房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用探究

徐腾

摘要：随着我国经济与科技的不断发展，我国各行业都得到了快速发展的机会，尤其是房地产行业，尽管已经实现了行业产值的快速增长，但同时也面临着越来越激烈的市场竞争。随着我国经济体制改革不断深入，经过一段时间的市场自主调节之后，我国对于房地产行业开展了宏观调控，出台了各种限购政策，不断调节房地产的销售价格，压缩房地产行业的经济利润，为广大人民群众谋取利益。这样也导致地方供开发商开发的土地资源越来越少，同时开发建设的成本也在不断提高。在这样的发展背景下，对房地产行业实行全过程成本管控是非常重要的，只有实现了全过程成本控制管理才能够保障房地产行业的利润，提高房地产企业的市场竞争力，促进整个行业的持续发展。

关键词：房地产;成本管理;成本造价全过程控制;运用

造价全过程控制是成本管理中的重要内容，也是控制房地产建设工程费用、提高资金利用率、扩充效益空间的重要工作手段。随着我国现代社会市场经济的快速发展，各地区的房地产建设行业整体水平不断提高，各房地产企业之间的竞争越发激烈，如何实现成本造价的有效控制是进一步提升企业综合竞争实力的关键问题之一。

1房地产企业财务成本管理工作的重要意义

1.1有利于提高企业发展速度

众所周知，房地产开发项目周期较长，一般至少需要2年以上的周期，若是滚动开发项目，则周期更长。而在如此长的开发过程中，会受到各种因素的影响，使得项目进度拉长，进而增加房地产企业管理成本及经营风险，甚至可能会引发各种安全事故。而通过加强财务成本管理，并将其深入到项目开发全过程中，对各个环节进行严格的监督控制，可有效提升项目开发的速度，同时也能够减少意外事件的发生，这样便能够保证项目顺利完工，进而提高房地产企业发展的速度。

1.2有利于降低企業税负水平

资金体量大也是房地产业开发过程中特点之一，因此也导致房地产税负成本较高。相比较一般的企业，房地产企业在项目开发过程中，需要按照税收规定缴纳各种税费，包括消费税、营业税、增值税、土地增值税、房产税、印花税、企业所得税及附加税等，加之房地产企业开发周期较长，在项目筹备、立项、施工、销售、竣工验收、产权办理等环节均会产生税费，若是能够做好财务成本管理工作，科学合理进行税收筹划，可有效降低企业的税负水平。

2房地产成本管理中成本造价全过程控制的运用

2.1项目决策阶段的工程造价控制

项目投资决策阶段是一个房地产建设项目的初始阶段，这一时期的造价控制能够直接影响后面各个环节，对整体项目造价产生直接作用。结合有关资料分析，房地产建设项目决策阶段的造价控制能够影响项目整体投资的70%。因此，建议工作人员结合不同的房地产建设项目情况，明确投资目标，合理分析开发位置与类型，比如城市中心地段的写字楼、城市边缘地段的低档住宅楼等，有依据的分析投资额度，明确成本目标，构建目标体系;之后要估算投资资金，分析相邻房地产的建设经济技术指标，分析两者不同之处，进行成本替换，初步确定房地产建设项目的成本控制估算价值。最后，要调动企业各个部门，让投资决策部门、财务部门、内控部门、设计部门、施工部门等共同参与到投资决策阶段的造价控制中，尽可能减少各个方面的不必要开支，从而实现项目建设成本的合理控制，让企业在房地产项目建设中获取投资效益。

2.2项目规划阶段的工程造价控制

规划设计能够在极大程度上影响房地产建设项目圆满建设，规划设计占有的建设费用比重较少，一般来说不足20%，但是这一阶段能够直接决定房地产建设项目的建筑物性能、建筑物质量、施工进度、建筑物结构等，能够影响房地产建设项目成本造价的80%及以上，也是造价成本全过程控制中的关键阶段。规划设计阶段，工作人员需要分别完成市场调研、民意调查、数据分析、房产结构分析等，以此保证设计的合理性与严谨性。之后，工作人员需要利用造价管理、成本控制等手段，完成预算编制文件，尽可能地将编制内容细化到房地产建设的每一个细节和技术层面，在保证房地产建设质量的同时维护企业经济效益。最后，在施工图设计阶段，工作人员需要严格依照地质勘察数据资料，保证图纸设计内容符合现场实际情况、满足建设需求，精确设计每个参数，明确施工导向，为后续施工提供有效依据，保证施工进度顺利，从而实现规划设计阶段的造价成本控制目标。

2.3招标与合同阶段的工程造价成本控制

招标与合同是一项较为复杂的工作，与设计部门、工程部门、业务部门之间的联系较为密切。在招标前期阶段，工作人员需要明确招标范围，合理界定招标内容，严格遵循法律规定及现有流程完成公开招标工作。目前，一些施工企业实行项目经理承包机制，这就要求工作人员严格审查应标单位的施工资质、项目经理资质及其项目承接经验，实地考察，保证使用合理的成本获取优质施工单位。此外，工作人员需要结合实际情况，合理确定邀请招标、议标和公开招标等不同的方式，合理选择计价方式，避免出现投标单位恶意竞标的情况。

2.4施工阶段的造价控制

进入施工阶段之后，工作人员需要结合施工设计图纸内容，严格执行各项成本管理，明确目标成本，完成建设材料、施工机械设备的采购与租赁工作，以此实现对造价成本的控制。在施工开始之前，工作人员需要结合实际情况明确分工，保证各部门之间配合协调，落实各部门岗位人员的施工阶段成本控制责任;在拆分合同时，需要细化交接成本，分析质量风险，增加潜在成本控制目标。之后，需要严格执行设计流程，若施工过程中出现变更情况，则遵循变更流程，明确变更发生原因，明确变更成本责任，追溯源头，以此实现不合理变更引发的成本控制。工作人员可以提出现场签证机制，将其纳入施工合同中，提出明确的签证审核流程，保证“一事一签”。最后，工作人员需要严格管理现场的施工材料储存、施工技术工艺流程、施工工序、施工人员，将成本控制融入施工现场的各个环节，全面控制施工过程成本造价，避免造成不必要的浪费，凸显全过程成本控制理念。

2.5结算阶段的工程造价控制

结算阶段成本控制是房地产项目建设全过程造价成本控制的重要阶段，也是目前的缺失阶段，工作人员要分别完成工程变更、施工中协议等资料实际情况、编制施工结算方案，将结算文件报送企业，由企业收到结算后报给有资质的审计部门进行审核，确定最终结算审核结果，将其作为结算依据。在这一过程中，工作人员需要认真细致核对合同条款内容、核对结算编制范围、分析竣工内容是否符合要求等，合理选择结算方法与计价方法。

3结语

综上所述，我国房地产行业发展逐渐趋向调整期，市场饱和度较高，各房地产企业之间的竞争越发激烈，呈现出削减利润的情况。为了进一步维护房地产企业的经济效益，需要工作人员引进全过程造价控制手段，全面控制房地产建设项目的决策阶段、规划阶段、招标与合同阶段、施工阶段、结算阶段的不同成本费用，加强房地产项目建设周期内的日常管理力度，从而提高建设资金利用率，进一步控制成本费用浮动空间，维护企业的合理经济效益，为房地产企业在激烈的市场竞争中稳占一席提供助力。

参考文献

[1]丁静.房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用[J].房地产导刊，2020（5）：235.

[2]张璐，冯锦通.全过程造价管理对房地产成本控制的措施研究[J].经济管理文摘，2020（10）：61-62.

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