构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系

■ 中共牡丹江市委组织部

城市基层治理是国家治理体系的重要组成部分，重在基层，难在小区。面对全市70%小区（含单体楼）无物业管理的实际情况，牡丹江市委坚持问题导向，坚守责任担当，制发《关于开展党建引领小区物业管理专项行动的实施方案》《市直机关党组织开展小区共驻共建工作的实施方案》，召开全市党建引领城市基层治理工作现场会，全覆盖推进无物业小区建组织、强党建、抓共建、促治理。截至2021年2月，767个弃管小区中，413个引入物业服务或基础服务，453个建立业主委员会、物管会或功能型党组织，全市居民小区物业服务、基础服务覆盖率提升至74.2%，基本解决了无物业管理小区人心散、收费难、管理乱问题。

一、以“两进小区”加强党组织对基层治理的领导。推动党组织向基层延伸，把基层的工作做好，才能“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”。牡丹江市扎实推进党的组织和党的工作进小区，进一步提升了社区治理效能。一是压实落靠工作责任。将党建引领小区物业管理工作作为城市基层治理的有力抓手，纳入县（市、区）委书记抓基层党建年度述职重要内容。要求县（市、区）四个班子成员每人至少包保1 个无物业管理小区，明确县（市、区）组织部门牵头抓总、重点指导党组织组建，住建部门指导小区物业管理，民政部门指导社区做好服务居民工作，机关工委组织开展共驻共建，街道党工委履行主体责任，社区抓好具体落实。各职能部门根据工作职责协调抓好工作落实，限期解决小区管理和物业服务有关问题。二是深入做好摸排谋划。组织全市社区用1 个月时间开展全面摸底排查，对单体楼实行“集中连片、多楼一区”管理整合，将1243 个无物业管理单体楼整合为465 个管区。坚持边摸排边谋划，由街道党工委严格把关、选好业主委员会（物业管理委员会）人选和党支部书记，真正把想干事能干事、有精力有能力的业主特别是党员业主选为业主委员会（物业管理委员会）委员。三是分批健全治理主体。积极推进小区建立健全业主委员会（物业管理委员会），暂时无法成立的小区，建立功能型党支部。推动在业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业全面建立党组织，把党组织的触角延伸到小区治理方方面面，全面构建依托党的组织开展小区治理的工作格局。

二、以体制创新推进小区治理科学化标准化规范化。加强和创新社区治理，关键在体制创新。牡丹江市积极推行街道社区党组织领导下，社区居委会、业主委员会（物业管理委员会、功能型党组织）、物业服务企业和相关组织参加的“3+X”协调运行机制，彻底改变了以往小区治理力量分散、各自为战，不能及时回应合理诉求的问题。一是建立协调议事机制。以社区居委会、业主委员会（物业管理委员会、功能型党组织）、物业服务企业等“3”个固定方为主，以“X”个非固定方为补充，及时汇集居民群众诉求，分层建立党组织决策流程，做到民主事项党组织先议、重大事项党组织先审。简单问题，由“3”个固定方根据职责分工互相监督解决；复杂问题，根据需要邀请有关单位共同协商解决或报请上级党建联席会议给予指导、帮助协调。二是建立联动共建机制。推动公安、消防、城管等11 个行政主管部门下沉执法力量，接受街道党工委统一调度，依法查处物业管理区域内的违法行为，特别是依法快查快处居民投诉问题和涉及居民利益的热点难点问题。发动71 家市直机关单位“一对一”包保无物业管理小区，平时开展共驻共建，帮扶建立业主委员会、引入物业服务、改善基础设施；急难险重情况发生时，参与小区应急处置工作，协助保护群众生命财产安全。三是建立监督考核机制。建立健全物业服务企业红黑榜制度，强化和完善企业守信激励和失信惩戒机制，规范企业经营行为。将小区治理工作作为社区工作者年度考核评定重要内容，考核结果与发放绩效补贴挂钩。执法进小区情况由街道党工委负责跟踪评价和年度评定，评价评定结果纳入行政执法部门党委（党组）书记抓基层党建述职评议考核重要内容。

三、以党建引领构建和谐物业服务供求关系。引导业主和物业服务企业形成和谐的物业服务供求关系，提升物业服务管理水平、提高业主公共意识是关键。一是扩大物业服务覆盖面。对无物业管理小区，在督促建立业主委员会、物业管理委员会或功能型党支部基础上，积极引入物业服务企业。尚不具备引入条件的，聘请卫生保洁员为小区提供卫生清扫、垃圾清运、卫生清掏3 项基础服务，基础服务费标准由业主委员会、物业管理委员会或功能型党支部与聘请的卫生保洁员协商，实行市场调节价格，公共账目定期在小区内公示。二是提升物业服务质量。督促市县两级住建部门认真履行对物业服务行业的指导、管理、监督职责，推动物业服务企业执行等同于或高于服务协议约定的服务标准。督促街道党工委牵头定期开展辖区物业企业（卫生保洁员）服务质量测评，评定结果计入信用档案，作为能否承接新楼盘物业服务的重要依据，作为业主大会续聘的重要参考，促进物业服务企业、聘用的卫生保洁员不断提升服务质量。三是提高物业费收取率。由街道社区指导物业服务企业通过公示、通报、诉讼等方式，合理合法开展物业服务费催缴，引导业主建立正确的物业服务消费观。执行定期公示制度，对无正当理由拒绝缴费的业户，下发催缴通知单。两次书面催缴仍拒不缴纳的，在小区公告栏予以公示。执行定期通报制度，对限期催缴仍无正当理由不缴费的在职业主，经社区党组织同意，通报所在单位。所在单位根据具体情况对当事人进行批评谈话或内部通报，再次发生的，记入本人档案，并作为年度考核、评先评优、提拔重用重要参考。执行诉讼制度，对欠费且经催缴仍不缴费的业主，依法向法院提起诉讼。