基于建设项目规划审查的建筑面积计算分析

陈墅香

(莆田市规划局总工办 福建莆田 351100)

0 引言

对建筑面积的复核是规划管理部门进行规划审查中重要的一项工作。在工程建设前办理《建设工程规划许可证》时，规划管理部门要对建筑方案中的技术经济指标进行核查，出让用地的项目要符合出让规划条件，划拨用地的项目要符合发改委备案里的建设规模。当前，随着提高审批效率、创造良好的营商环境、转换政府职能，可以以承诺制的形式先办理《建设工程规划许可证》，这一块的规划审查工作放到事后以抽查的形式，或直接到规划条件核实再进行核验，这样面积计算标准的统一性就尤为重要。

除了国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(编号为GB/T50353)[1](下文中简称为《计算规范》)外，各地区根据自身建设的情况，也会出台相应的省、市规划管理技术规定标准，细化规划审批管理中的技术性要求。而且随着各地《工程建设项目“多测合一”综合技术规程》的出台，不仅统一规划核实了测量标准，也有利于规划许可指标的管控。

建筑形态丰富多样，建筑面积计算规范经过了多次修订，力求涵盖各类建筑形态，统一计算标准，但在实际规划面积复核工作中，仍面临一些因人而异的面积计算争议问题。基此，本文立足新时代上述审查背景，探讨建筑面积计算的科学性。

1 建筑面积计算问题与对策

2017年《福建省城市规划管理技术规定》[2](下文简称为《管理规定》)中面积计算规则，在国标基础上，提出建筑容积率计算、基底面积计算、地下室、半地下室面积计算的细化条款，但在实际面积计算、核算工作中，仍然有计算不明确的地方。

1.1 室内外挑高空间计算

《管理规定》为了防止住宅建筑内过多挑空面积后期改造的可能，对住宅的层高、挑空、计容都有比较严格的规定，但复式建筑公共部分的层高、挑空、计容没有具体规定；在《计算规范》中对门廊、雨蓬、檐廊的计算有规定，但其他形式的外挑空间底层计算未明确。具体模糊点和建议如表1所示。

表1 室内外挑高空间

1.2 架空空间、室外走廊的计算

《计算规范》只有架空层(仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层)和走廊(建筑物中的水平交通空间)定义，对架空空间和室外走廊没有定义。而架空空间的计容问题和室外走廊1/2计算问题，在具体工程面积计算时往往产生争议。如图1～图2所示；具体问题和建议，如表2所示。

图1 复式套型中电梯厅、走廊产生挑空的空间

图2(b) 1/2计容计面积

表2 架空空间、室外走廊

续表2

1.3 空调板、凸窗的计算

空调板和凸窗一般都不计面积，但有比较严格的大小控制条件。空调板和阳台连接关系也不甚明确。凸窗定义为凸出建筑物外墙面的窗户，但现在不少设计在凸窗之间设置封闭设备管空间形成外墙连续界面，如图3～图6所示。这样设计是否可行?具体问题和建议，如表3所示。

图3 走廊分段计算

图4 被围合的架空层空间

图5 阳台边的空调机板

图6 凸窗问题

表3 空调板、凸窗

1.4 通风井计算

住宅建筑通风井，在建筑标准层中的计算比较明确，但地下室通风井併入一层空间计算问题和屋顶通风井计算问题未明确，如图7～图8所示；具体问题和建议，如表4所示。

图7(a) 不计容(高度不大于1.5m)

图7(b) 计容(高度大于1.5m)

图8(a) 计容计面积

图8(b) 不计容不计面积

表4 通风井

2 建设项目测量验收与复核

《福建省工程建设项目“多测合一”综合技术规程(试行》)[3](下文中简称为《技术规程》)是福建省自然资源厅、住房和城乡建设厅、人民防空办公室、消防救援总队联合发布，于2019年12月1日开始实施。该规程包含控制测量、规划核实测量、绿地测量、人防测量、消防测量、地下管线测量、用地复核测量、不动产测绘，并且提供了《福建省工程建设项目“多测合一”成果参考样示(试行)》《福建省工程建设项目“多测合一”合同示范文本(试行)》。但笔者以为，其中亦存在两个问题值得探究。

