“十四五”开局之年，如何破解大城市住房突出问题？

南方周末记者　卢宝宜

政府工作报告首次明确提及要解决好大城市住房突出问题。

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★首次明确提及大城市住房突出问题，并明确加大保障房和租赁住房的建设，加大土地供应。

“以常住人口增量为主要标准供给城镇用地，地随人走，推行新人地挂钩”。

在“十四五”规划的开局之年，房地产行业如何发展，是众人关注的议题。

2021年3月5日上午，十三届全国人民代表大会第四次会议在北京人民大会堂开幕。会议审查了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草案）》，当中提出要完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。

“十四五”规划在中国五年规划编制史上，是首次通过互联网向全社会征求意见和建议，反映了广大人民群众对美好生活的期盼和呼声。作为民生最重要的环节之一，住房和人们息息相关，“建设宜居城市”也被纳入规划当中。

针对住房领域，2021年政府工作报告也作出了新的定调：保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。“解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

其中，首次明确提及大城市住房突出问题，并明确加大保障房和租赁住房的建设，加大土地供应。

解决住房难题

自2016年12月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，该定位一直是国内房地产调控的主旋律。

2021年3月2日，在国新办新闻发布会上，银保监会主席郭树清指出，当前国内房地产的核心问题还是金融化泡沫化倾向较强。“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”

3月3日，住建部官网发布消息称，住房和城乡建设部副部长倪虹赴杭州、无锡调研时指出，中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，确保房地产市场平稳运行，坚决遏制投机炒房。

随后，杭州、上海相继升级楼市调控。进入2021年后，从加码限购、限售到严查资金来源，全国各地都频繁采取了不同的调控手段。

“一线城市的调控政策为其他城市提供了有效范本。”中指研究院的最新报告提出，短期内土地市场热度较高、房价存在较大上涨预期的城市，仍将继续加码调控政策，预计今年房地产市场的热点城市将迎来政策高发期。

中原地产首席分析师张大伟公开表示，两会前夕，房地产调控政策如此多发，刷新了往年的纪录，这也代表了最近的房地产调控取向依然以收紧为主。此次政府工作报告中再次强调“房住不炒”，同时以解决大城市住房突出问题为目标，预计大城市的房地产调控加码将成为2021年房地产调控的主要特点。

克而瑞地产研究员杨科伟亦对南方周末记者表示，现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

针对大城市的住房问题，全国政协委员、房天下控股董事长莫天全对南方周末记者进行了分析，并认为当前国家已经出台了相关举措，如新房市场限价销售、租购并举、加大租房保障性住房供应、发展长租公寓等等，这些都是保障居者有其屋的有效措施，相信大城市的住房问题在政策一一落地执行之后会逐步改善。

在国家政策落地的坚决性和市场存量趋向饱和的形势下，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞向南方周末记者预测，在“十四五”期间，中国房地产市场可能会出现明显的拐点，表现为房价保持平稳、销售出现连续三年负增长、房地产开发投资增速放缓等。

这也将倒逼中国房地产业发展模式迎来较大转变，倪鹏飞预计，“十四五”期间，中国房地产业将会转向高品质、多样化、精细化的发展。

规范长租房市场

在缺席两年后，“租赁”一词再次被写入今年的政府工作报告。

2018年政府工作报告中提到：“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

2021年政府工作报告则变为“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”，谓语已从“培育”改为“规范发展”，并首次提到了“长租房”，更显重视。

日前，民进中央、民建中央提交的两会提案同时聚焦住房租赁市场，提出要增加租赁住房供给、给予适当税收优惠、建立行业准入门槛、严格监管“租金贷”等建议。

民进中央的提案中还引用了由中国社科院等多方联合发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》的数据。数据显示，2020年全国投入租赁市场存量房源为0.87亿套，预计租赁需求人数为2.4亿，现存房源供不应求；同时房源质量普遍较差，部分城市房源中楼龄20年以上的老旧小区占比约40%，且普遍存在设施老旧、配套缺失等问题。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波此前也提交了议案，建议尽快出台更高级别住房租赁上位法，各地可据此完善监管机制流程，规范长租房经营机构和从业人员行为。

贝壳研究院首席分析师许小乐表示，根据今年政府工作报告的内容，政府在发展长租房市场的同时，将加大行业监管和规范。“前者可以通过降低租赁住房税费负担，来提高供应方和运营方的积极性，扩大市场化租赁供给；后者则需要推动相关立法，并加大对现有政策措施的执行力度，充分保障租房者权益。”

除了对长租企业给予税收优惠，许小乐认为，政府还应推动个人租赁收入所得税的减免，推动“租购同权”，以促进更多的城市闲置房源进入住房租赁市场，满足新市民不断增加的租房需求。

莫天全也表示，在租购同权的落实上，需要从权利角度让租赁住房真正享受到公共服务和金融财税等支持政策，让老百姓不仅有地方住，在保障居住的前提下，也能够享受到与购房相同的公共服务权利，有相应的基础设施等资源保障。

“但这其中也有一个资源的稀缺性问题，比如说子女上学问题。面对热门学区，买房的人和租房的人付出的代价是不一样的，是否能够在有限的稀缺资源下实现绝对的权利同等，这是需要继续去探讨的。”莫天全说。

城镇化再推进

大城市住房问题需要解决，农村问题也不可忽视。

2021年的政府工作报告还指出，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%。

推进新型城镇化少不了乡村振兴和城镇老旧小区改造，这也是当前大家最关心的民生话题。

3月2日，住房和城乡建设部副部长张小宏在国务院政策例行吹风会上公布了一组数据——2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民736万户，超额完成了2000年政府工作报告明确的目标任务。

广州世联行副总经理林家星曾参与多个城市更新项目。在他看来，在中国的一线城市和强二线城市，城市更新一定是不可逆转的大潮，也是释放重点区域高价值土地的一种最重要的方式。他向南方周末记者透露，政府近年来也的确在推动更多的社会资本参与到旧城、旧村改造项目中，探讨居民、资方、政府三者共同参与的机制。“过去，各地旧改都在探索中推进，如今各类型的改造模式已经成熟，也应该到集中爆发的阶段了。”

恒大经济研究院首席经济学家任泽平也一直在做中国城镇化模式的研究。在他看来，城市群都市圈化是城市化发展的必然趋势和科学规律，尤其在城市化中后期，人口和产业聚集效应明显。而中国都市圈城市群的时代已经到来，人口在持续向城市群集聚。

虽然政府的城镇化思路一直都是“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”，但是国内人口长期以来依旧向大都市圈集聚，而土地供给则向三四线城市倾斜，导致人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，以及一线和部分热点二线城市房价过高、三四线库存过高等问题。

根据政府工作会议提出进一步推进新型城镇化的内容，任泽平此前撰文建议，要尊重产业和人口向优势地区集聚的客观规律，加快贯彻落实城市群都市圈战略；以常住人口增量为主要标准供给城镇用地，地随人走，推行新人地挂钩；还应优化城镇用地在地区和城市之间的配置，推进市场化的跨省换地和利益分享机制。