关于社会保障性住房建设运营一体化管理的探讨

王新荣

厦门安居建设有限公司（361000）

0 引言

近年来， 政府大力推进社会保障性住房建设，有效解决了低收入困难家庭的住房问题；采取建设人才安居住房等方式积极引进高端人才，为企事业单位快速发展壮大提供保障。 但目前，多数保障性住房存在空间布局不合理、使用空间小、家具家电预留安装尺寸不足等问题， 且施工质量通病多，使得住户满意度与社会期望值相差较大。 因此，在保障性住房建设项目的设计、 施工及竣工验收阶段，提前引入运营管理单位， 实现建设运营一体化管理，对提升保障性住房建设质量具有重要意义。

1 保障性住房的社会属性

保障性住房是社会保障性公共租赁房、人才安居房，是实现社会稳定和人才发展战略的重要保障性举措。 对于政府而言，保障性住房是一种既有一般商品经济属性，又有一般商品没有的政治性和社会性的特殊商品。保障性住房与普通商品房在建设资金来源、需求对象、产权性质等方面有本质上的区别， 不仅能够促进我国可持续发展目标的实现，还有利于建设社会主义和谐社会。加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举，对改善民生、引进人才，对相关产业具有很强的带动效应。

2 保障性住房建设现状

保障性住房主要有以下几种形式:①通过政府租金补贴或通过实物配租等方式提供给低收入或住房困难的人群，保障其最基本的住房需求；②向不符合低收入申请条件但又无房的家庭提供保障性商品房；③向教育、卫生系统等事业行政单位的住房困难职工提供过渡性住房及为企事业单位的特殊人才提供住房。保障性住房主要以30 m2单身公寓、45 m2一房型、60 m2两房型为主。 当前，社会对保障性住房的期望值较高，但实际入住满意度较低，主要存在以下问题:

2.1 设计不合理

保障性住房通常建设面积较小，设计者既要考虑户型面积控制，又要合理布设使用空间，常常顾此失彼，没有全面考虑住户的舒适感、安全感等。 例如部分保障性住房的卫生间、淋浴间的宽度仅60 cm，无法满足体格稍胖人员的使用需求，住户体验感较差；厨房虽预留了冰箱安放位置，但预留空间小，只能放置微型冰箱，无法满足一个家庭的正常使用需求等。

保障性住房的面积虽然都较小， 但不代表其建设标准较低，其每平米造价甚至高于部分商品房，设计者应通过优化设计细节等方式提升保障性住房的适用性。

2.2 施工质量监管不到位

保障性住房主要存在卫生间渗漏、瓷砖空鼓、入户门变形、墙面粉刷层开裂等常见质量通病。某保障性住房业主在验房后提出了40 个质量问题，这足以说明项目管理人员质量意识较差及施工质量管控体系不完善、质量监管薄弱、成品保护不足。

2.3 建设端与运营端脱节

目前， 保障性住房的建设与运营管理一般是相互独立的体系，建设方负责保障性住房建设管理，待项目竣工验收、 备案后移交给运营管理单位进行配租或销售， 常常出现建设方案与运营需求相矛盾的情况。例如，某小区大门车辆出入口采用无人值守智能化闸道，已通过竣工验收，但因设计时未考虑后期运营时的道路行车动线方向， 导致摄像头无法捕捉到车辆进入小区时的车牌信息（如图1 所示），道闸系统既无法自动起杆，也无法手动起杆，运营单位只能自行破除路口，重新施工智能化摄像头，造成一定的资源浪费。建设端与运营端脱节，部分使用需求无法在设计中实现， 也是当前保障性住房建设存在的主要问题。

图1 车辆左拐进小区时车牌信息无法被捕捉

3 保障性住房建设与运营一体化管理

针对当前保障性住房建设中存在的问题，可以采用在建设阶段引入运营管理单位的方式加以解决。 一方面，让运营管理单位参与项目的设计管理工作，采取项目设计端服务于运营端客户的管理思路来优化保障性住房设计方案，使设计能够满足运营单位的使用需求；另一方面，让运营管理单位参与项目的施工管理及竣工验收工作，与建设单位形成合力，强化施工过程中的质量管控，最大限度减少施工质量通病，势必可以取得良好的效果，提升老百姓对保障房建设工作的满意度。

3.1 设计阶段的一体化管理

设计阶段的一体化管理主要是指将运营管理单位或定向供给客户的使用需求考虑到设计方案的优化、比选中，设计者将社会民俗风情、户型布局需求、使用群体生活习性等融入到设计方案中。 例如， 对于定向医疗体系人员保障性公租房而言，设计者需要考虑同一个房间不同人员的夜班情况，采用柔和灯光效果、静音门锁、静音窗帘等特殊设计；保障性住房的外墙颜色及屋顶造型等方面的设计，应尽可能地呼应当地民俗风情，更好地将住户的需求和社会民俗风情表达在设计图纸上。

3.2 施工阶段的一体化管理

施工阶段的一体化管理主要是指由运营管理单位与建设单位共同对项目施工阶段进行 “打包”管理，建设单位、运营管理单位定期或不定期到现场查看，对施工质量、电源插座布设点位、预埋件埋设位置等在设计图纸上不能直观体现的部位提出运营方的意见和需求， 在施工过程中进行优化、改进，避免施工后的改动。 例如某项目在竣工验收后，运营单位在安装空调时发现预留的空调冷凝管穿墙孔位太高，无法满足冷凝水的排水高差需求。

3.3 竣工验收阶段的一体化管理

竣工验收阶段的一体化管理是指运营管理单位作为建设单位的一个验收分组参与项目的竣工验收工作，与建设单位、监理单位形成监管合力，强化施工质量问题整改力度。

3.4 维保阶段的一体化管理

维保阶段的一体化管理是指随着项目装修收尾和分户验收工作的开展，建设单位、运营管理单位、物业公司成立维保小组，施工单位同时组建维保快修小组，对物业验房或业主收房过程中提出的整改意见迅速做出反应。 通过前期设计、施工阶段的一体化管理，运营管理单位对项目户型、水电点位及装修细节的熟悉程度较高，项目交付后，可以快速判定质量问题的责任单位，并要求其在约定的时间内完成维修整改，提升业主的满意度。

4 结语

保障性住房建设是一项重大社会民生事业。 建设运营一体化管理的关键在于提供优质的产品和服务，建设端提供住宅产品给运营端，运营端提供运营管理服务给客户，所以建设单位与运营管理单位的最终目标是一致的。 实施保障性住房建设运营一体化管理， 能够有效提高保障性住房的设计、施工质量， 将保障性住房工程建设成民生精品工程，从而提升社会满意度。