房地产开发前期设计管理思考

戴鸿明

摘要：房地产开发项目管理工作与项目管理理论工作之间具备一定的共性，这也是房地产开发项目管理工作可以以项目管理理论为基础而开展的主要原因。通过这一方式，目前房地产开发管理工作整体也具备了一定的科学性与可行性。房地产企业可以通过这一管理工作，进一步的完成成本控制与项目设计工作，让房地产企业更为精准的进行资源调配。本文通过对房地产开发项目的内容与管理工作的具体状况进行简述，并分析了其质量管理与整体设计工作的具体内容与重要性，希望对提高管理效果有一定的帮助。

关键词：房地产;开发项目;前期设计管理

引言

房地产作为投资数额较为巨大的产业项目之一，其本身所具备的风险也相对较高。在整个开发的过程中，一般会分为项目初始的规划与具体项目内容的设计与最终的项目落实这几个阶段。对于整个过程中而言，其项目内容的设计工作与管理工作的重要性相对较高，其设计的具体效果与管理工作的开展会影响到房地产项目的可行性与后续的收益状况。所以在进行房地产项目的开发时，需要综合性的管理工作，通过对房地产项目的规划、设计、开展等具体步骤进行全面性的管理，提高整体的质量监管效果，以此让房地产开发工作可以更加顺利的进行，提高房地产项目的经济价值。

1房地产开发项目的前期规划工作

房地产项目开展的基础就是对整个项目初期的规划，只有较为合理科学的规划方案才能够确保工程有一个良好的开展基础进行开展。在规划阶段，需要对项目的实际内容进行大致的规划，并分析在项目建设过程中可能存在的风险问题与收益的预测状况等。通过这些方面的规划就能够大致确定项目的开展方向与可行性状况，具体可以以下几个方面为准：

首先在项目执行的质量规划工作中，规划人员需要对市场环境有简单的了解，并清楚国家对不同建筑类型与建筑结构的质量要求与政策规范。通过对这些法律与政策方面的分析，与实际房地产的规划状况来简单的判断该项目具体质量情况。并以此为基础，简单的设立整体质量管理计划，计划的重点需要在于其可行性与综合性，避免项目复杂影响后续工作开展[1]。

其次，需要对质量问题进行综合性的评估工作，可以开展综合性的项目准备工作，在准备时，对质量安全问题与评审制度进行制定，确保制度本身具有足够可行性与全面性。

最后，应当明确质量管理过程中的责任分配与项目策划层面的规划工作，首先可以制定出较为全面的开发状况与目标，明确项目在开展过程中所需要依据的质量标准，然后根据质量标准与质量监管制度的具体内容开展后续的工作，确保整体的项目开发具备足够可行性。

2房地产项目设计过程中的质量控制

在房地产项目进行设计的过程中，需要综合性的对项目内容进行考核，并制定出对应的质量监管工作内容。

首先，需要全面的进行设计阶段的监管工作。在设计人员进行房地产项目设计的过程中，需要保持对项目内容与可行性的综合性监管，确保项目内容在具备可开发性的同时，能够在市场中具备更明显的优势。与此同时，对项目整体的监管工作应当尽可能有多位设计人员负责，确保监管工作拥有足够的参考价值，避免项目的可信性不足影响到后续的开展。

其次，在初步的设计与监管工作完成后，需要采取科学的方式对设计质量进行管理，可以通过由专业施工团队对项目设计方案的可行性进行判断的方式，分析项目的执行难度与可行性，确保项目在后续的审核阶段可以順利的通过，且确保项目能够顺利的完成工作难过的开展与控制，避免因为设计不合格而影响到项目的上报与执行[2]。

最后，在质量管理工作的开展过程中，应当将项目的责任内容进行划分。在项目组内部构建出项目责任负责部门，部门会进行项目责任的划分与项目整体的规划工作。将项目中策划、设计与实施阶段的不同部门责任进行细分，以此来便于后续管理工作的开展，让项目的质量管理工作与规划工作的责任划分更为合理，避免项目出现质量层面的问题。

3 房地产开发的前期管理

3.1 施工图纸设计

项目施工图纸的设计可以分为初步的设计阶段与后续的完善阶段。两个阶段分别负责对项目整体施工的规划与对具体施工内容的计划。其实际的管理工作需要以以下为重点开展。

首先应当开展设计经理责任制的管理模式，有设计经理负责对设计阶段的所有工作进行管理与规划。确保设计的施工方案能够在满足初期项目规划方向且符合现实的建筑市场与施工要求。让项目整体的设计具备科学性的同时，与此前的规划方向相统一，确保设计工作的开展顺利。同时，在多个设计人员负责项目的情况下，设计经理还需要负责进行设计内容上的协调工作，确保不同设计人员的设计能够相互协调。

对于项目工程师需要通过进行各项目内容的全面监管工作。在设计阶段，应当有项目工程师对项目设计合理性进行监管与监控，确保项目的合理性。一般对于工程师监控工作需要工程师具备一定的专业性可以在监控工作开展的同时，辅助完善对应的技术方案，以提高工作效果。在开发项目阶段的管理工作中，需要根据实际的管理状况对管理措施与内部管理制度进行调整，加强对设备材料与工作人员的管理工作，确保项目整体在一个统一的规则下进行推进，以此来提高管理效果[3]。

3.2 房地产项目的协调与评审

在进行项目协调的过程中，应当由项目负责人员与建设方的管理人员进行项目信息内容方面的交流工作，确立项目开展的具体方案，以此来提前对工期、开展效果等具体工程内容进行规划。而评审工作需要结合项目的建设质量、技术需求进行开展，对工程进行全面的合理性审查，确保项目整体的开展质量与效果[4]。

3.3 房地产开发设计的重要性

房地产开发对于社会的发展拥有着一定的促进作用。但近些年不断加速的房地产开发，也让社会经济结构的稳定性受到了一定的影响。对于这种问题，并不能单纯通过放缓开发而解决。需要相关开发人员在进行项目规划与设计的过程中，从质量安全、设计可行性、经济效益等多方面综合性考虑房地产开发项目的实际执行预期。以更加合理的项目规划来进行房地产项目的开发工作，以此来规避项目开发过程中因为设计失误或缺少规划而引起的建设问题，以此来提高房地产项目的整体开发质量与开发效果。让房地产开发在推动社会经济发展的同时，不影响到社会原本的经济结构，让行业的发展速度能够得到一定的加快，改变我国房地产业混乱的现状。

结语

房地产项目在开发的过程中，需要综合性的对项目可行性、项目质量问题与项目的收益期望进行考虑。在确保项目可行的基础上才能够开展对应的开发工作，避免因为项目规划与设计的不合理而影响到房地产业的发展。让我国的房地产业可以以更加科学合理的方向发展。

参考文献：

[1]汪越成.我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究[J].黑龙江科技信息，2019（09）：42-43.

[2]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑，2019（10）：32.

[3]陈磊.房地产开发项目管理的研究[J].幸福生活指南，2020（06）：94-95.

[4]刘鑫.房地产企业项目开发设计管理的质量控制[J].中国市场，2019（08）：67.

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