2.1 建设项目测量验收

“多测合一”对工程实体竣工实行统一测量，但各管控部门面积计算标准不尽相同。

“多测合一”综合技术规程将能统一的计算规则统一，部分不便于统一管控的计算规则按各管控部门行业标准要求分开计算。如，建筑占地面积、建筑层数测量计算，消防与规划是统一标准，而建筑高度测量规则则有区分，即：按照各自规范标准进行统计。

“多测合一”成果参考样示以比对图表的形式，将实测指标、工程规划许可指标与规划条件要求及其差值进行对照，使项目核实情况更直观清晰；而且，相关图表在用于前期规划许可的同时，应与后期规划条件核实信息比对表一致，这样既节省比对表制作的时间，又避免一个个数值重新填入时出错。

2.2 建设项目测量复核

就规划核实测量来看，测算细则还是依据《计算规范》《管理规定》及各设区市(含平潭综合实验区)制定的相关规定执行。不过，《技术规程》细化了绿地面积的计算，使原来一些比较不明确的绿地面积计算标准统一，如零散栽植的乔木、绿地中的景观水体、嵌草铺装场地都有了比较明确的计算规则。

3 规划指标审查核验与建议

3.1 规划指标审查核验

规划指标审查的管控，从早期的“松”到中期的 “严”，再到现在的“自控”，不同时段的管控有不同的审查标准。早期规划指标审查主要是把控总平图上的相关指标，单体计算很少去复核，因此，不乏有单位计算漏算面积，严重的甚至导致设计单位漏算一层面积，或绿地率指标未计算就标注上限定比率；中期的 “严”又把控的太细琐，要求以施工图进行细致计算，对规范标准的理解一般也是从严要求，虽然杜绝了一些“偷面积”情况，但使建筑创造性受到一定限制，房地产开发商往往为了面积利用最大化，宁可建筑造型呆板点。现在的“自控”则要求申报人自己委托有资质的单位核算指标，规划管理部门在办理《建设工程规划许可证》时抽查复核部分工程项目指标，在工程竣工规划核实中按“多测合一”标准测量计算工程指标，对超出规划指标的工程企业进行严肃处罚处理。

3.2 规划指标审查建议

规划管理部门需进一步明确地方性计算细则，建议采用补充文件方式明确争议性的计算问题，统一地区性管理，保障地方群众利益的公平性。地方性计算

细则不宜过于繁复，应该强调可操作性和适用性原则，建议以简单文字配以图集解释，或用表格归集对比说明，便于理解上一目了然，避免歧义。对一些特殊造型空间、开放性空间建议适当放宽控制，扩大建筑设计可行性空间、鼓励设计开放的市民共享交往空间。

4 结语

通过《计算规范》《管理规定》《技术规程》相关条款的解读与实际审查工作中问题的分析，并结合福建省工程建设项目“多测合一”的相关规定，提出合理具体的室内外挑高空间、架空空间、室外走廊、通风井、绿地面积的计算方法，具体建议概括如下：

复式住宅楼设计中上层公共区域，挑空处理不计容，下层公共区域仍1倍计算面积；若做吊顶、板件处理上，下层都应计容。上层有挑出结构的，底层空间无柱且无围护设施不计容；有围护设施(或柱)的，按其围护设施(或柱)外围水平面积1/2计容。底层架空对外公共开放空间不计容，鼓励利用开放的架空空间做一些儿童、老人活动空间。走廊面积分段计算，有结构围合的部分为室内走廊，按全面积计算；仅有围护设施的部分为室外走廊，按1/2面积计算。底层风井在建筑内或紧贴建筑且高度大于1.5m计算面积，高度不大于1.5m时不计面积。顶层风井紧贴屋顶建筑且高度超过2.2m应计算全面积，高度不足2.2m者应计算1/2面积；而独立的顶层烟道风井则不计面积。绿地面积计算应按《技术规程》中绿地测量的标准细则进行计算。一些场地高差明显地段，地下、半地下空间的界定，特别是场地标高过高于道路面，道路面形成挡土墙界面，既不利于城市道路景观面，对地下空间的计算也比较有争议，需要在控制性详细规划层面思考确定，并在规划条件中予以明确限定。