建湖县保障性住房管理问题及对策研究

祁莉莉

摘要：住房问题一直是民生关注的焦点，我国各级政府一直重点关注保障中低收入家庭的住房问题。近些年，随着公租房、经济适用房等保障性住房项目的推出，对于维护社会稳定和公平性，提升低收入人群的整体幸福感做出了较大的贡献。本文针对目前建湖县保障性住房管理过程中存在的问题进行了相应的分析，然后提出了有针对性的对策，希望能够為建湖县的保障性住房管理工作提供参考。

关键词：保障性住房;管理问题;对策研究

1保障性住房管理过程中存在的问题分析

1.1资金筹措困难，住房建设品质跟不上

在目前地方政府对于保障性住房的管理与规划过程中已经筹集了较大的资金量进行住房保障的提升。但是由于近些年受到疫情的的影响，经济下行压力较大，地方财政的收入也存在着一定的问题。虽然目前很多地区已经极力在保障住房的管理过程中维持其基本的运行，但是在建设过程中也存在着配套不足、车位预留不够、相关的设施不能完全匹配小区的要求等问题，严重的影响了保障性住房小区开发过程中的整体品质。在这个过程中存在着一定的社会纠纷，导致了目前在保障性住房管理过程中的困难。

1.2保障性住房小区管理还不够规范

目前，很多保障性住房在管理过程中由政府聘用相关的物业公司进行管理。但是因为财政紧张，很多为了节约成本，聘请了水平较低的物业。但是很多物业公司服务质量相对较差。对于住户较少的小区，地方直接聘用保安进行相应的管理。虽然对一些有规模的小区实行了物业管理，但是由于购买价格相对较低，物业难以配备足够的服务人员。在成本较高的情况下，对于小区的基本维护、设备升级维修等都不能跟上时代发展的要求。小区内存在着管理混乱、人员纠纷现象较多的情况，都给住保障性住房小区的管理工作造成了很大的隐患。同时，保障性住房的租金实现两条线管理之后，其在维修管理资金拨付的程序方面也存在着进度较慢的问题。小区的维修不能及时跟上，给住户的生活带来了一定的影响。

1.3困难家庭管理难度较大

一是在目前保障性住房的租金收取过程中，实行政府定价，原则上由房屋的维护费和管理费两部分构成，并按照全市最低收入家庭的经济承担能力进行收缴，在建湖县只达到市场租金的10%左右。但是地方住建部门在收取租金的过程中，只能保护低收入家庭的基本生活水平，不能有效的实现资金的循环利用。二是租金物业费收费较难。目前，在保障性住宅小区多数为低收入家庭，其等靠思想也较为严重。长期拖欠租金、水电费、物业费等现象层出不穷，给小区正常的运转造成了很大的困难。

1.4动态监管存在着一定的问题

一是在保障性住房监管过程中，存在着对象识别较难的问题，部分社区对保障性住房的监管不到位，存在行政审批效率低、审批难的问题。二是对入住对象把控不精准。因为在县级的住房保障管理过程中，缺乏大数据等信息化平台的支持。在保障性住房申报过程中，难以掌握全面的信息条件，致使其对于保障性住房申请用户的真实收入、财产状况都有可能存在认识的误差。申请人提供了虚假的信息，导致最终住户又将公共租赁住房进行转租、空置等情况，出现了很多的社会问题。三是清退成本过高。目前对保障住房的对象实行动态管理，很多经济收入的变化已经不满足公共租赁住房的实际情况，难以及时的进行清退。而且在申请强制执行的过程中，需要法院进行配合，时间较长，耗费较大。

1.5运行机制不完善

一是管理主体单一。在保障性住房管理过程中，主要是住建部门下属的城投公司等负责管理。编制相对也较少，因此不能有足够的人手对实际的运转情况进行有效的沟通。二是保障性住房的群体较杂，主观接受管理的意愿也不强，很难成立业主委员会等自治部门。三是物业的考核机制不健全。多数地方政府在采购物业服务之后，较难对物业进行相应的管理和考核量化，没有建立监管和相应的退出机制。

2保障性住房管理过程改进策略分析

通过以上的分析发现，在目前保障性住房的管理过程中存在着管理的困难。因此，应从政策与日常管理等方面加强保障性住房的管理，为实现保障性住房品质的提升创造条件。具体应在以下几方面进行优化。

2.1加大资金筹措力度，完善小区建设

一是应对新建的保障性住房小区建设配套资金。一般从租金收入等方面进行收取，因此配套资金投入巨大。对于年代久远的小区，争取做到提升改造费用利用补助资金，不足的部分再由财政进行支出，做到专款专用。二是对经济适用住房确定基准售价，应当对其成本进行相应的摊销。经济适用房只能以成本出售，不得有相应的利润。三是棚改项目。棚改项目应纳入国有土地使用转让并收取相应的费用，争取上报省一级发放专用债券，解决棚改项目的资金问题。

2.2规范物业，提升服务品质

一是要在保障性住房小区物业选择的过程中，依据物业的服务等级、服务项目等进行招投标的工作。选择水平较高的物业公司进行相应的管理。二是要督促物业管理企业提供与价值相等的服务，引导小区人民对服务业的评价体系的建立。同时应用先进的信息平台手段，在年终对物业公司的整体服务进行打分。对于不满足服务要求的物业，应及时的进行清退更换，提升保障性住房小区的服务品质。

2.3分类精准实施住房补助

一是要分类确定租金和物业费用的使用范围。如对于特别困难的住户，应采取租金核减和补贴的方式，确保能住上房屋。对于有一定经济收入的保障性住房住户，应按照实际级别分层的采取补贴的方式进行费用的缴纳。而对于棚户区改造的居民，可以在一定时期内对物业费用进行减免。二是要鼓励低收入家庭的物业服务通过在其应有技术职能的范围内，对小区进行自身的服务。对劳动力较强的人员应安排其从事安全保卫的服务。对于劳动能力相对较弱的，可以对小区的绿化和保洁进行相应的服务，以此折减相应的租金，保证小区日常的运行。

2.4实现动态监管机制建设

一是要成立动态监管机制部门，实现住建、公安、民政等多部门的协同工作，加强对保障性住房申请用户资格的审查。加强先进的信息化平台建设，保证其信息的共享，在资格审查过程中保证其公平性。二是要多项举措并行，降低运行成本。对于不符合条件的用户，应及时进行清除。组织社区等基层部门收缴相应的物业和租金等费用，保证其能够有效的运用在保障性住房小区的日常维护过程当中。三是探索购房补贴政策。对住户财产状况发生变化时，应及时的加强购房补贴，鼓励其退出保障房体系，购买低价商品房。

2.5健全小区管理机制

一是要成立小区管理委员会，加强日常的沟通，创建和谐小区。二是加强小区的重点管理。及时通过政府购买等方式，做好物业的选聘、服务等方面的工作，强化退出机制，保证小区物业的服务质量。

3结束语

保障性住房制度是我国重点保障民生的一项基本政策。因此，作为政府部门应对保障性住房的实际运转过程中存在的问题进行分析，在充分照顾低收入家庭生活的基础上，合理的满足其诉求，不断的提升保障性住房小区品质和日常运行管理的机制建设，降低运行成本。采取多渠道的补贴方式，保证低收入家庭的日常生活，只有这样，才能确保我国保障性住房管理的健康发展。

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