北方各省份也已经开展了一系列动作，但未来城市之间经济规模差距还可能进一步拉大。在此情况下，人口的流动是更重要的一点。从规模经济的角度来说，经济发展相对远离港口、航运条件差的地方，人口可以适度地流出，去获得那些自然地理条件、港口条件比较好的地方的发展机会。毕竟在一个大国内部，人口的自由流动有利于改善资源配置效率，也使得这个国家的公民能够充分平等地享受国家发展成果。

差异能否缩小？

从1999年的西部大开发战略，到2003年振兴东北等老工业基地的政策，再到2006年大力促进中部地区崛起，缩小地区差距一直是国家长期坚持的重要方针。区域经济差距扩大的势头得到一定程度遏制，从2007年起，西部的增长速度超过了东部。在后来的发展中，西南、中部的南方省区、东部沿海地区的增长普遍好于西北、中部北方省区以及东北地区，经济增速“南快北慢”、经济总量占比“南升北降”特征比较明显。

北京大学数字金融研究中心在2019年发布的一份报告显示，由于移动互联网的应用，数字经济的发展跨越了影响中国84年的胡焕庸线。从商业的数字化程度来看，东西部电商数量比值差5年缩小了28%，东西部移动支付居民实际使用差异缩小39%。

胡焕庸线是1935年著名地理经济学家胡焕庸教授提出的一条人口分布地理线，又名黑河—腾冲分割线。在传统经济中，人口分布几乎决定经济活跃程度，这条线也成为东西部地区经济成长和社会发展分界线。

随着物流的效率提升，西部地区经济也有了进一步的发展支撑。2019财年，淘宝天猫新增的超1亿年度活跃消费者中，有77%来自三四线城市及乡村地区。在此前的工业化时代，全球化分工下的受益城市主要取决于港口，但在数字化时代，偏远的城市和地区将拥有更多发展机会。

东西部差距曾让人忧心，近年来数字经济让西部地区实现了追赶式发展。面对南北差距，北方的城市能做什么？数字经济也可能会成为北方经济高质量发展的新赛道。尤其在双循环的背景下，远离港口的城市可以去发展不需要借助于港口的产业，服务于中国国内市场的产业。

发现南北方基础设施的差异没有那么大，主要在使用的深度上。数据显示，南方和北方网络零售店总量的比例大概是3.1倍，但线下的零售店比率是2.7倍，实际线上南北差异要超过线下南北的差异。

寸有所长，尺有所短，任何地区都有它的比较优势。比如在中国互联网科技版图上，东北地区也几近空白，但在约1020万直播行业从业者中，东北人占比最高，约为30%。2020年以来，全国城市都在竞相追逐“直播第一城”，东北三省的各级政府、商务部门正试图借助本轮直播风口，为东北经济转型寻求突破。

贵阳也是城市发展后来居上的典型案例。这个不沿海、不沿江的“大山地理”城市，一度化身為基建狂魔。尽管2019年贵州省政府债务率146.3%，负债率为全国首位，但其高速公路综合密度位居全国前列。看似落后的西部省份还搭上了高大上的“大数据快车”，2013年到2018年，贵阳连续6年位居全国省会城市第一，与原来跟它相同水平的地区拉开了距离。

值得一提的是，北京大学国家发展研究院副院长黄益平通过数字经济的南北对比，发现南北方基础设施的差异没有那么大，主要在使用的深度上。数据显示，南方和北方网络零售店总量的比例大概是3.1倍，但线下的零售店比率是2.7倍，实际线上南北差异要超过线下南北的差异。

黄益平认为数字经济给北方提供了一个新的帮助经济发展、转型的机会。新基建是政府可以为数字经济发展和产业数字化转型提供的基础条件，为企业、个人提供所需要的网络和移动终端，除此还可以建设公共信息服务平台，让数据为数字经济说话。

要平衡南北之差的问题，背后涉及城市的发展方式、增长质量和核心竞争力。尤其在双循环的背景下，城市经济发展方式从过去的要素投入型，变成现在的创新驱动型，从过去的出口导向、投资导向，到现在服务业、消费变得越来越重要。但从根本上来说，平衡并不是指经济发展的总量一样，经济在部分地区集中是正常现象。